Vládna asociácia hypoték (Ginnie Mae)
Vládna národná asociácia hypoték (bežne označovaná ako Ginnie Mae a skrátene GNMA) je vládna korporácia USA, ktorá zaručuje včasné zaplatenie istiny a úrokov z hypotekárnych záložných listov (MBS) vydaných schválenými poskytovateľmi pôžičiek Ginnie Mae. Táto záruka umožňuje hypotekárnym veriteľom získať lepšiu cenu za tieto ponuky na kapitálových trhoch. Tieto zlepšené výnosy zase umožňujú poskytovateľom pôžičiek poskytovať ďalšie hypotekárne úvery a za nižšie náklady na financovanie.
Úsilie Ginnie Mae skutočne slúži na rozšírenie skupiny majiteľov domov väčšinou poskytovaním pôžičiek majiteľom domov, ktorí sú na hypotekárnom trhu tradične nedostatočne zabezpečovaní. Väčšina hypoték sekuritizovaných ako cenné papiere zabezpečené hypotékou Ginnie Mae (MBS) sú poistené Federálnou správou bývania (FHA), ktorá zvyčajne poistí hypotéky prvotným kupujúcim domov a dlžníkom s nízkymi príjmami. Ďalšími častými príjemcami záruk Ginnie Mae sú záruky pozostávajúce z hypoték poistených správou veteránov (VA) a správou vidieckeho bývania (RHA).
Ako funguje Ginnie Mae
Ako súčasť amerického ministerstva pre bývanie a rozvoj miest (HUD) bola Ginnie Mae založená v roku 1968 na podporu vlastníctva domov. Bola to prvá organizácia, ktorá v roku 1970 vytvorila a zaručila cenné papiere zabezpečené hypotékou a odvtedy tieto nástroje naďalej podporuje.
Od roku 1970 garantuje Ginnie Mae cenné papiere kryté hypotékou, aby pomohla otvoriť domáci hypotekárny trh pre prvopočiatočníkov v domácnosti, dlžníkov s nízkymi príjmami a ďalšie skupiny s nedostatočným zabezpečením.
Ginnie Mae pritom stojí pár krokov za hypotekárnym trhom. Nevyberá, predáva ani nekupuje prechodné cenné papiere zabezpečené hypotékou ani nekupuje hypotekárne úvery. Namiesto toho súkromné úverové inštitúcie schválené spoločnosťou Ginnie Mae získavajú oprávnené pôžičky, združujú ich do cenných papierov a vydávajú cenné papiere zabezpečené hypotékou, ktoré sú garantované spoločnosťou Ginnie Mae.
Týmto spôsobom spoločnosť Ginnie Mae zaručuje včasné vyplatenie istiny a úrokov od schválených emitentov (napríklad hypotekárnych bankárov, sporiteľov a pôžičiek a komerčných bánk) kvalifikovaných úverov. Investor do cenných papierov GNMA nebude vedieť, kto je základným emitentom hypotéky, ale iba to, že záruka je zaručená Ginnie Mae, a tak je podporená úplnou vierou a úverom vlády USA, rovnako ako nástroje vydané USTreasury. Záruka GNMA znamená, že investori s akciami vo fondoch Ginnie Mae sa nikdy nemusia obávať dopadu oneskorených platieb alebo zlyhania hypotéky na svoju investíciu: keď hypotekárni dlžníci nedokážu uskutočniť platbu, Ginnie Mae sa zaviaže vzdať sa úcty k zmeškaným platbám.
Ginnie Mae vs. Other Maes a Freddie Mac
Bratranci Ginnie Mae Freddie Mac, Fannie Mae a Sallie Mae sa líšia od svojich príbuzných tým, že nie sú federálne vlastnené korporácie, ale „podniky sponzorované vládou“ (GSE), čo sú federálne prenajaté korporácie, ktoré sú v súkromnom vlastníctve akcionárov.
A keď Ginnie Mae zaručuje iba cenné papiere, ktoré zahŕňajú hypotéky garantované federálnymi agentúrami, ako sú FHA a VA, jej príbuzní môžu zaistiť cenné papiere, ktorých hypotéky nie sú poistené týmito federálnymi orgánmi. Fannie Mae má tiež svoje vlastné portfólio, bežne označované ako ponechané portfólio, ktoré investuje do cenných papierov zabezpečených hypotékou svojich vlastných inštitúcií a iných inštitúcií.
GNMA je tiež údajne jediný Mae alebo Mac podporovaný „plnou vierou a kreditom“ federálnej vlády. V druhej polovici roku 2008 však počas krízy v oblasti nehnuteľností vláda prevzala vládu Fannie Mae a Freddie Mac prostredníctvom správy Federálneho výboru pre financovanie bývania. Obe krajiny dostali kauciu vo výške 187, 4 miliárd dolárov, čo ich zachránilo pred kolapsom. Niektorí tvrdia, že záchranná akcia úplne vymazala Ginnie Maeovo rozlíšenie ako jedinú federálnu agentúru zaručujúcu hypotekárne záložné listy, ktoré požívajú vládnu ochranu pred zlyhaním.