Ako sa môžem vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia - PMI?

Súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) je poistná zmluva, ktorá chráni veriteľov pred rizikom zlyhania a vylúčenia z trhu. Všeobecne platí, že ak potrebujete financovanie na kúpu domu a vyplatenie zálohy vo výške menej ako 20% svojich nákladov, váš veriteľ bude pravdepodobne vyžadovať, aby ste si pred podpísaním úveru kúpili poistenie od spoločnosti PMI. Aj keď to stojí viac, spoločnosť PMI umožňuje kupujúcim, ktorí nemôžu vykonať výrazné akontácie (alebo tí, ktorí sa rozhodnú, že nebudú), získať financovanie za dostupné ceny.

6 dôvodov, prečo sa vyhnúť súkromnému hypotekárnemu poisteniu

Ako neplatiť PMI

Jedným zo spôsobov, ako sa vyhnúť plateniu PMI, je uskutočniť zálohu, ktorá sa rovná najmenej jednej pätine kúpnej ceny domu; v hypotéke je hypotekárny úverový pomer k hodnote (LTV) 80%. Ak napríklad váš nový domov stojí 180 000 dolárov, budete musieť zaplatiť najmenej 36 000 dolárov, aby ste sa vyhli plateniu PMI. Aj keď je to najjednoduchší spôsob, ako sa vyhnúť PMI, zálohové platby, ktorých veľkosť nebude možná.

Ďalšou možnosťou pre kvalifikovaných dlžníkov je záložná hypotéka. V tejto situácii sa druhá hypotéka alebo hypotekárny úver na bývanie uzavrie súčasne s prvou hypotékou. Napríklad pri hypotéke typu „80-10-10“ na piggyback je 80% z kúpnej ceny krytá prvou hypotékou, 10% je krytých druhou pôžičkou a konečných 10% je krytých vašou zálohou. To znižuje úverovú hodnotu (LTV) prvej hypotéky na menej ako 80%, čím sa eliminuje potreba PMI. Napríklad, ak váš nový dom stojí 180 000 dolárov, vaša prvá hypotéka bude 144 000 dolárov, druhá hypotéka bude 18 000 dolárov a vaša záloha bude 18 000 dolárov.

Poslednou možnosťou je hypotekárne poistenie platené veriteľom (LMPI), kde sú náklady na PMI zahrnuté do úrokovej sadzby hypotéky počas životnosti úveru. Preto môžete skončiť splácanie ďalších úrokov počas životnosti úveru.

Kľúčové jedlá

• Súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) vzniká v prípade, že potrebujete financovať viac ako 80% kúpnej ceny domu.
• PMI sa môžete vyhnúť súčasným zložením prvej a druhej hypotéky na bývanie, aby žiadna pôžička nepredstavovala viac ako 80% jej nákladov.
• Môžete sa rozhodnúť pre hypotekárne poistenie platené veriteľom (LMPI), hoci to často zvyšuje úrokovú sadzbu z vašej hypotéky.
• Po vytvorení najmenej 20% majetkového podielu v domácnosti môžete požiadať o zrušenie platieb PMI.

Predčasné ukončenie PMI

Po niekoľkých rokoch hypotéky sa možno budete môcť zbaviť PMI refinancovaním - to znamená, že nahradíte súčasnú pôžičku novou - budete musieť zvážiť náklady na refinancovanie oproti nákladom. pokračujúceho platenia poistného na hypotekárne poistenie. Môže sa vám to tiež podariť včas predčasne splatiť hypotéku, aby ste mali doma aspoň 20% (vlastníctvo) vlastníctva. Akonáhle budete mať takúto sumu vlastného imania, môžete požiadať veriteľa, aby zrušil váš PMI.

Za predpokladu, že zostanete v kontakte so svojimi hypotekárnymi splátkami, PMI vo väčšine prípadov nakoniec skončí. Keď pomer LTV hypotéky klesne na 78% - čo znamená vašu zálohu, plus splátky istiny úveru, rovná sa 22% kúpnej ceny domu - federálny zákon o ochrane majiteľov domov vyžaduje, aby veriteľ automaticky zrušil poistenie.

Štatistika poradcu

Scott Gaynor, CFP®, AIF®
KCS Wealth Advisory, LLC, Los Angeles, Kalifornia

Existuje niekoľko spôsobov, ako sa vyhnúť PMI:

• Znížte o 20% na nákup domov
• Hypotekárne poistenie platené veriteľom (LPMI)
• Úver VA (pre oprávnených vojenských veteránov)
• Niektoré úverové združenia môžu upustiť od PMI pre kvalifikovaných žiadateľov
• Hypotekárne záložné súpravy
• Lekárske pôžičky

O vyššie uvedených možnostiach je potrebné poznamenať niekoľko vecí.

V prípade LPMI veriteľ platí náklady na PMI, ale s najväčšou pravdepodobnosťou vám poskytne vyššiu hypotekárnu úrokovú sadzbu. LPMI sa tiež nevylučuje, ako to nakoniec robí PMI.

Pri hypotéke na záhrade môžu kupujúci použiť jednu pôžičku namiesto jednej (záplatu) na kúpu domu. Prvým je tradičný hypotekárny úver. Druhá obsahuje buď úverovú linku pre vlastný kapitál alebo štandardnú pôžičku na vlastný kapitál. Druhá pôžička pokrýva zostávajúcu sumu na získanie 20% zálohy a zvyčajne má vyššiu sadzbu.