5 Bežné metódy držby nehnuteľností

Nehnuteľnosť je druh majetku, ktorý sa skladá z pôdy, ako aj akákoľvek štruktúra, ktorá na ňom leží. Vylepšenia štruktúry sa tiež započítavajú do vlastníctva. Táto definícia zahŕňa aj akékoľvek ďalšie zdroje, ktoré sa môžu objaviť na tomto pozemku, vrátane vegetácie, hospodárskych zvierat, plodín, prírodných zdrojov a dokonca aj vody.

Nehnuteľnosti môžu byť komerčné aj rezidenčné. K obchodným nehnuteľnostiam patria kancelárske budovy, sklady, nákupné centrá a iné typy obchodných priestorov. Obytný majetok je naopak tvorený domami, bytmi, bytmi a akýmkoľvek iným majetkom určeným na bývanie.

Ľudia môžu vlastniť nehnuteľnosť pre svoje primárne bydlisko alebo držať ako nehnuteľný investičný majetok. Ako však určíte vlastníctvo nehnuteľností? To sa deje prostredníctvom názvu. Čo presne je názov? Tento článok popisuje rôzne druhy vlastníckych práv k nehnuteľnostiam, ako aj menej bežné spôsoby držby vlastníckych práv k nehnuteľnostiam, takže môžete rozhodnúť, ktorá metóda najlepšie vyhovuje vašim potrebám.

Kľúčové jedlá

• Názov sa vzťahuje na dokument, ktorý obsahuje zoznam zákonného vlastníka určitej časti majetku.
• Môžu sa vydávať tituly zobrazujúce vlastníctvo osobného aj nehnuteľného majetku.
• Rôzne druhy vlastníckych práv k nehnuteľnostiam sú spoločné nájomné, spoločné nájomné právo, nájomníci v plnom rozsahu, výlučné vlastníctvo a komunitný majetok.
• Ďalšími menej obvyklými typmi vlastníctva sú podnikové vlastníctvo, partnerské vlastníctvo a vlastníctvo dôvery.

Čo je názov?

Pojem názov sa vzťahuje na dokument, ktorý obsahuje zoznam zákonného vlastníka určitej časti majetku. Môžu sa vydávať tituly zobrazujúce vlastníctvo osobného aj nehnuteľného majetku. Osobné vlastníctvo je čokoľvek, čo nezahŕňa nehnuteľnosti, ako sú spotrebiče, starožitnosti alebo umelecké diela. Na druhej strane nehnuteľnosť je niečo hmatateľné ako nehnuteľnosť. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa musí previesť pri predaji majetku a musí sa zúčtovať, aby sa prevod mohol uskutočniť. To znamená, že nesmie obsahovať záložné práva alebo bremená, ktoré by mohli predstavovať hrozbu pre jeho vlastníctvo.

Po predaji majetku sa musí previesť vlastnícky nárok na nehnuteľný majetok.

Na rozdiel od iných aktív nehnuteľností môže mať vlastníctvo nehnuteľností niekoľko foriem, z ktorých každá má dopad na prevod vlastníctva, financovanie, zabezpečenie a zdaňovanie. Každý typ metódy titulu má svoje výhody a nevýhody, v závislosti od konkrétnej situácie jednotlivca a od toho, ako chce človek prejsť na vlastníctvo v prípade takých vecí, ako je smrť, rozvod alebo predaj. Najbežnejšie z týchto metód držby titulov sú:

• Spoločné nájomné právo
• Nájomné spoločné
• Nájomníci ako celok
• Výhradné vlastníctvo
• Majetok spoločenstva

Pozrime sa, čo tieto druhy titulu znamenajú, ako aj ich výhody a nevýhody.

Spoločné nájomné právo

Spoločné nájomné nastane, keď dvaja alebo viacerí ľudia majú spoločne nárok na nehnuteľnosť, s rovnakými právami na užívanie majetku počas svojho života. Ak jeden z partnerov zomrie, jeho vlastnícke práva prechádzajú na pozostalého nájomcu (nájomníkov). Nájomníci môžu vstúpiť do spoločného nájmu súčasne. Toto sa zvyčajne deje činom.

výhody

Ako je uvedené vyššie, hlavnou výhodou pri vstupe do spoločného nájmu je to, že vlastníctvo prechádza na pozostalého nájomcu, ak jeden prechádza ďalej. Ďalšou výhodou zavedenia tejto metódy vlastníctva je to, že žiadna zo strán vo vlastníctve sa nemusí vydávať alebo spriazňovať. Okrem toho zodpovednosť za nehnuteľnosť nesú spoločne nájomníci. To znamená, že akékoľvek finančné bremeno týkajúce sa nehnuteľnosti patrí každému, nielen jednému jednotlivcovi.

nevýhody

Nevýhodou je, že akékoľvek financovanie alebo použitie nehnuteľnosti na finančný zisk musí byť schválené všetkými stranami a po jednom prejdení ich nemožno ľubovoľne prevádzať. Ak strany nie sú zosobášené, musia sa obrátiť na súd s cieľom rozdeliť majetok alebo nariadiť jeho predaj, aby sa dostali z vlastníctva.

Ďalšou veľkou nevýhodou je, že veriteľ, ktorý má právny rozsudok na vymáhanie pohľadávky od jedného z majiteľov, môže tiež požiadať súd, aby rozdelil nehnuteľnosť a prinútil predaj, aby získal svoj rozsudok. Inými slovami, každý z majiteľov riskuje finančné možnosti druhého.

Spoločné nájomné zmluvy (TIC)

Pri spoločnom prenájme (TIC) majú dve alebo viac osôb spolu právo na nehnuteľnosť a rovnaké práva na užívanie majetku počas ich života. Takže všetky aspekty vlastníctva zdieľajú ľudia uvedení v názve. Na rozdiel od spoločného nájmu nájomníci v spoločnom vlastníctve vlastnia individuálne svoj vlastní majetok a môžu ho podľa vlastného uváženia zbaviť alebo zaťažiť. Tento typ titulu je možné uzavrieť kedykoľvek - dokonca aj roky po tom, čo ostatní uzavreli dohodu. Vlastníctvo môže byť úmyselné pre ďalšie strany av prípade smrti sa vlastníctvo prevedie na dedičov tohto majiteľa nerozdelene.

výhoda

Spoločné nájomné právo umožňuje jednému vlastníkovi využiť majetok vytvorený jeho časťou majetku ako kolaterál na finančné transakcie a veritelia môžu dať záložné právo iba na konkrétnu časť majetku jedného majiteľa. Ďalšou výhodou tohto druhu titulu je to, že uľahčuje nákupy.

nevýhoda

TIC neumožňuje automatické práva pozostalých, všetci nájomníci zdieľajú zodpovednosť za akékoľvek dlhy na majetku. Akékoľvek záložné právo k nehnuteľnosti sa musí zúčtovať, aby sa mohol uskutočniť úplný prevod vlastníctva.

Nájomníci podľa vlastníctva (TBE)

Túto metódu je možné použiť iba v prípade, ak sú majitelia legálne zosobášení. Nájomníci v plnom rozsahu (TBE) sú vlastníctvo k nehnuteľnostiam za predpokladu, že pár je na právne účely jedna osoba. Táto metóda im dáva vlastníctvo ako jedna osoba, s vlastným právom na druhú, ak jedna z nich zomrie.

výhoda

Výhoda tejto metódy spočíva v tom, že pri úmrtí manžela / manželky nie je potrebné konať. Nie je potrebná vôľa a dedičské alebo iné právne kroky nie sú potrebné.

nevýhoda

Preprava majetku sa musí vykonať spolu a majetok sa nedá rozdeliť. V prípade rozvodu sa tento typ vlastníctva automaticky zmení na spoločné nájomné právo, čo znamená, že jeden majiteľ môže previesť vlastníctvo svojej príslušnej časti majetku na kohokoľvek, koho si praje.

Jediné vlastníctvo

Jediné vlastníctvo možno charakterizovať ako vlastníctvo jednotlivca alebo subjektu, ktorý je právne spôsobilý vlastniť tento titul. Najbežnejším výlučným vlastníctvom sú slobodní muži a ženy a manželia alebo manželia, ktorí vlastnia majetok na rozdiel od svojich manželov, spolu s podnikmi, ktoré majú podnikovú štruktúru, ktorá im umožňuje investovať alebo mať záujem o nehnuteľnosti.

V prípade vydatých ľudí, ktorí chcú vlastniť nehnuteľnosť okrem svojho manžela, poisťovacie spoločnosti, ktoré sú držiteľmi titulu, spravidla vyžadujú, aby sa manželský partner výslovne vzdal alebo vzdal svojho práva vlastniť majetok.

výhoda

Hlavnou výhodou držania titulu ako jediného vlastníka je jednoduchosť uskutočňovania transakcií, pretože pri autorizácii transakcie nie je potrebné konzultovať s inou stranou.

nevýhoda

Zjavnou nevýhodou je možnosť právnych problémov týkajúcich sa prevodu vlastníctva v prípade, že jediný majiteľ zomrie alebo sa stane nespôsobilým. Pokiaľ neexistuje špecifická právna dokumentácia, ako napríklad závet, môže byť prevod vlastníctva po smrti veľmi problematický.

Majetok spoločenstva

Majetok spoločenstva je forma vlastníctva manžela a manželky počas ich manželstva, ktorú majú v úmysle vlastniť spolu. V rámci majetku spoločenstva má buď jeden z manželov právo nakladať s jednou polovicou majetku alebo ho prenechá inej strane. Mimo nehnuteľností sa majetok nadobudnutý počas manželstva zvyčajne považuje za majetok spoločenstva.

Nehnuteľnosť získaná počas manželstva podľa zvykového práva sa bude tiež považovať za majetok v komunite. Každý, kto žil s inou osobou ako manžel / manželka podľa zvykového práva a nezmení konkrétne vlastnícke právo k majetku ako výlučné vlastníctvo - ktoré sa právne vykonáva so súhlasom významného druhého -, riskuje, že bude musieť zdieľať vlastníctvo majetku. bez zákonného manželstva. (Manželské páry podľa zákona by si mali prečítať aj dokumentáciu Plánovanie nehnuteľností pre manželské páry, ktoré sa nezosobášili.)

Majetok s pozostalými právami

Majetok spoločenstva s právom na pozostalosť je spôsob, ako môžu manželské páry vlastniť majetok, hoci je k dispozícii iba v štátoch Arizona, Kalifornia, Nevada, Texas a Wisconsin. To umožňuje, aby podiel jedného z manželov na majetku v komunite prešiel v prípade úmrtia na pozostalého z manželov bez dedičstva. (Prečítajte si viac v časti Daňové výhody manželstva.)

Iné spôsoby držania titulu

Iné subjekty ako fyzické osoby môžu vlastniť nehnuteľnosť v plnom rozsahu:

Vlastníctvo spoločnosti

Vlastníctvo v oblasti nehnuteľností sa môže vykonávať ako korporácia, pričom právnická osoba je spoločnosťou vo vlastníctve akcionárov, ale podľa zákona sa za existenciu odlišuje od týchto akcionárov. (Prečítajte si viac o tejto štruktúre v časti Začlenenie firmy?)

Vlastníci partnerstva

Nehnuteľnosť môže byť tiež vo vlastníctve partnerstva . Partnerstvo je združenie dvoch alebo viacerých ľudí, ktoré podnikajú so ziskom ako spolumajitelia. Niektoré partnerstvá sa vytvárajú na výslovný účel vlastníctva nehnuteľností. Tieto partnerstvá môžu byť tiež štruktúrované ako komanditné spoločnosti, kde investori nesú obmedzenú zodpovednosť tým, že neprijímajú manažérske rozhodnutia týkajúce sa rozhodnutí o riadení alebo transakciách. V týchto prípadoch je jeden všeobecný partner zvyčajne zodpovedný za prijímanie všetkých obchodných rozhodnutí v mene komanditistov.

Vlastníctvo dôvery

Nehnuteľnosť môže byť vo vlastníctve fondu. Tieto právnické osoby vlastnia majetok a sú spravované správcom v mene príjemcov dôvery. Existuje mnoho výhod a nevýhod týkajúcich sa držby nehnuteľností, ktoré nespadajú do rozsahu pôsobnosti tohto článku, ale všetky majú okrem daňových dôvodov aj výhody súvisiace s riadiacim vplyvom, finančnou a právnou zodpovednosťou. (Ďalšie informácie nájdete v časti REIT Way.)

Spodný riadok

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti je spôsob, ktorým sa vlastníctvo prevádza a prevádza počas nákupu a predaja nehnuteľností. Spôsoby vlastníctva nehnuteľností sú stanovené zákonom, takže jednotlivci, ktorí sa pokúšajú určiť najlepšiu metódu na získanie a držbu titulov nehnuteľností, by mali vykonať prieskum s cieľom určiť jedinečné rozdiely pre každú metódu, ako ich stanovuje ich štát.

Pre tých, ktorí zvažujú vlastníctvo nehnuteľností prostredníctvom podnikateľského subjektu, napríklad korporácie, trustu alebo partnerstva, je vhodné poradiť sa s odborníkmi v oblasti nehnuteľností, právnych a daňových odborníkov a určiť, ktorá vlastnícka štruktúra je pre ich konkrétnu situáciu najvýhodnejšia.

V prípade výlučného a spoločného vlastníctva jednotlivcov by potenciálni vlastníci mali zvážiť, ako by sa ich tituly mali alebo mohli previesť, či už predajom alebo v prípade úmrtia, skôr ako sa jeden z nich vyberie pred iným. (Ak chcete pokračovať v čítaní o nehnuteľnostiach, prečítajte si časť Prílohy a nedotknuté záujmy v oblasti nehnuteľností a päť vecí, ktoré by mal každý investor v oblasti nehnuteľností vedieť.)