Financovanie vlastníka: výhody a nevýhody

Zatiaľ čo hypotekárny úver na bývanie je najbežnejším typom financovania používaného na nákup domu, financovanie vlastníkom je alternatívou, ktorá má výhody a nevýhody pre kupujúcich aj predávajúcich.

Financovanie vlastníka: Prehľad

Domov je zvyčajne najväčšou investíciou, akú kedy človek urobil. Z dôvodu vysokých nákladov zvyčajne zahŕňa určitý druh financovania. Financovanie vlastníka sa stane, keď kupujúci domov financuje nákup priamo prostredníctvom predajcu - namiesto obvyklého hypotekárneho veriteľa alebo banky.

Pri financovaní vlastníkom (nazývanom aj financovanie predávajúceho) nepredáva predávajúci kupujúcemu žiadne peniaze, ako by to požičal hypotéka. Namiesto toho predajca poskytuje kupujúcemu dostatočný úver na pokrytie kúpnej ceny domu, bez akejkoľvek akontácie, a potom kupujúci uskutočňuje pravidelné platby, až kým nebude zaplatená celá suma. Kupujúci podpíše zmenku predávajúcemu, ktorý upresňuje podmienky úveru vrátane úrokovej sadzby, splátkového kalendára a dôsledkov zlyhania. Majiteľ si niekedy ponecháva vlastnícke právo k domu, až kým mu úver nezaplatí.

Väčšina obchodov s financovaním vlastníkov je krátkodobá a typická dohoda by mohla zahŕňať amortizáciu úveru nad 30 rokov, ale konečná platba balónom by mala byť splatná po piatich rokoch. Teória je taká, že kupujúci by mal mať po piatich rokoch dostatok vlastného imania v domácnosti a / alebo mal dostatok času na zlepšenie svojej finančnej situácie, aby sa kvalifikoval na získanie tradičného hypotekárneho úveru.

Financovanie vlastníkom môže byť dobrou voľbou pre kupujúcich aj predávajúcich, existujú však riziká. Tu je pohľad na výhody a nevýhody financovania vlastníkmi, či už ste kupujúcim alebo predajcom.

Výhody financovania vlastníka

Financovanie vlastníka môže byť dobrou voľbou pre obe strany pri transakciách s nehnuteľnosťami:

Výhody pre kupujúcich

• Rýchlejšie zatváranie - čakanie na vybavenie žiadosti bankovým úverom, upisovateľom a právnym oddelením.
• Lacnejšie zatváranie - žiadne bankové poplatky ani náklady na hodnotenie.
• Flexibilné zálohové platby - žiadna banka ani vláda nepotrebujú minimum.
• Dobrá voľba pre kupujúcich, ktorí nie sú schopní zabezpečiť hypotéku.

Výhody pre predajcov

• Môže predávať „tak, ako je“ - potenciál predávať bez toho, aby musel robiť nákladné opravy, ktoré môžu požadovať tradiční veritelia.
• Dobrá investícia - potenciál zarobiť lepšie sadzby za peniaze, ktoré ste získali z predaja vášho domu, ako by ste investovali túto sumu iným spôsobom.
• Paušálna možnosť - zmenka môže byť predaná investorovi, ktorý vám okamžite poskytne paušálnu platbu.
• Ponechať si titul - ak kupujúci zlyhá, ponecháte si zálohu, všetky peniaze, ktoré ste zaplatili, plus dom.
• Predávať rýchlejšie - potenciál predávať a uzatvárať rýchlejšie, pretože kupujúci sa vyhýbajú hypotekárnemu procesu.

Ak máte akékoľvek otázky, ako aj napíšte kúpnu zmluvu a zmenku, mali by ste sa poradiť s kvalifikovaným právnikom v oblasti nehnuteľností.

Nevýhody financovania vlastníkom

Aj keď financovanie vlastníka môže byť prospešné pre kupujúcich aj predávajúcich, má aj niektoré právne, finančné a logistické nevýhody:

Nevýhody pre kupujúcich

• Vyšší úrok - úrok, ktorý zaplatíte, bude pravdepodobne vyšší ako úrok, ktorý by ste zaplatili banke.
• Stále potrebuje súhlas predajcu - aj keď je predajca hrou na financovanie vlastníkom, možno sa nebude chcieť stať vaším veriteľom.
• Doložka o predaji - ak má predávajúci hypotéku na nehnuteľnosť, jeho banka alebo veriteľ môže v prípade predaja domu (vám) požiadať o okamžité splatenie dlhu v plnej výške. Je to tak preto, lebo väčšina hypoték má klauzuly „splatné pri predaji“ a ak veriteľ nie je platený, banka môže vylúčiť z trhu. Aby ste sa tomuto riziku vyhli, uistite sa, že predávajúci vlastní dom bezplatne a zreteľne, alebo či jeho veriteľ súhlasí s financovaním vlastníka.
• Platby balónom - pri mnohých dojednaniach o financovaní vlastníkmi je veľká platba balónom splatná po piatich rokoch. Ak dovtedy nemôžete zabezpečiť financovanie, môžete prísť o všetky peniaze, ktoré ste doteraz zaplatili, plus o dom.

Nevýhody pre predajcov

• Zákon o reforme Dodd-Frank Wall Street a zákon o ochrane spotrebiteľa - Na základe tohto zákona sa na financovanie vlastníkom uplatňovali nové pravidlá. Platby balónom nemusia byť možnosťou a možno budete musieť zapojiť pôvodcu hypotekárneho úveru v závislosti od počtu nehnuteľností, ktoré každý rok financuje vlastník.
• Predvolené - kupujúci mohol kedykoľvek zastaviť vykonávanie platieb. Ak k tomu dôjde a on nielen odíde, môžete skončiť procesom vylúčenia.
• Náklady na opravu - ak z akéhokoľvek dôvodu vezmete nehnuteľnosť späť, možno budete musieť zaplatiť za opravy a údržbu, v závislosti od toho, ako dobre sa o nehnuteľnosť staral kupujúci.

Kľúčové jedlá

• Financovanie vlastníka môže pomôcť predajcom rýchlejšie predávať a kupujúcim pomôcť dostať sa do domovov, aj keď by nedokázali zabezpečiť tradičnú hypotéku.
• Existujú výhody a nevýhody, ktoré by si mali kupujúci aj predávajúci uvedomovať pri zvažovaní alebo zapojení do dohody o financovaní vlastníka.
• Kupujúci aj predávajúci sa musia poradiť s kvalifikovaným právnikom v oblasti nehnuteľností, aby odpovedali na otázky a správne uľahčili predaj / kúpu.