Primárny hypotekárny trh
Primárny hypotekárny trh je trh, na ktorom môžu dlžníci získať hypotekárny úver od primárneho veriteľa. Banky, hypotekárni makléri, hypotekárni bankári a úverové združenia sú primárnymi poskytovateľmi pôžičiek a sú súčasťou primárneho hypotekárneho trhu.
Ako funguje primárny hypotekárny trh
Majitelia domov môžu pri nákupe hypotekárneho úveru priamo kontaktovať primárnych veriteľov tak, že kontaktujú svoju miestnu banku. Pre väčšinu dlžníkov si nevšimnú, že obchodujú na primárnom hypotekárnom trhu, pretože počas celého procesu budú komunikovať so svojím hypotekárnym zástupcom v miestnej banke. Hypotekárny odborník vychováva dlžníka o rôznych druhoch dostupných hypoték a uvedie úrokovú sadzbu v závislosti od toho, ktorý typ bol vybraný. Miestna pobočka bude zvyčajne miestom uzatvorenia pôžičky - kde je podpísaná dokumentácia.
Mnoho dlžníkov tiež začína proces nákupu domov kontaktovaním hypotekárneho bankára alebo hypotekárneho pôvodcu. Pôvodcovia a hypotekárni bankári nie sú bankami samy osebe, ale namiesto toho pomáhajú uľahčovať transakciu a postúpiť žiadosť o hypotéku banke na uzavretie pôžičky. Makléri dostávajú poplatok za svoju službu, pretože sa týkajú podnikania s primárnymi poskytovateľmi pôžičiek. Dlžníci, na druhej strane, dokážu získať lepšiu mieru tým, že sprostredkujú sprostredkovanie obchodu za najlepšiu ponuku v závislosti od úveru dlžníka a požadovaných podmienok.
Je však dôležité poznamenať, že Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa implementoval nariadenia týkajúce sa odškodnenia hypotekárnych maklérov. Pred finančnou krízou mohli makléri získať odškodnenie od dlžníka aj od veriteľa. Spotrebitelia nevedeli, že sprostredkovateľ dostával platby od veriteľa, keď platil ich poplatok. Makléri mali tiež motiváciu nasmerovať spotrebiteľov na drahšie produkty alebo hypotéky a niekedy na vyššie úrokové sadzby. Od veľkej recesie v rokoch 2008 a 2009 a následných nariadení, ktoré nasledovali, sa počet hypotekárnych maklérov znížil.
Kľúčové jedlá
- Primárny hypotekárny trh je trh, na ktorom môžu dlžníci získať hypotekárny úver od primárneho veriteľa.
- Banky, hypotekárni makléri, hypotekárni bankári a úverové združenia sú primárnymi poskytovateľmi pôžičiek a sú súčasťou primárneho hypotekárneho trhu.
- Majitelia domov môžu pri nákupe hypotekárneho úveru priamo kontaktovať primárnych veriteľov tak, že kontaktujú svoju miestnu banku.
Výhody trhu s hypotekárnymi úvermi
Dlžníci, ktorí obchodujú na primárnom hypotekárnom trhu, majú k dispozícii určité výhody, medzi ktoré môžu patriť:
Nízke zatváracie náklady
Primárnymi veriteľmi sú zvyčajne banky v miestnom vlastníctve, čo znamená, že vykonávajú úverovú analýzu a upisovanie. Poisťovatelia preskúmajú finančné informácie a úverovú históriu dlžníka a rozhodnú sa, či úver poskytnú, alebo mu úver zamietnu. Miestne banky tiež pripravujú všetku dokumentáciu a dokumentáciu interne namiesto toho, aby prešli centralizovanou jednotkou mimo štátu, ako je to v prípade niektorých veľkých bánk. Výsledkom môžu byť nižšie poplatky od miestnej banky, pretože majú nižšie režijné náklady oproti väčšej banke. Ak sa hypotekárny maklér zapojil aj do hľadania banky, bude sa posudzovať aj poplatok. Stručne povedané, výber lokálnej banky pre primárnu hypotéku môže pomôcť znížiť náklady na zatváranie.
Malé zálohy
Záloha na hypotéku je zvyčajne 20% z kúpnej ceny domu. Dlžník však môže položiť menej peňazí a mnoho primárnych veriteľov ponúka 10-percentnú splátku.
Pre dlžníkov s nízkym až stredným príjmom ponúka pôžička FHA zálohu vo výške 3, 5% z hodnoty domu. FHA je federálna správa bývania, ktorá ponúka poistenie veriteľom, aby mohli požičiavať dlžníkom s nízkymi príjmami.
Zálohová platba nižšia ako 20% však spôsobuje, že dlžník musí kúpiť súkromné hypotekárne poistenie alebo PMI. PMI chráni banky a veriteľov v prípade, že dlžník nesplatí hypotéku. PMI je mesačný poplatok účtovaný dlžníkovi až do splatenia 20% hypotekárneho úveru.
flexibilita
Pretože pôvodcami úveru sú zvyčajne banky v miestnom vlastníctve, je pravdepodobnejšie, že dlžníci budú schopní komunikovať s ľuďmi, ktorí získajú posledné slovo, čo sa pravdepodobne nestane v národnej banke. Priamy kontakt môže poskytnúť flexibilitu, ak majú dlžníci jedinečnú finančnú situáciu.
Flexibilita môže zahŕňať ponúkanie fixnej sadzby 15 rokov oproti 30-ročnej hypotéke, ak sa dlžník snaží splácať úver skôr. Medzi výhody 15-ročnej hypotéky patrí nižšie celkové úrokové poplatky, pretože sa vyplatila skôr. Dlžníci tiež zvyčajne môžu dohodnúť nižšiu úrokovú sadzbu, pretože existuje menšie riziko zlyhania dlžníka alebo nezaplatenie úveru z dôvodu finančných ťažkostí. Veľkou výhodou 30-ročnej hypotéky je samozrejme to, že ponúka nižšie platby, pretože sú rozložené na dlhšie obdobie v porovnaní s inými podmienkami.
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sú flexibilnou možnosťou, ktorá sa zvyčajne ponúka za protihodnotu. Pôžičky ARM obyčajne prichádzajú s pevnou úrokovou sadzbou na stanovené časové obdobie a potom sa každoročne upravujú o index, ktorý vopred určili veriteľ a dlžník. Zvyčajne majú ARM hornú hranicu výšky úrokovej sadzby počas životnosti úveru, čo uľahčuje výpočet a rozpočet maximálnej mesačnej platby.
Primárny hypotekárny trh vs. sekundárny hypotekárny trh
Primárny trh sa skladá z primárnych veriteľov. Primárni veritelia spravidla uchovávajú pôžičky, ktoré vznikli, ako súčasť svojho portfólia a obsluhujú ich počas životnosti úveru. Banka, ktorá poskytla hypotekárny úver, však môže úver predať na sekundárnom hypotekárnom trhu, ktorý je trhom, na ktorom môžu investori kupovať a predávať skôr vydané hypotekárne úvery. Hypotéku je možné predať inému veriteľovi alebo servisnej spoločnosti, ktorá spracúva platby za pôžičku. Nový veriteľ alebo poskytovateľ služieb zarába peniaze z poplatkov a úrokov z hypotéky.
Mnoho hypoték kupuje spoločnosť Fannie Mae alebo Federálna asociácia hypoték (Fannie Mae alebo FNMA). Fannie Mae sa obracia a balí pôžičky a predáva ich ako investície nazývané hypotekárne záložné cenné papiere (MBS), ktoré sú podobné podielovým fondom, ale obsahujú hypotéky namiesto akcií. Investori získavajú úrokovú sadzbu z hypotéky na držbu MBS.
Ak sa predáva vaša hypotéka, uvedomte si, že je to bežná prax vo finančnom priemysle. Banky majú úverové limity, čo znamená, že majú limity na to, koľko zo svojej vkladovej základne môžu požičiavať. Predaj hypotekárneho úveru Fannie Mae alebo poskytovateľovi služieb odstráni úver z účtov banky, čo mu umožní požičať viac peňazí. Keby banky nemohli predať svoje hypotéky, dosiahli by svoje úverové limity a neboli by schopné ponúknuť žiadne ďalšie hypotéky, čo by spomalilo hospodárstvo. Pokiaľ však nie ste investor, ktorý chce kúpiť MBS, nebudete sa zaoberať sekundárnym trhom. Namiesto toho sa budete zaoberať bankou alebo sprostredkovateľom na primárnom hypotekárnom trhu.