Ako si dovoliť druhý domov

Sezóna letných prázdnin prináša radosť mnohým ľuďom, ale pre niektorých je túžba po celoročnom druhom dome dotykom melanchólie. Ak ste jedným z tých ľudí, ktorí by radi vlastnili miesto na víkendové pobyty a dlhé lenivé dovolenky v každom ročnom období, prvou otázkou by malo byť, ako za tento luxus zaplatiť. (Ak chcete zistiť, či je kúpa druhého domu pre vás najvhodnejšia, prečítajte si Rekreačný dom alebo investíciu, ktorá vytvára príjmy? )

Nie všetky dovolenkové domy sú, samozrejme, drahé, ale aj s relatívne cenovo dostupným druhým domom sa musíte uistiť, že váš rozpočet zvládne mimoriadne mesačné platby za hypotéku a úroky, dane z nehnuteľností, poistenie majiteľov domov a všetky poplatky majiteľov domov. Nezabudnite nechať miesto vo vašom rozpočte na rutinnú údržbu, účty za elektrinu a možnosť veľkej opravy.

Ako si dovoliť druhý domov

Možnosti financovania rekreačného domu

Pre mnohých kupujúcich domov je pôžička s poistením FHA najlepšou voľbou, pretože tieto pôžičky vyžadujú zálohu len 3, 5% a veritelia ponúkajú pôžičky aj pre dlžníkov s nižším kreditným skóre, v niektorých prípadoch až na 620 alebo dokonca nižšie. Druhý kupujúci domov však nemôžu používať pôžičky FHA na svoj nákup; tieto pôžičky sú obmedzené iba na domy, ktoré sú hlavným bydliskom dlžníka.

Možnosť 1: Hotovosť

Ak sa vám podarí ušetriť dosť, nákup v hotovosti je najjednoduchšou metódou na zaplatenie dovolenkového domu. Prieskum Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) v skutočnosti kupuje a predával domy 36% všetkých kupujúcich v roku 2010 zaplatilo hotovosť za nákup domov a 59% všetkých kupujúcich investícií platilo hotovosť. Kupujúci rekreačných domov sú zahrnutí do kategórie investičných kupujúcich spoločnosti NAR, pretože kupujú dom, ktorý nie je hlavným bydliskom.

Možnosť 2: Úver na vlastný kapitál

Pre majiteľov domov, ktorí majú podstatný vlastný kapitál, môže byť pôžička na bývanie alternatívou. Mnoho majiteľov domov však stratilo kapitál v dôsledku poklesu hodnoty domov v posledných rokoch, takže dostatok vlastného imania na kúpu iného domu je zriedkavý. Okrem toho sú veritelia menej ochotní schváliť pôžičku na vlastné imanie, ktorá odčerpá príliš veľa vlastného imania z hlavného sídla z dôvodu, že by hodnoty nehnuteľností mohli naďalej klesať. Veritelia predpokladajú, že ak sa majitelia domov dostanú do finančných ťažkostí, budú agresívnejší v tom, aby držali krok s platbami za primárne bývanie, a nie za dovolenkový dom.

Možnosť 3: Konvenčný úver
Bežné pôžičky na dovolenkové domy sú jednou z možností, ale buďte pripravení vykonať vyššiu akontáciu, zaplatiť vyššiu úrokovú sadzbu a splniť prísnejšie pravidlá, ako by ste zadali pri hypotéke na hlavné bydlisko. Minimálna záloha na dovolenkový dom je zvyčajne 20% za hypotéku zaručenú spoločnosťou Fannie Mae alebo Freddie Mac, ale mnohí veritelia zvýšili svoju požiadavku minimálnej zálohy na 30% alebo dokonca 35% za druhý dom.

Ak sa chcete kvalifikovať na klasickú pôžičku v druhom dome, budete zvyčajne musieť spĺňať vyššie štandardy kreditného skóre 725 alebo dokonca 750, v závislosti od veriteľa. Váš mesačný pomer dlhu k príjmu musí byť silný, najmä ak sa snažíte obmedziť svoju zálohu na 20%. Všetci dlžníci musia úplne zdokumentovať svoje príjmy a aktíva na druhý úver na bývanie, pretože veritelia budú musieť vidieť značné hotovostné rezervy, aby sa ubezpečili, že máte zdroje na spracovanie platieb v dvoch domoch. (Viac informácií o tom, ako financovať svoj majetok, nájdete v 4 alternatívach k tradičnej hypotéke. )

Úvery na rekreáciu majú často mierne vyššiu úrokovú sadzbu ako bývanie v primárnom bydlisku. Veritelia zakladajú ceny na riziku a zvyčajne majú pocit, že dlžníci majú vyššiu pravdepodobnosť zlyhania úveru na dovolenkový dom ako hypotéka na ich hlavné bydlisko. Okrem toho je veľa apartmánov na pláži alebo v lyžiarskych strediskách súčasťou kondomínium. Veritelia v mnohých prípadoch vyžadujú, aby bol rozvoj kondomínia 70% obsadený vlastníkom a aby viac ako 15% vlastníkov zostalo na poplatkoch za združovanie. Môže byť ťažké získať financovanie rekreačného domu v bytovom komplexe, ktorý nespĺňa tieto požiadavky, alebo prinajmenšom si bude poskytovateľ pôžičky účtovať vyššiu úrokovú sadzbu, aby zmiernil riziko.

Pre tých, ktorí plánujú prenajať si svoj dovolenkový dom za extra príjem, nie všetci veritelia umožnia, aby sa príjmy z prenájmu považovali za kvalifikáciu na pôžičku. Niektoré z nich povolia iba určité percento z nájomného ako príjem a iné si budú vyžadovať zdokumentovanú históriu, že dom sa neprenajíma. (Ak máte záujem o prenájom rekreačnej nehnuteľnosti, pozrite si Tipy na prenájom rekreačného domu. )

Spodný riadok

Ak snívate o kúpe domu na pláži alebo v horách, začnite šetriť hotovosť a splácať akýkoľvek dlh, potom sa obráťte na veriteľa a preskúmajte svoje možnosti. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Daňové úľavy pre vlastníkov druhého domu“).