Ako zarobiť peniaze s nehnuteľnosťami

Pre mnohých Američanov je nehnuteľnosť vo forme rodinného domu alebo prenajímanej nehnuteľnosti ich najväčšou investíciou. Títo investori často vnímajú nehnuteľnosť ako jednu z najbezpečnejších a najspoľahlivejších ziskových investícií za určité časové obdobie. Investície do nehnuteľností však zahŕňajú vysoké vstupné náklady (zvyčajne financované pôžičkou s úrokmi), dlhé investičné obdobie a veľkú neistotu. Namiesto nákupu skutočného majetku si investori môžu kúpiť nehnuteľnosti s možnosťou investovania do nehnuteľností za nižšie náklady as nižšími nákladmi.

Realistický pohľad na výpočet zisku z nehnuteľností

Začínajúci investor v oblasti nehnuteľností sa môže pozrieť na byt s dvoma spálňami a zistiť, že za päť rokov vzrástla jeho hodnota zo 100 000 dolárov na 300 000 dolárov a uzavrela sa strojnásobenie hodnoty investície. Touto jednoduchou analýzou však chýbajú bežné výdavky, vrátane finančných poplatkov za nákup nehnuteľností, mesačných úrokových platieb, daní z nehnuteľností, provízií agentom pri nákupe alebo predaji, mesačných združovacích poplatkov, údržby a opráv, poistenia a iných uplatniteľných daní (napr. Kapitálové zisky). daň z prípadného predaja nehnuteľnosti alebo ocenenie nad určitú úroveň, ktoré oprávňuje vlastníka na daň z majetku).

Vzhľadom na všetky tieto faktory sa reálne ocenenie výnosov z nehnuteľnosti podstatne znížilo. Vývoj počas investičného obdobia môže tiež viesť k problémom pri neskoršom predaji nehnuteľnosti. Napríklad hlučná nová diaľnica alebo špina v zločine môžu znehodnotiť majetok. (Pre súvisiace čítanie pozri: Najdôležitejšie faktory pre investovanie do nehnuteľností. )

Cenovo dostupnejší spôsob, ako investovať a profitovať z nehnuteľností, je prostredníctvom možností nehnuteľností.

Čo je možnosť nehnuteľností?

Realitná opcia je špeciálne navrhnutá zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim. Predávajúci ponúka kupujúcemu možnosť kúpiť nehnuteľnosť na dobu určitú za pevnú cenu. Kupujúci v tomto období kupuje možnosť kúpy alebo nekupovania nehnuteľnosti. Za právo na túto opciu platí kupujúci predávajúcemu opčnú prémiu. Ak sa kupujúci rozhodne kúpiť nehnuteľnosť (inými slovami, uplatniť nehnuteľnosť), predávajúci musí predať nehnuteľnosť kupujúcemu podľa podmienok predchádzajúcej zmluvy.

Pri nákupe zásob ste sa možno stretli s konceptom opcií. Možnosti poskytujú kupujúcemu veľa možností. Môžu byť uplatnené skoro, držané do skončenia platnosti opcie alebo predané druhému kupujúcemu pred uplynutím platnosti. Realitné opcie bežne používajú developeri a investori do komerčných nehnuteľností alebo rezidenčných nehnuteľností vyššej kategórie. Možnosti nehnuteľností poskytujú kupujúcim väčšiu flexibilitu a lacné obchodné a investičné príležitosti s obmedzeným prínosom pre predávajúcich. (Súvisiace čítanie nájdete v časti: Ako fungujú možnosti nehnuteľností.)

Príklad obchodu s nehnuteľnosťami

Tu je komplexná analýza rizika a výnosov z scenára možností nehnuteľností. Predpokladajme, že staviteľ má 500 000 dolárov a chce kúpiť pozemok uvedený za 2 milióny dolárov. Staviteľ si nie je istý niekoľkými vecami:

1. Môže stavebník získať 1, 5 milióna dolárov prostredníctvom bankových pôžičiek alebo iných zdrojov?
2. Môže stavebník získať potrebné povolenia na obytný alebo komerčný rozvoj alebo ďalšie rozdelenie nehnuteľnosti?
3. Môže staviteľ získať peniaze a získať povolenie skôr, ako iný staviteľ kúpi pozemok?

V tejto situácii je vhodná možnosť nehnuteľností. Pri definovaných nenávratných nákladoch (nazývaných prémia za opcie na nehnuteľnosť) vo výške 25 000 USD môže stavebník s predajcom uzavrieť zmluvu o realitnej opcii. Realitná možnosť umožňuje staviteľovi zablokovať predajnú cenu nehnuteľnosti za 2 milióny dolárov počas šiestich mesiacov.

Zmluva o opcii nehnuteľnosti bude obsahovať nasledujúce podmienky:

• Podrobnosti o nehnuteľnosti (umiestnenie, veľkosť a ďalšie podrobnosti)
• Trvanie zmluvy (šesť mesiacov od dátumu obchodu)
• Prémia za opciu alebo protihodnota (25 000 dolárov nevratných, ktoré zaplatí kupujúci predávajúcemu v deň obchodovania)
• Dohodnutá kúpna cena, ak je opcia uplatnená počas zmluvy (2 milióny dolárov)

Na šesťmesačné trvanie zmluvy existujú štyri možné scenáre.

Scenár 1: Staviteľ je schválený pre bankový úver vo výške 1, 5 milióna dolárov. Potvrdzuje tiež, že môže získať potrebné povolenia na vývoj. Uplatňuje svoju realitnú opciu na kúpu nehnuteľnosti za vopred stanovenú cenu 2 milióny dolárov. Predajca dostane 2 milióny dolárov plus ponecháva si dodatočnú prémiu vo výške 25 000 dolárov.

Scenár 2: Po dvoch mesiacoch staviteľ zistí, že nebude môcť získať povolenie na vývoj. V nasledujúcich štyroch mesiacoch sa staviteľovi podarí nájsť inú stranu ochotnú kúpiť nehnuteľnosť za 2 milióny dolárov. Stavebník predá novú nehnuteľnosť opcii na nehnuteľnosť za novú cenu 30 000 dolárov. Nová strana nahrádza staviteľa v pôvodnej opčnej zmluve. Nová strana uplatní opciu a kúpi nehnuteľnosť za 2 milióny dolárov. Predajca dostane od novej strany 2 milióny dolárov a navyše si od staviteľa ponecháva prémiu za opciu 25 000 dolárov. Staviteľ predal opciu za 30 000 dolárov, takže zarába 5 000 dolárov a nie je zaťažený majetkom, ktorý nemôže použiť.

Scenár 3: Staviteľ je jednoducho kupujúci, ktorý chce využiť ocenenie ceny nehnuteľnosti. Ak sa požadovaná cena 2 milióny dolárov zvýši na 2, 2 milióna dolárov za päť mesiacov, staviteľ bude mať úžitok z uplatnenia možnosti kúpy nehnuteľnosti a predaja nehnuteľnosti za účelom zisku. Na konci transakcie dostane vlastník nehnuteľnosti 2 milióny dolárov plus prémia za opciu 25 000 dolárov, staviteľ zarobí zisk 175 000 dolárov a kupujúci nových opcií kúpi požadovanú nehnuteľnosť pri súčasných trhových sadzbách.

Scenár 4 : Staviteľ nie je schopný zabezpečiť pôžičku alebo povolenie. Nemôže tiež nájsť nového kupca pre jeho možnosť. Staviteľ nechá platnosť opcie vypršať a stratí prémiu za opciu. Kupujúcemu sa však podarilo vyhnúť potenciálne zlej investícii vo výške 2 milióny dolárov zaplatením prémie vo výške 25 000 dolárov (1, 25% skutočnej hodnoty transakcie). Predajca ťaží z 25 000 dolárov a pokračuje v hľadaní kupujúceho.

Vo všetkých prípadoch, keď sa uzavrie zmluva o opciách na nehnuteľnosť, predávajúci už nemá na výber, či nehnuteľnosť predať alebo za akú cenu. Predávajúci musí čakať šesť mesiacov na rozhodnutie kupujúceho. Preto predajca dostáva a ponecháva si prémiu za opciu bez ohľadu na to, o čom kupujúci nakoniec rozhodne.

Spodný riadok

Realitné opcie ponúkajú lacnejšiu metódu obchodovania, investovania a zisku z investícií do nehnuteľností. Ide však o zmluvy OTC medzi dvoma jednotlivými stranami, ktoré nemajú vonkajší regulačný dohľad. Zainteresované strany musia zabezpečiť spravodlivú zmluvu o opciách. Predvolený predajca opcií je jednou z hlavných výziev v dohodách o možnostiach nehnuteľností. V takýchto prípadoch je jediným postihom kupujúceho žaloba. Ďalším problémom je nedostatok verejne dostupných informácií a minulých záznamov o účastníkoch nehnuteľností. Investori s opciami na nehnuteľnosti by mali zvážiť aj ďalšie výdavky, ako sú poplatky za právne služby, ako je vypracovanie a registrácia zmluvy.

(Ďalšie informácie nájdete v časti: Investujte do nehnuteľností s 1 000 alebo menej dolárov .)