Možnosti predaja pre kupujúcich a predávajúcich na domácom trhu

Prípad na nepredvídaný predaj je jedným z doložiek o nepredvídaných udalostiach, ktoré sú často súčasťou zmluvy o predaji nehnuteľností (alebo ponuka na kúpu nehnuteľnosti). Pri existencii podmieneného predaja na domácom trhu je transakcia závislá (alebo podmienená) od predaja domu kupujúceho. Ak sa dom kupujúceho predá do stanoveného dátumu, zmluva sa posunie vpred; ak sa nepredá do stanoveného dátumu, zmluva sa ukončí. Tu sa pozrieme na to, čo kupujúci a predávajúci potrebujú vedieť o nepredvídaných situáciách týkajúcich sa predaja domov.

Čo by ste mali vedieť o nepredvídaných situáciách pri predaji na domácom trhu

Dva typy nepredvídaných udalostí na predaj domu

Existujú dva typy nepredvídaných okolností:

• Podmienené predaje a vyrovnania
• Podmienené vyrovnanie

Ako už názov napovedá, podmienenosť predaja a vyrovnania závisí od toho, či kupujúci predá a vyrovná existujúci dom. Tento typ mimoriadnej udalosti sa používa, ak kupujúci ešte nedostal a neprijal ponuku na kúpu v aktuálnom dome. Vo všeobecnosti tento typ nepredvídaných udalostí umožňuje predávajúcemu naďalej predávať domov iným potenciálnym kupujúcim s tým, že kupujúcemu bude poskytnutá príležitosť na odstránenie nepredvídaného predaja a vyrovnania v stanovenej lehote (zvyčajne 24 - 48 hodín). ak predávajúci dostane inú ponuku. Ak kupujúci nemôže rezervu odstrániť, zmluva je ukončená, predávajúci môže prijať druhú ponuku a kupujúci vráti skutočný vklad peňazí.

Na druhej strane, prípad vyrovnania sa používa, ak kupujúci už predal svoj majetok, má v ruke zmluvu a dátum vyrovnania v kalendári. Pretože nehnuteľnosť sa skutočne nepredá, kým nedôjde k vyrovnaniu (alebo zrušeniu), čo chráni kupujúceho, ak predaj z akéhokoľvek dôvodu prepadne. Vo väčšine prípadov tento typ nepredvídanej situácie zakazuje predávajúcemu akceptovať na určitú dobu ďalšie ponuky týkajúce sa nehnuteľnosti. Ak sa dom kupujúceho zavrie do určeného dátumu, zmluva zostáva v platnosti. Ak sa dom nezatvorí, zmluva môže byť ukončená.

Úvahy pre kupujúcich

Väčšina kupujúcich musí predať svoj existujúci dom, aby si kúpila nový dom, najmä pri „obchodovaní“ s drahším domom. Pohotovostná ponuka na predaj domov dáva kupujúcim čas, ktorý potrebujú na predaj a vysporiadanie sa, kým sa zaviažu do nového domu. Kupujúci sa môžu vyhnúť tomu, aby vlastnili dva domy a držali dve hypotéky naraz, kým nebudú čakať na predaj svojho vlastného domu. Podmienkou predaja na bývanie môže byť aj bezproblémová transakcia: kupujúci môže predať jeden dom a prejsť na ďalší, pretože nový dom je už „zamknutý“.

Aj keď nepredvídané výdavky na predaj na domov pomáhajú kupujúcemu upokojiť dušu, nevyhýbajú sa iným nákladom na kúpu domu. Kupujúci musia stále utrácať peniaze za domáce inšpekcie, bankové poplatky a poplatky za hodnotenie a tieto náklady sa nevracajú, ak dohoda prepadne kvôli tomu, že sa nehnuteľnosť nepredáva včas. Kupujúci tiež pravdepodobne budú musieť zaplatiť viac za nehnuteľnosť, ako keby poskytli ponuku bez nepredvídaného predaja na domácom trhu. Je to preto, že v podstate žiadajú predávajúceho, aby „hazardoval“, pokiaľ ide o jeho schopnosť predať svoj súčasný domov, a predávajúci bude očakávať, že mu bude toto riziko kompenzované.

Úvahy o predajcoch

Podmienená situácia pri predaji na domácom trhu môže byť pre predajcov riskantná, pretože neexistuje žiadna záruka, že sa dom predá. Aj keď zmluva umožňuje predávajúcemu naďalej predávať nehnuteľnosť a prijímať ponuky, dom môže byť uvedený na zozname „na základe zmluvy“, čím je menej atraktívny pre ostatných potenciálnych kupcov. Mnoho ľudí, ktorí hľadajú domovy, sa vyhne majetku, ktorý je predmetom zmluvy, pretože nechcú strácať čas a riskovať, že sa zamilujú do nehnuteľnosti, ktorú nikdy nebudú mať šancu kúpiť.

Predtým, ako predajca (alebo realitný agent predávajúceho) súhlasí s prípadom predaja na domácom trhu, by mal preskúmať súčasný dom potenciálneho kupujúceho a určiť:

• Ak je už dom na trhu . Ak nie, ide zvyčajne o červenú vlajku, pretože to naznačuje, že potenciálny kupujúci v tomto bode práve uvažuje o kúpe a predaji.
• Ak je uvedená za správnu cenu . Realitný agent môže pripraviť porovnateľné dokumenty, aby sa ubezpečil, že dom je predávaný za cenu.
• Ako dlho je na trhu . Ak je to už dlhý čas, môže byť cena domu príliš vysoká, zobrazovací postup môže byť ťažký alebo trh môže byť len suchý.
• Priemerný čas na trhu pre domácnosti v okolí. Ak je priemerná doba asi 30 dní, dá sa očakávať, že sa dom predá. Ak je to 90 alebo viac dní, predajca môže s malou pravdepodobnosťou čakať, že sa predá dom kupujúceho.

Podmienkou predaja na bývanie však môže byť dobrá vec, ak nehnuteľnosť predávajúceho bola na trhu už nejaký čas. Ak má predávajúci ťažkosti s nájdením kupujúceho, zmluva s mimoriadnou udalosťou je stále zmluvou a existuje šanca, že sa nehnuteľnosť predá. V mnohých prípadoch je vhodné obmedziť čas, ktorý musí kupujúci predať svoj dom, na jeden až štyri týždne. Na kupujúceho sa tak vyvíja tlak, aby znížil požadovanú cenu a uskutočnil predaj, pričom v prípade, že sa transakcia nezavrie, predávajúcemu nestrácajú príliš veľa času.

Predajca môže zahrnúť „doložku o vyradení z trhu“ na zabezpečenie opatrenia na ochranu pred prípadným predajom na domácom trhu. Ustanovenie o výkupe uvádza, že predajca môže naďalej predávať nehnuteľnosť a prijímať ponuky od iných kupujúcich. V tomto prípade predajca poskytne súčasnému kupujúcemu určený čas (napríklad 72 hodín) na odstránenie prípadného predaja na domácom trhu a na pokračovanie zmluvy. Ak kupujúci neodstráni prípad, kupujúci môže odstúpiť od zmluvy a predať novému kupujúcemu.

Spodný riadok

Prípady predaja na domácom trhu chránia kupujúcich, ktorí chcú predať jeden dom pred nákupom iného. Presné podrobnosti o nepredvídaných udalostiach sa musia uviesť v kúpnej zmluve. Vzhľadom na to, že zmluvy sú právne záväzné, je dôležité prehodnotiť a porozumieť podmienkam nepredvídaného predaja. S akýmikoľvek otázkami alebo pochybnosťami týkajúcimi sa zmlúv o nehnuteľnostiach a doložiek o nepredvídanom predaji nehnuteľností by sa malo konzultovať s kvalifikovaným realitným odborníkom alebo právnikom v oblasti nehnuteľností.