Re-amortizácia alebo refinancovanie vášho domova
Či už je vaším cieľom zníženie mesačných splátok hypotéky alebo predčasné splatenie hypotekárneho úveru, je možné použiť niekoľko stratégií, ktoré vám pomôžu realizovať finančný plán. Zatiaľ čo väčšina majiteľov domov vie o výhodách a potenciálnych nástrahách refinancovania, pre niektorých hypotekárnych dlžníkov je menej známou možnosťou prepracovanie úveru alebo amortizácia.
POZRI: Časový plán amortizácie
Čo je prepracovanie úveru?
Prepracovanie úveru obyčajne vyžaduje, aby ste zaplatili paušálnu čiastku na splátky istiny vašej hypotéky.
Kým splácate peniaze navyše na svojom zostatku istiny vám umožňuje splatiť hypotéku skôr, ďalšou výhodou prepracovania úveru je to, že vaše mesačné platby sa prepočítavajú, aby odrážali nový zostatok. Napríklad dlžník s 15-ročnou pôžičkou na bývanie vo výške 270 000 dolárov na 4, 25%, ktorý prepožičal pôžičku po jednom roku s platbou vo výške 75 000 USD na istinu, by znížil mesačnú splátku z 2 032 $ na 1 322 USD. Bez prepracovania úveru by sa hypotéka splácala rýchlejšie, ale mesačné splátky istiny a úrokov by zostali rovnaké.
Pre dlžníkov, ktorí nemôžu refinancovať kvôli úverovým problémom alebo nízkej hodnote vlastného imania, by prepracovanie úveru mohlo byť dobrou voľbou, pretože nežiadate o novú pôžičku. Vaša úroková sadzba a vaša výpožičná lehota zostanú rovnaké. Jediný rozdiel spočíva v mesačných platbách. Prepracovanie úveru, pretože nejde o refinancovanie a nevyžaduje si žiadosť o úver a náklady na uzavretie sú podstatne lacnejšie ako refinancovanie. Refinančné poplatky často stoja okolo 2 až 3% z výšky úveru.
Dôvody prepracovania úveru
Hlavným dôvodom, prečo sa dlžníci rozhodnú prepracovať úver, je zníženie ich mesačných platieb. Niektorí dlžníci potom pokračujú v splácaní svojich hypotekárnych splátok, a tým splácajú úver na bývanie ešte rýchlejšie. Iní používajú dodatočný peňažný tok na investovanie, splatenie iného dlhu alebo na uloženie na iné účely.
Inokedy môže byť užitočné prepracovať úver, keď si kúpite nový dom pred tým, ako sa váš súčasný dom predá. Ak máte nárok na hypotéku na svoj nový dom a zároveň platíte za svoj predchádzajúci dom, zatiaľ čo je na trhu, môžete potom prepracovať pôžičku s výťažkom po tom, čo sa váš predchádzajúci dom predal. Väčšina veriteľov však neumožňuje prepracovanie, kým sa neuskutoční najmenej 90 dní splácania hypotéky.
Existujú určité nevýhody prepracovaného znenia úveru. Po prvé, budete musieť uskutočniť paušálnu platbu a niektorí finanční plánovači naznačujú, že pre hotovosť sú lepšie spôsoby použitia, ako splácanie hypotekárneho zostatku. Ak nemáte núdzový sporiaci účet, máte dlh z kreditnej karty alebo ste nedostali dostatok prostriedkov na dôchodkové sporenie, môže byť pre tieto účely lepšie použiť hotovosť.
Nezníži vašu úrokovú sadzbu
Ďalšou nevýhodou, v závislosti od vašich hypotekárnych podmienok, je, že amortizácia nezníži vašu úrokovú sadzbu. Ak sú hypotekárne úroky nízke, môže byť lepšie refinancovanie, a to aj pri uzatváracích nákladoch. Niektorí dlžníci sa rozhodnú najprv refinancovať a potom do jedného roka alebo menej preplatiť, aby mohli ťažiť z výhod oboch finančných možností.
Ak je vaším cieľom splácať hypotéku rýchlejšie, môžete sa jednoducho rozhodnúť platiť mesačne ďalšie splátky istine, splácať hypotéky dvakrát do týždňa alebo každý rok vykonať ďalšiu platbu, aby ste znížili sumu, ktorú budete platiť v úrokoch životnosť úveru a rýchlejšie splatiť zostatok.
Niektorí dlžníci zistia, že prepracovanie úveru nie je možné. Vo všeobecnosti sú oprávnené iba bežné pôžičky Fannie Mae alebo Freddie Mac. Pôžičky FHA a VA nie je možné opätovne amortizovať. V niektorých prípadoch môžu byť jumbo pôžičky prepracované, ale rozhodnutie závisí od individuálnej pôžičky a vášho veriteľa. Vaša pôžička musí byť v dobrom stave. Ak sa vaša pôžička predala aj investorovi, musí sa spolu s poskytovateľom hypotéky dohodnúť na prepracovaní pôžičky.
Spodný riadok
Predtým, ako sa rozhodnete požiadať o prepracovanie úveru, nezabudnite porovnať finančné výhody plynúce z ďalších splátok hypotéky postupne, refinancovania alebo amortizácie, aby ste zistili, ktorá možnosť alebo kombinácia opcií uspokojí vaše okamžité potreby peňažných tokov a vaše dlhodobé finančné ciele.