Kúpa vylúčeného domu

Pred hypotekárnou krízou v rokoch 2008 - 2009 bol nákup vylúčeného domu oveľa náročnejšou ponukou. Lovci výhodných obchodov s cennými papiermi predtým museli sledovať aukcie uskutočňované na súdnych budovách alebo preosiať prostredníctvom súborov zákonných podaní. Vlna zabavovania majetku spôsobená tavením hypotekárnych úverov však nielen zvýšila počet dostupných nehnuteľností, ale aj uľahčila ich nájdenie a získanie. V skutočnosti je tento proces často podobný vyhľadávaniu akéhokoľvek iného druhu domu. Uzavreté domy sú dostupné prakticky na každom realitnom trhu v celej krajine a poskytujú tak majiteľom domov, ako aj investorom príležitosti.

Ako nájsť vylúčené domy

Uzavreté nehnuteľnosti je možné nájsť v časopisoch a webových stránkach s viacerými zoznamami služieb (MLS) prostredníctvom vyhľadávania nehnuteľností online, bankových kancelárií a stránok a miestnych novín. Existuje mnoho webových stránok, ktoré sa teraz špecializujú na hľadanie domov a nehnuteľností, ktoré sú v uzavretej predaji, ako napríklad usa-foreclosure.com a Fannie Mae's HomePath.com. Niektoré finančné inštitúcie, ako napríklad Bank of America, ponúkajú aj stránky venované tomu, aby vám pomohli vyhľadať vylúčený dom. V miestnych službách s viacerými zoznamami sa nemusia zvýrazňovať vlastnosti, ktoré sú vylúčené. to môže byť uvedené iba v popise nehnuteľnosti.

Veritelia čoraz viac predávajú zaistené aktíva prostredníctvom realitných agentov, preto neváhajte požiadať realitnú kanceláriu o príležitosti. Niektorí realitní agenti sa dokonca špecializujú na uzavretie trhu.

Presnejšie povedané, umiestnenie vylúčeného domu závisí od toho, kde presne sa nachádza v procese vylúčenia: Vlastnosti môže stále vlastniť pôvodný vlastník domu (v skorších fázach, v prípade nehnuteľností pred uzavretím zmluvy a krátky predaj) alebo subjekt, ako banka alebo vláda (v neskorších). Tu je päť druhov vylúčenia a prístupov k nákupu.

1. Predbežné zabavenie
Majetok je pred uzavretím trhu po tom, čo hypotekárny veriteľ upovedomil dlžníkov, že sú v omeškaní, ale predtým, ako sa nehnuteľnosť ponúkne na predaj v aukcii. Ak majiteľ domu môže počas tejto doby nehnuteľnosť predať, možno sa bude môcť vyhnúť konaniu o vylúčení a jeho negatívnemu vplyvu na ich úverovú históriu a budúce vyhliadky (pozri Získanie hypotéky po bankrote a vylúčení ). Niektorí majitelia domov sú preto ochotní rokovať. Predbežné zabavenie majetku sa zvyčajne uvádza v budovách súdnych a okresných súdov. Mnoho online zdrojov vrátane www.foreclosure.com okrem toho uvádza vlastnosti, ktoré sú vo fáze pred uzavretím trhu.

2. Krátky predaj
Krátky predaj nastáva, keď je veriteľ ochotný akceptovať menej, ako je to, čo dlhuje hypotéka. Dlžníci nemusia byť nevyhnutne v omeškaní s splátkami hypotéky, aby veriteľ súhlasil s predajom nakrátko; Zvyčajne však musia preukázať určitý druh finančných ťažkostí, napríklad stratu zamestnania, ktorá pravdepodobne povedie k zlyhaniu. Príslušná rezidencia je často pod vodou, čo znamená, že má nižšiu hodnotu ako nevyrovnaný hypotekárny zostatok. Aby sa veriteľ mohol kvalifikovať ako predaj nakrátko, musí súhlasiť s „predajom majetku nakrátko“ prijatím menej ako dlžného dlhu a domov musí byť uvedený na predaj. Tieto vlastnosti sa zvyčajne inzerujú ako krátke tržby „až do schválenia bankou“.

Kúpa nehnuteľnosti na krátke predaje je vo väčšine prípadov rovnaká ako pri tradičnej kúpe, ale jazyk v zmluvách sa bude líšiť a bude špecifikovať, že podmienky podliehajú súhlasu veriteľa. Banke môže trvať niekoľko mesiacov, kým bude reagovať na krátku ponuku predaja, takže tento proces môže trvať podstatne dlhšie ako pri tradičnom nákupe. Mnoho webových stránok o nehnuteľnostiach, vrátane jednotlivých firiem alebo služieb ponúkajúcich zoznam, ponúka možnosť vyhľadávania prostredníctvom krátkeho predaja.

3. Aukcie predaja šerifov
Aukcia aukcie šerifa nastane potom, čo veriteľ upovedomí dlžníka o zlyhaní a poskytne dlžníkovi lehotu na dobehnutie hypotekárnych splátok. Aukcia je určená pre veriteľa, aby rýchlo dostal splátky za pôžičku, ktorá je v omeškaní. Tieto aukcie sa často uskutočňujú na súdnych schodoch v meste, ktoré spravujú miestne orgány činné v trestnom konaní. Nehnuteľnosť sa draží dražbe na verejne vyhlásenom mieste, dátume a čase. Tieto oznámenia nájdete v miestnych novinách a na mnohých miestach online vyhľadávaním aukcií šerifov.

4. Majetok vo vlastníctve banky
Nehnuteľnosti, ktoré sa nepredávajú v aukcii, sa vracajú späť do banky; to znamená, že sa stávajú nehnuteľnosťami vlastnenými (REO). Spravuje ich často oddelenie REO banky, ktoré vedie zoznam nehnuteľností vo vlastníctve banky. Online zdroje, ako napríklad www.realtytrac.com, majú rozsiahle zoznamy, ktoré je možné vyhľadávať podľa mesta, štátu alebo PSČ.

5. Vláda vlastnená nehnuteľnosti
Niektoré domy sa kupujú s pôžičkami zaručenými Federálnou správou bývania (FHA) alebo Ministerstvom pre záležitosti veteránov (VA). Keď dôjde k vylúčeniu týchto nehnuteľností, vláda ich odpredá a predajú sprostredkovateľom, ktorí pracujú pre vládu. Ak chcete kúpiť nehnuteľný majetok vo vlastníctve štátu, musíte sa obrátiť na vládneho makléra. Kupujúci môžu skúmať takéto vlastnosti na www.hud.gov (kliknite na „TÉMATICKÉ OBLASTI“ a vyberte „Domy na predaj“).

Prečo sú vylúčené domy lacnejšie

Najväčším predajným miestom vylúčených domov je, samozrejme, ich značná cena - často výrazne nižšia z iných podobných nehnuteľností v rovnakej oblasti (známych ako porovnateľné alebo kompilátory, hovoriace maklérmi). Väčšina zabavených nehnuteľností sa predáva najmenej za 5% pod trhovou hodnotou, v niektorých regiónoch dokonca s ešte väčšími zľavami. Kupujúci môžu využiť výhody ďalších úspor s výhodami, ako sú znížené zálohy, nižšie úrokové sadzby alebo odstránenie poplatkov za hodnotenie a určité náklady na zatváranie.

Čo z nich robí takú dohodu? Ak sa rezidencia nachádza v štádiu pred uzavretím trhu alebo v krátkom predaji, jej majitelia sú vo finančnej väzbe - potrebujú peniaze. A čas nie je na ich strane: Musia vyložiť nehnuteľnosť a dostať, čo môžu, kým môžu, aby ju úplne nestratili. Stručne povedané, títo predajcovia presne nevyjednávajú z pozície sily. Hoci sa môže zdať kruté využiť nešťastie iných, kupujúci môžu mať úžitok.

Môžu využívať ešte viac, ak bol majetok skutočne zaistený. Šerifova kancelária nemá záujem zavesiť na dom; banky nechcú byť v podnikaní prenajímateľom. Finančné inštitúcie sa zvyčajne chcú zbaviť zabavených nehnuteľností okamžite (samozrejme za rozumnú cenu - musia odpovedať investorom a audítorom, že sa pokúsili získať späť čo najviac pôvodnej výšky úveru). Opäť to prospieva kupujúcim.

Napokon, vylúčené domy sa zvyčajne predávajú v stave „tak, ako sú“ - ak dôjde k poškodeniu, opravy nie sú súčasťou rovnice - a ako vedia milovníci ojazdených vozidiel a starožitného nábytku, „tak ako sú“ sa premieta do zľavy. Samozrejme, „ako je“, môže byť dvojsečný meč, ako to budeme diskutovať nižšie.

Riziká nákupu domov vylúčených z trhu

Problémy s majetkom

Aj keď so sebou prináša kompenzačnú zľavu, stav „ako je“ môže byť dosť ponurý. Ak je dom stále obývaný vlastníkmi, býva často zle udržiavaný - koniec koncov, ak ľudia nemôžu splácať hypotéku, pravdepodobne zaostávajú aj pri platbe za pravidelnú údržbu, nehovoriac o veľkých opravách. Okrem toho sú niektorí ľudia, ktorí čelia alebo sú nútení k vylúčeniu, rozčarovaní a pred uložením do banky si frustrujú svoje domovy. Toto často vyžaduje odstránenie spotrebičov a príslušenstva a niekedy dokonca priamy vandalizmus.

Skryté náklady

Spolu s nepredvídanými opravárenskými a renovačnými prácami môžu trestné činy, ako sú spätné dane a záložné práva (s ktorými sú často spojené aukčné nehnuteľnosti, buď zo strany IRS alebo zo strany štátu alebo iných veriteľov), pridať ďalšie náklady do inak žiaduceho domu. Čokoľvek je dlžné, vláda musí byť najskôr zaplatená a uhradená skôr, ako môže pokračovať proces nákupu. Platí to najmä pre dražené nehnuteľnosti; banka vždy splatí všetky záložné práva spojené s majetkom pred tým, ako ho ďalej predá inej strane.

Pomalý proces

Predchádzajúce komplikácie často znamenajú veľa administratívy. Zabavenie majetku bude mať spravidla niekoľko ďalších dokumentov, ktoré je potrebné vyplniť, aby sa pripravilo na uzavretie, čo nie je vždy také aktuálne. Ak ide o krátku predajnú situáciu, veriteľ vlastníka musí obchod schváliť a to môže chvíľu trvať, ako už bolo uvedené. Vážne škody zistené v dome môžu mať za následok nižšie hodnotenie domácnosti, čo môže ovplyvniť schopnosť kupujúceho zabezpečiť si pôžičku. Niektorí veritelia nebudú požičiavať pod určitou dolárovou čiastkou, pretože riziko zisku menšej pôžičky nestojí za riziko.

Aj keď by ste si mysleli, že by banka dychtivo vyložila reposseded residence, časy odozvy medzi bankou a ostatnými zúčastnenými stranami môžu byť s nehnuteľnosťami REO tiež pomalé. Čas potrebný na odpoveď na vašu ponuku sa môže značne líšiť. ; Ak je banka, ktorá drží váš majetok, zaplavená zabavením majetku, spracovanie vašej žiadosti môže trvať oveľa dlhšie. Banky so značným počtom nevybavených objednávok sú známe až do 90 dní, kým reagujú na ponuku. Ak plánujete nákup financovať, mali by ste stráviť čas získaním predbežného schválenia hypotéky.

súťaž

Rovnako ako na akomkoľvek trhu, kedykoľvek existuje možnosť získať niečo so zľavou z bežnej sadzby, dopyt stúpa. Zvýšený záujem a konkurencia - nielen zo strany potenciálnych obyvateľov, ale aj zo strany investorov a odborníkov v oblasti prevrátenia - sú preto nevyhnutné pri obchodovaní s cennými nehnuteľnosťami, ktoré boli zabavené. Veľmi často môže byť cena uzavretého domu atraktívne pod ostatnými domami v okolí, ale keď sa slovo dostane von, môže sa rýchlo objaviť množstvo ponúk a nastane vojna. To, čo bolo kedysi podceneným domom vo veľkej štvrti, sa preto môže rýchlo stať nákladnou nehnuteľnosťou.

Potenciálni kupujúci vylúčených domov môžu byť rozumní, keď predložia ponuky na niekoľko nehnuteľností naraz, pretože konkurenčný kupujúci môžu zaistiť nehnuteľnosť s vyššou ponukou alebo ponukou v hotovosti. Nenechajte sa odradiť, ak niekto iný prekoná vašu ponuku na konkrétnu nehnuteľnosť; pravidelne kontrolujte, či sa znova objaví v inventári banky. Dohody o zabránení prístupu na trh majú tendenciu pomerne často klesať.

Zakúpenie vylúčeného domu

Ak nakupujete od banky, budete musieť zdokonaľovať svoje vyjednávacie schopnosti a začať proces s nízkou ponukou na nehnuteľnosť, ktorú chcete. Banky, ktoré nazhromaždili značné zásoby zabavených nehnuteľností, budú mať väčšiu tendenciu rokovať o cene; čím dlhšie banka drží nehnuteľnosť, tým väčšia je pravdepodobnosť, že bude vážne brať do úvahy nižšie ponuky, najmä pokiaľ ide o nehnuteľnosti, ktoré boli držané dlhšiu dobu. Pravdepodobne by ste preto mali urobiť svoju pôvodnú cenovú ponuku za cenu, ktorá je najmenej o 20% nižšia ako súčasná trhová cena, alebo možno ešte viac, ak sa nehnuteľnosť, o ktorú sa uchádzate, nachádza v oblasti s vysokým výskytom zabavenia majetku.

Ak môžete zaplatiť za nehnuteľnosť a všetky potrebné renovácie v hotovosti, ste na závideniahodnej pozícii. To je dôvod, prečo sa niektorí kupujúci rozhodnú spojiť s externými investormi, ktorí im môžu pomôcť na klientskom rozhraní a zdieľať akékoľvek zisky, keď sa domov opäť dostane do predajného bloku. V skutočnosti predstavujú hotovostné obchody značnú časť predaja REO.

Možnosti financovania vylúčených domov

Na kúpu nehnuteľnosti REO môžete použiť hypotéku, aj keď súkromní veritelia sú skeptickí, pokiaľ ide o financovanie uzavretia trhu. Pre tých, ktorí sa kvalifikujú, sú však k dispozícii dve možnosti financovania - 203 (k) pôžičky od Federálnej správy bývania (FHA) a program HomeSteps prostredníctvom Freddie Mac, jedného z vládnych sponzorovaných podnikov, ktoré odkúpi hypotéky.

203 (k) pôžičky

Agentúra FHA navrhla hypotéky s hmotnosťou 203 (k), aby pomohla zmierniť obavy bánk, ktoré by sa inak vyhýbali vysokorizikovým REO. nákupy. Účtovaním poplatkov za hypotekárne poistenie dlžníkom sú schopní zaručiť pôžičky od súkromných veriteľov, ktorí sa zúčastňujú na programe.

Pre dlžníkov je jednou z veľkých výhod schopnosť financovať nákup domu plus prípadné opravy v jednej hypotéke. Základnejšia verzia, racionálna pôžička 203 (k), je určená na obmedzené opravy, ktoré nevyžadujú inžinierske alebo architektonické plány. Jednotlivci si môžu požičať až 35 000 dolárov nad domácu predajnú cenu, aby pokryli základné prostriedky nápravy, ako sú nové spotrebiče, vlečka a okná.

Pri rozsiahlejších opravách, ako je napríklad výstavba prístavby alebo starostlivosť o štrukturálne poškodenie, je zvyčajne najlepšou voľbou tradičná pôžička s hmotnosťou 203 (k). Na rozdiel od zjednodušeného variantu musia majitelia domov uzavrieť aspoň 5 000 dolárov; maximálna suma je založená na limitoch FHA pre každý kraj. Okrem toho musíte zaplatiť nezávislému konzultantovi, aby skontroloval nehnuteľnosť a overil, či práca spĺňa pokyny programu.

Ďalšou nevýhodou týchto úverov je cena. Okrem platenia hypotekárneho poistenia dlžníci zvyčajne platia úrokové sadzby, ktoré sú o štvrtinu percentuálneho bodu vyššie ako úroky z bežných pôžičiek. Môžu tiež musieť rozdávať jeden alebo dva body, čo sú počiatočné poplatky, z ktorých každý má hodnotu 1% z istiny.

Obrázok 1. Porovnanie tradičných úverov 203 (k) a zjednodušenej verzie.

(Zdroj: webová stránka Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac poskytuje likviditu hypotekárnemu trhu nákupom pôžičiek od bánk, ich spájaním a predajom investorom ako cenných papierov. S HomeSteps ponúka organizácia - prostredníctvom svojich súkromných úverových partnerov - špeciálne financovanie pre tých, ktorí chcú kúpiť iba vylúčené nehnuteľnosti, ktoré vlastní. HomeSteps je momentálne k dispozícii iba v nasledujúcich štátoch: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Severná Karolína, Južná Karolína, Tennessee, Texas a Virgínia.

Ak náhodou bývate v jednom z týchto štátov, HomeSteps má niektoré významné výhody. Hlavným z nich je, že nemusíte kupovať hypotekárne poistenie, čo ho odlišuje od 203 (k) pôžičiek. To samo o sebe môže ušetriť kupujúcim stovky, dokonca tisíce dolárov v priebehu hypotéky. Hypotéka HomeSteps ďalej nevyžaduje hodnotenie pri vzniku, čo môže byť hlavnou prekážkou pre tých, ktorí hľadajú konvenčnú pôžičku.

Na webovej stránke HomeSteps môžu kupujúci nájsť zoznam rodinných, bytových a viacčlenných nehnuteľností.

Spodný riadok

Na povrchu sa môžu vylúčené domy zdať strašne príťažlivé. Náklady však môžu byť mimoriadne nepredvídateľné a základné škody môžu spôsobiť, že nehnuteľnosť bude nežiaduca. Proces nakupovania je často pomalý, čo by mohlo u kupujúcich podnietiť druhé myšlienky, zatiaľ čo silný dopyt po nalákaní vylúčených nehnuteľností môže niektorých nádejných kupcov vytlačiť preč.

Po tom, čo bolo povedané, uzavreté domy môžu skončiť ako neuveriteľné obchody. Kupujúci majú jedinečnú príležitosť zaplatiť za byty pod trhovú hodnotu, ktoré by im za normálnych okolností neboli dostupné. Ak existujú úspory na strane akvizície, zvyšuje sa tým pravdepodobnosť, že kupujúci v budúcnosti zhodnotí svoje aktívum, a zisk z jeho investície, ak bude predávať, v budúcnosti.

Ak sa to urobí zodpovedne, zakúpenie domu s obmedzeným prístupom môže kupujúcemu umožniť využívať nespočetné množstvo výhod na mnoho ďalších rokov.