Ako vypočítať NI na nehnuteľnosti na prenájom

Jedným z hlavných dôvodov, prečo ľudia investujú, je zvýšenie ich bohatstva. Aj keď sa motivácia medzi investormi môže líšiť - niektorí môžu chcieť peniaze na dôchodok, iní sa môžu rozhodnúť pre ponoženie peňazí na iné životné udalosti, ako je narodenie dieťaťa alebo svadba - zarábanie peňazí je zvyčajne základom všetkých investícií. A nezáleží na tom, kam vložíte svoje peniaze, či už ide o akciový trh, trh s obligáciami alebo nehnuteľnosť.

Nehnuteľnosť je hmotný majetok, ktorý sa skladá z pôdy, a vo všeobecnosti zahŕňa všetky štruktúry alebo zdroje nachádzajúce sa na tejto pôde. Investície do nehnuteľností sú jedným z príkladov investícií do nehnuteľností. Tieto sa kupujú s úmyslom zarobiť si peniaze z príjmu z prenájmu. Niektorí ľudia kupujú investičné nehnuteľnosti s úmyslom ich po krátkej dobe predať. Bez ohľadu na zámer je pre investorov, ktorí diverzifikujú svoje investičné portfólio nehnuteľností, dôležité zmerať návratnosť investícií (ROI), aby sa určila ziskovosť nehnuteľnosti. Tento článok sa zaoberá tým, aká návratnosť investícií, ako ju vypočítať pre vašu nehnuteľnosť na prenájom a prečo je to dôležitá premenná, ktorú by ste mali vedieť pred uskutočnením nákupu.

Kľúčové jedlá

• Návratnosť investície meria, koľko peňazí alebo zisku sa z investície získava ako percento nákladov na túto investíciu.
• Ak chcete vypočítať percentuálnu návratnosť investície pri nákupe v hotovosti, zoberte čistý zisk alebo čistý zisk z investície a vydelte ju pôvodnými nákladmi.
• Ak máte hypotéku, musíte zaplatiť zálohu a hypotéku.
• Do hry vstupujú ďalšie premenné, ktoré môžu ovplyvniť vašu NI, vrátane nákladov na opravy a údržbu, ako aj vašich pravidelných výdavkov.

Čo je návratnosť investícií (NI)?

Návratnosť investície meria, koľko peňazí alebo zisku sa z investície získava ako percento nákladov na túto investíciu. Ukazuje, ako efektívne a efektívne sa používajú investičné doláre na vytváranie ziskov. Vedieť, čo vaša NI umožňuje investorom posúdiť, či vloženie peňazí do konkrétnej investície je múdre rozhodnutie, alebo nie.

Návratnosť investícií môže byť pre akékoľvek vozidlo - akcie, dlhopisy, sporiaci účet, dokonca aj pre časť nehnuteľností. Výpočet zmysluplnej NI pre obytnú nehnuteľnosť môže byť náročný, pretože výpočty sa dajú ľahko manipulovať - ​​určité premenné sa môžu do výpočtu zahrnúť alebo vylúčiť. Obzvlášť ťažké to môže byť, keď investori majú možnosť platiť hotovosť alebo si vziať hypotéku na nehnuteľnosť.

Tu si preštudujeme dva príklady výpočtu NI na nehnuteľnosti na prenájom nehnuteľností - nákup v hotovosti a ten, ktorý je financovaný hypotékou.

Vzorec pre NI

ROI = zisk z investícií - investičné nákladyCost investíciíROI \ text {} = \ text {} \ frac {zisk \ z \ investície \ text {} - \ text {} náklady \ z investícií} {náklady \ z \ investícií } ROI = náklady na investíciuDoplatky na investíciu - investičné náklady

Ak chcete vypočítať zisk alebo zisk z akejkoľvek investície, najprv vezmite celkovú návratnosť investície a odčítajte pôvodné náklady na investíciu. Keďže NI je pomer ziskovosti, dáva nám zisk z investície vyjadrenej v percentách.

Pretože návratnosť investícií je pomer ziskovosti, zisk je vyjadrený v percentách.

Pri výpočte percentuálnej návratnosti investície berieme čistý zisk alebo čistý zisk z investície a vydelíme ju pôvodnými nákladmi.

Napríklad, ak si kúpite akcie ABC za 1 000 dolárov a predáte ich o dva roky neskôr za 1 600 USD, čistý zisk je 600 USD (1 600 - 1 000 USD). NI na sklade je 60% [600 USD (čistý zisk) 1, 000 1 000 USD (náklady) = 0, 60].

Výpočet NI na vlastnostiach prenájmu

Vypočítaná rovnica sa zdá byť dosť ľahká na výpočet, ale nezabudnite, že existuje množstvo premenných, ktoré prichádzajú do hry s nehnuteľnosťami, ktoré môžu ovplyvniť čísla návratnosti investícií. Patria sem náklady na opravy a údržbu a metódy zisťovania pákového efektu - množstvo peňazí požičaných s úrokmi na uskutočnenie počiatočnej investície.

Pri kúpe nehnuteľnosti môžu podmienky financovania výrazne ovplyvniť cenu investície. Ale použitie zdrojov ako hypotekárna kalkulačka vám môže pomôcť ušetriť peniaze tým, že vám pomôže nájsť výhodné úrokové sadzby.

NI pre hotovostné transakcie

Výpočet NI vašej nehnuteľnosti je pomerne jednoduchý, ak si kúpite nehnuteľnosť za hotovosť. Tu je príklad prenájmu nehnuteľnosti zakúpenej v hotovosti:

• Za prenájom nehnuteľnosti ste zaplatili 100 000 dolárov v hotovosti.
• Náklady na zatváranie boli 1 000 dolárov a náklady na prestavbu dosiahli 9 000 dolárov, čím sa celková investícia do nehnuteľnosti zvýšila na 110 000 dolárov.
• Zhromaždili ste každý mesiac nájomné 1 000 dolárov.

O rok neskôr:

• Za týchto 12 mesiacov ste zarobili 12 000 dolárov z príjmu z prenájmu.
• Náklady vrátane dane za vodu, daní z nehnuteľností a poistenia dosiahli spolu 2 400 dolárov za rok alebo 200 dolárov mesačne.
• Váš ročný výnos bol 9 600 $ (12 000 - 2 400 $).

Výpočet NI vlastníctva:

• Vydeľte ročný výnos (9 600 dolárov) hodnotou celkovej investície alebo 110 000 dolárov.
• NI = 9 600 $ 110 110 000 $ = 0, 087 alebo 8, 7%.
• Vaša NI bola 8, 7%.

NI pre uskutočnené transakcie

Započítava sa NI pre financované transakcie.

Napríklad ste si kúpili tú istú nehnuteľnosť vo výške 100 000 dolárov ako vyššie, ale namiesto platenia hotovosti ste si vzali hypotéku.

• Záloha potrebná na hypotéku bola 20% z kúpnej ceny alebo 20 000 dolárov (predajná cena 100 000 x 20%).
• Náklady na zatváranie boli vyššie, čo je typické pre hypotéku, v celkovej výške 2 500 USD vopred.
• Za prestavbu ste zaplatili 9 000 dolárov.
• Vaše celkové výdavky mimo kapsu boli 31 500 USD (20 000 + 2 500 + 9 000 USD).

S hypotékou tiež prebiehajú náklady:

• Predpokladajme, že ste si vzali 30-ročnú pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou 4%. Pri vypožičaných 80 000 USD (predajná cena 100 000 USD mínus záloha 20 000 USD) by mesačná splátka istiny a úrokov bola 381, 93 USD.
• Rovnakých 200 dolárov pridáme mesačne na pokrytie vody, daní a poistenia, čím dosiahnete celkovú mesačnú platbu 581, 93 USD.
• Príjem z prenájmu 1 000 dolárov mesačne predstavuje 12 000 dolárov za rok.
• Váš mesačný peňažný tok bol 418, 07 USD mesačne (nájomné 1 000 dolárov - hypotekárna splátka 581, 93 USD).

O rok neskôr:

• Za rok ste zarobili 12 000 dolárov z celkových príjmov z prenájmu za 1 000 $ mesačne.
• Váš ročný výnos bol 5 016, 84 USD (418, 07 x 12 mesiacov).

Výpočet NI vlastníctva:

• Vydeľte ročný výnos podľa svojich pôvodných výdavkov mimo vrecka (záloha 20 000 dolárov, náklady na zatvorenie 2 500 dolárov a prestavba za 9 000 dolárov) na určenie návratnosti investícií.
• NI: 5 016, 84 $ 31 31 500 $ = 0, 159.
• Vaša NI je 15, 9%.

Vlastný kapitál

Niektorí investori pridávajú do rovnice kapitál domácnosti. Vlastné imanie je trhová hodnota nehnuteľnosti mínus celková výška nesplatenej pôžičky. Majte na pamäti, že domáci kapitál nie je v hotovosti. Na prístup k nehnuteľnosti by ste museli nehnuteľnosť predať.

Ak chcete vypočítať sumu vlastného imania vo vašej domácnosti, prečítajte si splátkový kalendár splátok hypotéky a zistite, koľko z vašich splátok hypotéky smerovalo k splácaniu istiny úveru. To vytvára kapitál vo vašej domácnosti.

Suma vlastného imania sa môže pripočítať k ročnej návratnosti. V našom príklade splátkový kalendár úveru ukázal, že počas prvých 12 mesiacov bolo splatených celkom 1 408, 84 USD istiny.

• Nový ročný výnos, vrátane časti vlastného imania, sa rovná 6 425, 68 USD (ročný príjem 5 016, 84 USD + 1 408, 84 USD).
• NI = 6 425, 68 $ 31 31 500 $ = 0, 20.
• Vaša NI je 20%.

Dôležitosť NI pre nehnuteľnosti

Ako je uvedené vyššie, informácie o tom, aká je NI v prípade každej investície, najmä nehnuteľnosti, umožňujú investorom získať viac informácií. Pred nákupom budete môcť odhadnúť svoje náklady a výdavky, ako aj príjmy z prenájmu. To vám dáva možnosť porovnať ho s inými podobnými vlastnosťami. Po jeho zúžení môžete určiť, koľko zarobíte. Ak si v každom okamihu uvedomíte, že vaše náklady a výdavky prekročia vašu NI, možno budete musieť rozhodnúť, či ho chcete vyjsť a dúfate, že budete opäť profitovať, alebo či by ste mali svoj majetok predať, nestratíš sa.

Ďalšie úvahy

Vlastníctvo nájomnej nehnuteľnosti môže samozrejme zahŕňať ďalšie výdavky, napríklad náklady na opravy alebo údržbu, ktoré by museli byť zahrnuté do výpočtov, ktoré nakoniec ovplyvňujú NI.

Tiež sme predpokladali, že nehnuteľnosť bola prenajatá na všetkých 12 mesiacov. V mnohých prípadoch sa vyskytujú neobsadené pracovné miesta najmä medzi nájomníkmi a nedostatok príjmov za tieto mesiace sa musí zohľadniť vo vašich výpočtoch.

NI pre nájomnú nehnuteľnosť je iná, pretože záleží na tom, či je nehnuteľnosť financovaná hypotékou alebo zaplatená v hotovosti. Ako všeobecné pravidlo platí, že čím menej peňazí sa vyplatí vopred ako záloha na nehnuteľnosť, tým väčší bude zostatok hypotekárneho úveru, ale vyššia je vaša NI. Naopak, čím viac peňazí sa vyplatí vopred a čím menej si požičiavate, tým nižšia je NI, pretože vaše počiatočné náklady by boli vyššie. Inými slovami, financovanie vám umožňuje zvýšiť návratnosť investícií v krátkodobom horizonte, pretože vaše počiatočné náklady sú nižšie.

Pri meraní NI pre viac nehnuteľností je dôležité používať konzistentný prístup. Napríklad, ak do ocenenia jednej nehnuteľnosti zahrnete kapitál domácnosti, pri výpočte NI vášho portfólia nehnuteľností by ste mali zahrnúť aj kapitál ostatných nehnuteľností.