Ako úrokové sadzby fungujú pri hypotéke

Kúpa domu s hypotékou je pravdepodobne najväčšou finančnou transakciou, do ktorej vstúpite. Banka alebo hypotekárny veriteľ spravidla financuje 80% z ceny domu a súhlasíte s jeho splatením - s úrokmi - za konkrétne obdobie. Pri porovnávaní veriteľov, hypotekárnych sadzieb a možností je užitočné pochopiť, ako každý mesiac narastá úrok a ako sa spláca.

Kľúčové jedlá

• Hypotéky sú najbežnejším typom osobného úveru domácností.
• Tieto pôžičky sa dodávajú s pevnými alebo variabilnými / nastaviteľnými úrokovými sadzbami.
• Väčšina hypoték sú úplne amortizované pôžičky, čo znamená, že každá mesačná splátka bude rovnaká a pomer úrokov k istine sa bude v priebehu času meniť.

Výpočet hypotéky

Jednoducho povedané, každý mesiac splatíte časť istiny (suma, ktorú ste si požičali) plus úroky nazbierané za mesiac. Váš veriteľ použije amortizačný vzorec na vytvorenie rozvrhu platieb, ktorý rozdelí jednotlivé platby na splátky istiny a úrokov. Dĺžka alebo životnosť vašej pôžičky tiež určuje, koľko budete mesačne platiť. Plná amortizačná platba sa vzťahuje na pravidelnú splátku úveru, pri ktorej, ak dlžník uskutoční platby podľa splátkového kalendára, je úver úplne splatený do konca stanoveného obdobia. Ak ide o pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou, každá platba s úplnou amortizáciou je rovnaká suma v dolároch. Ak je pôžička pôžička s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, zmena amortizačnej platby sa zmení v dôsledku zmeny úrokovej sadzby úveru.

Rozťahovanie platieb na viac rokov (až do 30) bude vo všeobecnosti viesť k nižším mesačným platbám. Čím dlhšie budete platiť na splácanie hypotéky, tým vyššie budú celkové náklady na kúpu vášho domu, pretože dlhšiu dobu budete platiť úroky.

Pevná sadzba verzus nastaviteľná sadzba

Banky a veritelia ponúkajú predovšetkým dva typy pôžičiek:

• Pevná sadzba: úroková sadzba sa nemení.
• Nastaviteľná sadzba: Úroková sadzba sa zmení za definovaných podmienok (tiež sa nazýva variabilná alebo hybridná pôžička).

Tu je návod, ako tieto fungujú pri hypotéke na bývanie.

Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou

Mesačná splátka zostáva rovnaká počas celej doby platnosti tejto pôžičky. Úroková sadzba je zablokovaná a nemení sa. Pôžičky majú splatnosť 30 rokov; bežne sú tiež k dispozícii kratšie dĺžky 10, 15 alebo 20 rokov. Kratšie pôžičky budú mať väčšie mesačné splátky, ktoré sú kompenzované nižšími úrokovými sadzbami a nižšími celkovými nákladmi.

Príklad - hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou 200 000 dolárov na 30 rokov (360 mesačných platieb) pri ročnej úrokovej sadzbe 4, 5% bude mať mesačnú splátku približne 1 013 USD. (Dane, poistenie a viazaný účet sú dodatočné a nezahrnuté v tomto obrázku.) Ročná úroková sadzba sa člení na mesačnú sadzbu takto: Ročná miera, povedzme, 4, 5% delená 12 sa rovná mesačnej úrokovej sadzbe 0, 375%., Každý mesiac zaplatíte 0, 375% úrok zo sumy, ktorú v skutočnosti dlhujete domu.

Vaša prvá platba vo výške 1 013 USD (1 z 360) sa vzťahuje na úroky vo výške 750 USD a na istinu 263 USD. Druhá mesačná platba, pretože istina je o niečo menšia, sa nazbiera o trochu menej úrokov a o niečo viac splátok istiny. Pri platbe 359 sa väčšina z mesačnej platby použije na príkazcu.

Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM)

Keďže úroková sadzba nie je zablokovaná, mesačná splátka tohto typu úveru sa bude počas trvania úveru meniť. Väčšina ARM má limit alebo limit na to, do akej miery môže úroková sadzba kolísať a ako často sa môže meniť. Keď sadzba stúpa alebo klesá, veriteľ prepočítava vašu mesačnú platbu tak, aby ste uskutočňovali rovnaké platby, až kým nenastane ďalšia úprava sadzby.

S rastúcimi úrokovými sadzbami sa zvyšuje aj vaša mesačná platba, pričom každá platba sa vzťahuje na úroky a istinu rovnakým spôsobom ako hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, a to počas stanoveného počtu rokov. Veritelia často ponúkajú nižšie úrokové sadzby počas prvých niekoľkých rokov ARM, ale potom sa sadzby často menia - často ako raz ročne. Počiatočná úroková sadzba na ARM je výrazne nižšia ako hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou.

• ARM môžu byť atraktívne, ak plánujete zostať vo vašej domácnosti iba niekoľko rokov.
• Zvážte, ako často sa bude úroková sadzba upravovať. Napríklad ARM s päťročnou splatnosťou má pevnú úrokovú sadzbu na päť rokov, potom sa úroková sadzba každý rok upraví na zvyšok úverového obdobia.
• ARM určujú, ako sa určujú úrokové sadzby - môžu sa viazať na rôzne finančné indexy, ako napríklad jednoročné štátne pokladničné poukážky. Požiadajte svojho finančného plánovača o radu pri výbere ARM s najstabilnejšou úrokovou sadzbou.

Príklad - 200 000 dolárov päť na jeden rok hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou na 30 rokov (360 mesačných splátok) začína s ročnou úrokovou sadzbou 4% počas piatich rokov a potom sa táto sadzba môže každý rok meniť o 0, 25%. Tento ARM má úrokový strop 12%. Čiastka platby za jeden až 60 mesiacov je 955 dolárov. Platba za 61 až 72 je 980 dolárov. Platba za 73 až 84 je 1 005 dolárov. (Dane, poistenie a viazaný účet sú ďalšie a nie sú zahrnuté v týchto číslach.) Svoje náklady môžete vypočítať online pre ARM.

Úročené pôžičky

Treťou možnosťou - zvyčajne vyhradenou pre zámožných kupujúcich domov alebo pre tých, ktorí majú nepravidelné príjmy - je hypotéka iba na úroky. Ako už názov napovedá, tento typ pôžičky vám dáva možnosť platiť iba úroky za prvých pár rokov a je to atraktívne pre majiteľov domov, ktorí sú doma, kvôli nízkym platbám v priebehu rokov s nízkym príjmom. Môže to byť tiež správna voľba, ak očakávate, že budete vlastniť dom na relatívne krátku dobu a ak plánujete predať skôr, ako sa začnú väčšie mesačné platby.

Hypotéka typu jumbo je zvyčajne na sumy nad povoleným limitom úveru, v súčasnosti 453 100 dolárov pre všetky štáty okrem Havaja a Aljašky, kde je vyššia. Okrem toho na určitých federálne určených trhoch s nehnuteľnosťami, ako sú New York, Los Angeles a celá oblasť San Jose-San Francisco-Oakland, je vyhovujúci úverový limit 679 650 USD.

K dispozícii sú aj úrokové jumbo pôžičky, aj keď zvyčajne pre tých najbohatších. Štruktúra je podobná ako v ARM a úrokové obdobie trvá iba 10 rokov. Potom sa sadzba každoročne upravuje a platby smerujú k splateniu istiny. Platby môžu v tomto bode výrazne stúpať.

Podmienené a iné poplatky

Budete potrebovať rozpočet na ďalšie položky, ktoré významne zvýšia výšku vašej mesačnej splátky hypotéky, ako sú dane, poistenie a náklady na úschovu. Tieto náklady nie sú fixné a môžu kolísať. V rámci vašej hypotekárnej zmluvy rozdeľuje váš veriteľ ďalšie náklady.

Platba navyše každý mesiac

Teoreticky platí, že každý mesiac platiť trochu navyše za zníženie istiny je jeden spôsob, ako rýchlejšie vlastniť svoj domov. Finanční odborníci odporúčajú, aby nezaplatený dlh, napríklad z kreditných kariet alebo študentských pôžičiek, bol splatený ako prvý a sporiace účty by mali byť dobre financované pred mesačným platením navyše.

Úroky ako odpočet dane

Ak odpočítaváte odpočty z ročného daňového priznania, služba Internal Revenue Service vám umožňuje odpočítať platby úrokov z hypotéky doma. V prípade štátnych výnosov sa však odpočet mení. Overte si u daňového odborníka konkrétne rady týkajúce sa kvalifikačných pravidiel, najmä v nadväznosti na zákon o dani z príjmov a pracovných miest z roku 2017. Tento zákon zdvojnásobil štandardný odpočet a znížil odpočítateľnú sumu hypotekárnych úrokov (z nových hypoték).

Spodný riadok

Národná politika uprednostňuje domácnosti prostredníctvom daňového zákonníka (hoci menej ako predtým). Pre mnoho rodín je ten pravý nákup domu najlepším spôsobom, ako vybudovať aktívum pre ich vajíčko na odchod do dôchodku. Ak sa tiež nemôžete venovať refinancovaniu v hotovosti, dom, ktorý si kúpite vo veku 30 rokov s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov, bude v čase, keď dosiahnete normálny vek odchodu do dôchodku, úplne splatený, čím získate lacné miesto na bývanie keď sa vaše zárobky znížia.

Po finančnej kríze v roku 2008 a následnom zrútení bubliny na trhu s nehnuteľnosťami sa mnohé (ale nie všetky) trhy s nehnuteľnosťami nakoniec zotavili. Vlastnícke právo na bývanie, ktoré ste zadali opatrne, zostáva vo vašom dlhodobom finančnom plánovaní zvážiť. Pochopenie toho, ako fungujú hypotéky a ich úrokové sadzby, je najlepším spôsobom, ako zaistiť, aby ste investovali toto aktívum finančne najvýhodnejším spôsobom.