Bytové družstvá: Unikátny typ vlastníctva domu

Kúpa domu alebo prenájom bytu nie sú jediné bývanie dostupné na trhu. Bytové družstvá, hovorovo známe ako družstvá, poskytujú alternatívu k tradičným metódam získania primárneho bydliska. V tomto článku vysvetlíme, čo je družstvo a ako sa líši od iných možností bývania.

Kondómy vs. družstvá

Kondómy sú obydlia s viacerými jednotkami s rezidenciami v súkromnom vlastníctve a spoločnými spoločnými priestormi. Kondómy sa klasifikujú ako nehnuteľný majetok, čo znamená, že kupujúci vlastnia tieto listiny svojim bytom. Ak uvažujete o kúpe bytu, je užitočné preskúmať možnosti hypotéky pomocou hypotekárnej kalkulačky, ako je uvedená nižšie.

Na rozdiel od podmienok sa družstvá nepovažujú za nehnuteľný majetok. Ak si kúpite družstvo, stávate sa akcionárom spoločnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť. Ako akcionár máte právo na výhradné použitie bytovej jednotky v nehnuteľnosti.

náklady

Pri kúpe akcií v rámci družstva si každý kupujúci namiesto hypotéky vyberie „pôžičku na akciu“. Tieto pôžičky fungujú podobne ako hypotéky. Spolu s pôžičkami, ktoré sa poskytujú veriteľovi, sú spoluodpovední obyvatelia zodpovední za zaplatenie pomerného podielu nákladov na prevádzku a údržbu budovy. Tieto náklady, ktoré sa nazývajú „údržba“, sa spravidla platia partnerstvu mesačne a účtujú sa na základe nákladov. Ceny stúpajú, keď cena tovaru a služieb stúpa.

Náklady na hypotéku nehnuteľnosti môžu byť zahrnuté do mesačného poplatku: Aj keď individuálny nájomca splatil svoj podiel na pôžičke, je možné, že na budovu bude mať samotnú budovu hypotéka, ktorú drží spoločnosť, a nie individuálny partner. Akciová pôžička platí náklady na nákup do partnerstva. Nemá to nič spoločné s podkladovou hypotékou na samotný majetok. Kupujúci majú nárok na všetky daňové odpočty, ktoré požívajú majitelia domov, vrátane odpočtov na úrokoch a daniach z nehnuteľností.

Dodatočné náklady zahŕňajú mesačné účty za energie pre každého kupujúceho, ktoré sa platia jednotlivo, a náklady na poistenie. Aj keď samotná budova by mala byť krytá paušálnou poistkou, obsah každého jednotlivého bydliska nie je. Na ochranu osobného majetku pred poškodením vodou, ohňom, krádežou a inými katastrofami sa vyžaduje osobná poistka, ktorá sa nazýva HO-6.

Vlastnosti

Co-ops sú často lacnejšie ako byty, pretože fungujú na základe nákladov a zhromažďujú peniaze od obyvateľov, aby platili nesplatené účty. V oblastiach, kde sú vysoké životné náklady, ako napríklad v New Yorku, môžu byť co-ops atraktívne z finančného hľadiska.

Družstvá sa musia riadiť zákonmi, ktoré upravujú spravodlivé bývanie, ale pokiaľ ide o požiadavky na vlastníctvo, môžu byť reštriktívnejšie ako iné možnosti bývania. Pretože neexistuje prenajímateľ a neexistujú nájomníci, pravidlá pre nákup akcií v partnerstve sú stanovené partnermi. Napríklad od nových kupujúcich sa môže požadovať, aby okrem preukázania schopnosti plniť finančné záväzky koop opačného nákupu mali špecifický čistý majetok alebo určitý pomer dlhu k príjmu.

Môže sa tiež vyžadovať kontrola na pozadí. Podobne ako iné typy bývania, aj niektoré družstvá sú navrhnuté tak, aby sa starali iba o seniorov alebo iné špecifické skupiny. Tieto prísnejšie požiadavky na vlastníctvo prepožičiavajú spoluvlastníckemu vlastníctva atmosféru bezpečnosti a exkluzivity. Výmenou za túto exkluzivitu sú kooperácie spravidla reštriktívnejšie ako kondomy. Napríklad jednotky vyššej triedy môžu zakázať podnájom. Všetci partneri sa podieľajú na nákladoch na prevádzku budovy. Nesplnenie jedným partnerom môže vyžadovať, aby ostatní partneri uhradili náklady tohto partnera, hoci prísne požiadavky na vlastníctvo vo všeobecnosti udržiavajú predvolené hodnoty na minime.

Štruktúra bytových družstiev sa líši v závislosti od konkrétnej krajiny, v ktorej sa nachádza. V USA a Kanade patria medzi najobľúbenejšie možnosti:

• Kooperácie týkajúce sa trhovej sadzby: Umožňujú partnerom nakupovať a predávať akcie za akúkoľvek mieru, ktorú bude trh znášať.
• Co-ops s ručením obmedzeným: Stanovte obmedzenia týkajúce sa ceny, za ktorú je možné akcie kupovať a predávať.
• Lízingové družstvá: Družstevná spoločnosť prenajíma budovu skôr ako ju vlastní a nevytvára žiadny vlastný kapitál. V takom prípade môže mať družstvo hotovostnú rezervu, ak budova niekedy ide na predaj.

Okrem finančného aspektu kooperatívneho vlastníctva je potrebné brať do úvahy aj sociálny aspekt. Menšie družstvá riadia obyvatelia striktne, pričom sa všetci zaujímajú o povinnosti, ako je údržba, úprava terénu a pravidlá stanovovania. Veľké jednotky môže viesť predstavenstvo pozostávajúce z podskupiny obyvateľov. V obidvoch prípadoch existujú pravidlá, ktoré je potrebné dodržiavať, a existuje určitý stupeň sociálnej interakcie. Ak sa vám nepáči zdieľať rozhodovaciu právomoc, spoločné bývanie vás nemusí apelovať.

Pred zakúpením

Pred nákupom budete chcieť zvážiť nasledujúce:

• umiestnenia
• Vybavenie
• náklady

Pretože kupujete akcie spoločnosti, nezabudnite skontrolovať finančnú situáciu spoločnosti a stretnúť sa s akcionármi spoločnosti. Nebudú to len vaši obchodní partneri, ale aj vaši susedia.

Spodný riadok

Prečítajte si stanovy spoločnosti, štatúty, zmluvy o predplatnom, pravidlá a akúkoľvek dostupnú dokumentáciu. Uistite sa, že skutočne rozumiete tomu, ako družstvo funguje, vrátane toho, ako je spravované, za čo budete musieť zaplatiť a koľko bude táto platba. Spýtajte sa na podmienky prípadných hypoték, pravidiel týkajúcich sa domácich miláčikov a vašej schopnosti vykonávať zmeny vo vašom bydlisku. Kladenie otázok nie je na škodu; trochu dodatočného úsilia vopred môže ísť dlhou cestou k zabezpečeniu harmonického usporiadania dlhodobého života.