Nezhodná hypotéka
Neuspokojivá hypotéka nespĺňa pokyny vládnych sponzorovaných podnikov (GSE), ako sú napríklad Fannie Mae a Freddie Mac. Preto sa nemôže predávať Fannie Mae alebo Freddie Mac. Usmernenia GSE sa okrem iných faktorov skladajú z maximálnej výšky úveru, vhodných nehnuteľností, požiadaviek na zálohu a úverových požiadaviek.
BREAKING DOWN Nezhodná hypotéka
Neformálne hypotéky nie sú zlé pôžičky v tom zmysle, že sú riskantné. Finančné inštitúcie sa im však nepáčia, pretože sa predávajú ťažšie. Z tohto dôvodu budú banky spravovať vyššiu úrokovú sadzbu.
Hoci súkromné banky spočiatku píšu najviac hypoték, často skončia v portfóliách Fannie Mae a Freddie Mac. Tieto dva podniky sponzorované vládou (GSE) nakupujú úvery od bánk a potom ich balia do cenných papierov zabezpečených hypotékou (MBS), ktoré sa predávajú na sekundárnom trhu. MBS je druh zabezpečenia zabezpečeného aktívami zabezpečené inkasom hypoték, ktoré pochádzajú od regulovanej a schválenej finančnej inštitúcie. Zatiaľ čo existujú súkromné finančné spoločnosti, ktoré budú kupovať, baliť a predávať MBS, Fannie a Freddie sú dvaja najväčší kupujúci.
Banky využívajú peniaze z predaja hypoték na investovanie do ponúkania nových úverov pri súčasnej úrokovej sadzbe. Fannie Mae a Freddie Mac si však nemôžu kúpiť iba hypotekárny produkt. Obidve GSE majú federálne pravidlá obmedzujúce nákup pôžičiek, ktoré sa považujú za relatívne bezrizikové. Tieto úvery vyhovujú hypotékam a banky ich majú radi práve preto, že ich budú ľahko predávať.
Naopak, hypotéky, ktoré si Fannie Mae a Freddie Mac nemôžu kúpiť, sú pre banky samy osebe riskantnejšie. Tieto nepredajiteľné pôžičky musia zostať v portfóliu banky alebo predať subjektom špecializujúcim sa na sekundárnom trhu pre nevyhovujúce úvery.
Druhy nevyhovujúcich hypoték
Existujú rôzne situácie dlžníka a typy pôžičiek, ktoré Fannie a Freddie považujú za nezhodujúce sa.
- Najbežnejšou nevyhovujúcou hypotékou je to, čo sa často nazýva hypotéka typu jumbo. Hypotéky Jumbo sú pôžičky napísané za podstatne vyššiu sumu, ako sú limity Fannie Mae a Freddie Mac. V roku 2018 bol tento limit vo väčšine krajov USA 453 100 dolárov, ale v niektorých oblastiach s vysokými nákladmi to môže byť až 679 650 dolárov.
- Ale hypotéky nemusia byť numbo, aby boli nezhodné. Nízka platba nadol môže viesť k nezhodnému stavu. Prahová hodnota sa líši, ale pri konvenčnej hypotéke by mohla byť 10% alebo pri pôžičke FHA iba 3%.
- Faktorom je aj pomer dlhu k príjmom kupujúceho (DTI), ktorý musí byť zvyčajne nižší ako 42%, aby mohol byť kvalifikovaný ako úver spĺňajúci požiadavky. Zvyčajne sa vyžaduje aj kreditné skóre nad 630 - 650.
- Druh nehnuteľnosti môže tiež určiť, či hypotéka nie je v zhode. Napríklad kupujúci kondomov často zakopnú, keď sa dozvedeli, že ich jednotka dovolenkových snov nie je v zhode, pretože komplex sa nepovažuje za oprávnený. Patria sem združenia bytových jednotiek, kde jeden subjekt, napríklad developer, vlastní viac ako 10 percent jednotiek. K ďalším nástrahám patrí, ak väčšina jednotiek nie je obsadená vlastníkom, ak je viac ako 25 percent rozlohy štvorcových komerčných, alebo ak je združenie vlastníkov domu (HOA) v spore.