Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (možnosť ARM)
Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) je typ hypotéky, pri ktorej má hypotekárny úver (dlžník) niekoľko možností, pokiaľ ide o typ platby, ktorá sa vypláca hypotekárovi (veriteľovi). Okrem možnosti voľby platby úrokov a istiny, ktorá sa rovná platbám uskutočneným pri bežných hypotékach, majú ARM opcií aj alternatívne platobné možnosti, kde hypotekárny úver môže vykonať podstatne menšie platby prostredníctvom platieb iba na úroky alebo minimálnych platieb.
BREAKING DOWN Možnosť hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (možnosť ARM)
Pretože veľa alternatív ARM ponúka nízku sadzbu upútavky, mnoho hypoték nevedomky refinancuje svoju súčasnú hypotéku v nádeji na nižšie platby. Po vypršaní platnosti týchto krátkodobých sadzieb sa bohužiaľ úrokové sadzby vracajú späť k sadzbám podobným klasickým hypotékam.
Okrem toho pre tých nešťastných hypoték, ktorí sa rozhodli vykonať minimálne platby, zistia, že istina dlžná z ich hypotéky sa skutočne zvýšila. Je to preto, že hodnota minimálnych splátok nepokryla výlučne úrok z hypotéky. Odkrytý úrok by sa potom pripočítal k istine hypotéky.
Spôsoby vyplatenia ARM opcií
V bežnom scenári si môže veriteľ nechať dlžníka s možnosťou ARM rozhodnúť sa každý mesiac o tom, aký druh platby chce vykonať. Tieto možnosti môžu zahŕňať vykonanie minimálnej platby, uskutočnenie platby iba na úroky, uskutočnenie platby s úplnou amortizáciou na 15-ročnú hypotéku alebo amortizovanú platbu na 30-ročnú hypotéku.
Aj keď možnosti dostupné s možnosťou ARM umožňujú väčšiu flexibilitu pri platbách, dlžník by sa mohol ľahko zaťažiť dlhodobejšími dlhmi, ako začali. Rovnako ako v prípade iných hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou existuje aj možnosť drastických a rýchlych zmien úrokových sadzieb na základe trhu.
Možnosť ARM sa môže odvolať na domácnosti, v ktorých môže príjem kolísať, napríklad v prípade povolaní, zmlúv alebo nezávislých pracovníkov. Ak neuvidia toľko práce, ktorá im prekáža, rozhodli sa platiť minimum na hypotéku. Aj keď im to umožní mať viac peňazí v rukách, minimálna suma sa môže ročne zvyšovať. Okrem toho by minimálna platba mohla byť prepracovaná v päť alebo desaťročných intervaloch na úplnú amortizačnú platbu.
Tieto upozornenia môžu dlžníci prehliadnuť, čo ich môže nechať nepripravené na potenciálne rastúce náklady a zvyšovanie rovnováhy istiny. Ak dlžník pokračuje v uskutočňovaní iba minimálnej splátky a nevyplatený zostatok rastie nad pôvodnú hodnotu hypotéky, povedzme 110% alebo viac, hypotéka sa môže automaticky resetovať. Varianty ARM boli citované ako prispievatelia do bytovej krízy, ktorá sa vyvinula po tom, ako si dlžníci hľadali také financovanie domov, ktoré si nemohli dovoliť vyplatiť. V týchto prípadoch dlžníci zaplatili každý mesiac iba minimálnu splatnú sumu s možnosťou ARM, potom sa nakoniec zistilo, že nie sú schopní platiť za svoje domovy alebo hypotéka vzrástla, zatiaľ čo predajná hodnota domu klesla.