Flipping vs Výnosy z prenájmu Vlastnosti: Aký je rozdiel?

Otázka, či prevrátenie alebo kúpa a držba je najlepšou stratégiou v oblasti investícií do nehnuteľností, nemá jednu správnu odpoveď. Skôr by rozhodnutie o výbere jednej metódy pred druhou malo byť súčasťou výslovného strategického plánu, ktorý zohľadňuje celkové investičné ciele investora. Zvážia sa aj príležitosti, ktoré predstavuje súčasný trh.

Prečo investovať do nehnuteľností?

Vlastníctvo nehnuteľností na bývanie získava stále väčší záujem od retailových investorov z mnohých z týchto dôvodov:

• Nehnuteľnosti poskytujú predvídateľnejšie výnosy ako akcie a dlhopisy.
• Nehnuteľnosti poskytujú zabezpečenie inflácie, pretože sadzby nájomného a peňažné toky z investícií sa zvyčajne zvyšujú minimálne o mieru inflácie.
• Nehnuteľnosti poskytujú vynikajúce miesto pre kapitál v čase, keď si investori nie sú istí vyhliadkami na trhoch s akciami a dlhopismi alebo keď investori očakávajú, že dlhodobé výnosy v akciách, dlhových nástrojoch a iných aktívach budú neadekvátne.
• Vlastné imanie vytvorené v rámci investícií do nehnuteľností poskytuje vynikajúci základ pre financovanie iných investičných príležitostí. Investori si môžu namiesto požičiavania, aby získali kapitál na investovanie (tj nákup akcií na marži), požičať na vlastný kapitál na financovanie iných projektov. Relatívna jednoduchosť pôžičiek na investície do nehnuteľností v kombinácii s odpočítateľnosťou hypotekárneho úroku robí z tejto možnosti lacnejšiu metódu financovania iných príležitostí pre investorov, ktorí sa pohodlne preberajú na dodatočné finančné riziko.
• Okrem poskytovania peňažných tokov pre vlastníkov sa rezidenčné nehnuteľnosti môžu používať aj ako domov alebo na iné účely (samozrejme nie súčasne).

Vplyv trhových faktorov

Aby sme načrtli dôsledky rozhodnutia o obrátení alebo pozastavení, je potrebné porozumieť problémom, ktoré sú vlastné každej stratégii. V porovnaní s akciami a dlhopismi je nehnuteľnosť relatívne neefektívnym trhom, ktorý sa vyznačuje nízkym objemom transakcií a údajmi o majetku a trhu, ktoré často nie sú príliš transparentné. Ťažkosti pri hľadaní realitných príležitostí v kombinácii s nelikvidnosťou trhu sťažujú vykonávanie transakcií s nehnuteľnosťami a nákladnejšie ako obchodovanie s akciami a dlhopismi.

Pozitívne je, že kolísanie hodnôt nehnuteľností sa vyskytuje pomalšie. Obytné nehnuteľnosti sa oceňujú metódou posudzovania, a nie nepretržitým obchodovaním, čo vedie k návratnosti investícií, ktoré sú predvídateľnejšie a menej volatilné ako výnosy z akcií a dlhopisov. Pretože dopyt po nehnuteľnostiach je ovplyvňovaný dlhodobými ekonomickými trendmi, ako je rast miestneho obyvateľstva, pracovných miest a všeobecnej ekonomiky, nehnuteľnosti predlžujú obdobia vysokých a nízkych hodnôt a objemu transakcií.

Trhy s nehnuteľnosťami s dlhodobým vzostupným trendom sa vyznačujú zvýšeným dopytom a obdobiami, keď investori „robia seno, zatiaľ čo slnko svieti“, zatiaľ čo na nižších trhoch sa prejavuje obmedzený objem obchodov, pričom investori strácajú papierové straty, až kým sa trh neobnoví a znovu si môžu uvedomiť zisky.

Ak chcete preukázať relatívne vysoké náklady na investície do nehnuteľností v rámci celkových investičných stratégií, porovnajte rozdiel medzi investíciou do akcií vo výške 200 000 dolárov a rovnakou investíciou do nehnuteľností. Pri veľkej majetkovej angažovanosti môže investor okamžite predať časť investície za účelom zisku a udržať zostatok na hodnote dolárových nákladov, pričom čaká na budúce potenciálne zisky alebo zaujme dlhodobú pozíciu v tomto odvetví alebo spoločnosti., Pozícia vo vlastníctve 200 000 dolárov by mohla byť čokoľvek od jedného rodinného domu po niekoľko malých nehnuteľností.

S výnimkou sekuritizovaných investícií do nehnuteľností, ako sú napríklad investičné fondy pre nehnuteľnosti (REIT), je jedným z problémov rezidenčných nehnuteľností to, že sa nedajú ľahko rozdeliť. V prípade iných druhov investícií, napríklad akcií, ak je investor nepríjemný pri určitej expozícii, môže expozíciu „uvoľniť“ derivátmi alebo predajom časti investície. Ak má investor výhradné vlastníctvo nehnuteľností, jediným praktickým spôsobom, ako znížiť expozíciu, je predaj majetkových účastí v partnerstve, čo môže viesť k otázkam kontroly, právnych predpisov a riadenia.

Výhody a nevýhody listovania

Najviditeľnejšou výhodou preklápania investícií do nehnuteľností je schopnosť okamžite dosiahnuť zisky a mať kapitál naviazaný na čo najmenší čas. Na rozdiel od akciového trhu, ktorý sa môže obrátiť v polovici dňa, sa realitné trhy ľahšie predpovedajú a môžu vytvárať dlhšie obdobia, ktoré investorom kompenzujú preklápanie nehnuteľností. V tomto zmysle by bolo možné prevrhnutie nehnuteľností považovať za bezpečnejšiu investičnú stratégiu, pretože je určené na to, aby bol kapitál vystavený riziku na minimálnu dobu a pretože mu chýbajú riziká spojené so správou a leasingom spojené s držbou nehnuteľností.

Pri investovaní do nehnuteľností je možné použiť dva hlavné typy nehnuteľností na nákup / predaj. Prvým z nich sú domy alebo byty, ktoré je možné kúpiť pod súčasnú trhovú hodnotu, pretože sú vo finančnej núdzi. Druhým je fixer-upper, vlastnosť so štrukturálnymi, návrhovými alebo stavovými problémami, ktorú je možné prekonať, aby sa vytvorila hodnota.

Investori, ktorí sa zameriavajú na nehnuteľnosti v núdzi, tak robia tak, že identifikujú majiteľov domov, ktorí už nemôžu spravovať alebo udržiavať svoje nehnuteľnosti, alebo vyhľadávajú nehnuteľnosti, ktoré sú nadhodnotené a ktorým hrozí riziko zlyhania. Na druhej strane tí, ktorí uprednostňujú fixátory, prerobia alebo vylepšia nehnuteľnosť tak, aby lepšie fungovala pre majiteľov domov alebo aby bola efektívnejšia pre nájomníkov bytov.

Pri použití tejto taktiky sa kupujúci opravovne spolieha na investovaný kapitál, aby zvyšoval hodnoty, na rozdiel od iba kúpy nehnuteľnosti za nízku cenu, aby sa dosiahla vysoká návratnosť investícií. Pri preklápaní nehnuteľností je samozrejme možné tieto dve stratégie kombinovať a práve to robí veľa investorov.

Preklápanie nehnuteľností však môže spôsobiť problémy s nákladmi a daňami, ktorým človek pri dlhodobých investíciách nebude čeliť. Výdavky spojené s prehodením môžu vyžadovať veľa peňazí, čo vedie k problémom s peňažnými tokmi. Pretože transakčné náklady sú na strane nákupu aj predaja veľmi vysoké, môžu významne ovplyvniť zisky. Rýchly obrat vo vlastnostiach (a rýchlosť je všetko v úspešnom preklopení obchodov) môže spôsobiť výkyvy v príjmoch, ktoré môžu zvýšiť daňové účty - najmä ak sa veci pohybujú príliš rýchlo na to, aby sa využili pravidlá dane z dlhodobých kapitálových výnosov.

Nájdenie týchto príležitostí môže byť tiež ťažké počas zdĺhavého a konzistentného časového obdobia. Pre väčšinu investorov by sa malo prevrhnutie nehnuteľností považovať skôr za taktickú stratégiu ako za dlhodobý investičný plán.

Výhody a nevýhody holdingu

Je všeobecne známe, že nákup a držba nehnuteľností je receptom na zhromažďovanie veľkého bohatstva. Väčšina „starých peňazí“ v USA a zahraničí sa nazhromaždila prostredníctvom vlastníctva pôdy. Napriek obdobiam klesajúcich cien sa hodnoty pôdy v dlhodobom horizonte takmer vždy obnovovali, pretože existuje obmedzená ponuka pôdy.

Dlhodobé vlastníctvo nehnuteľností však nesie nespočetné množstvo otázok týkajúcich sa správy a práva, s ktorými sa investori do akcií a dlhopisov nikdy nemusia stretávať. Vlastníctvo nehnuteľností je úsilie náročné na správu, ktoré je mimo zručností mnohých investorov.

Investori do akcií musia mať schopnosti analyzovať konkrétny trh, konkrétnu spoločnosť a schopnosť manažmentu vykonávať svoje obchodné stratégie. Dlhodobý investor v oblasti nehnuteľností potrebuje rovnaké zručnosti, ale nesie zodpovednosť za vytvorenie a implementáciu týchto obchodných stratégií pre svoje nehnuteľnosti.

Mnohí investori, najmä majitelia nehnuteľností s prvou nájomnou zmluvou, sú zle pripravení alebo zle vybavení na to, aby sa vyrovnali s povinnosťami prenajímateľa. Proces hľadania kvalitných nájomcov a uspokojovanie ich potrieb, spolu s manipuláciou s údržbou a údržbou nehnuteľnosti, môže byť stresujúci a časovo náročný podnik, ale úspešná správa nehnuteľností je nevyhnutná na zabezpečenie pokračujúcich peňažných tokov z investícií.

Riziká spojené s dlhodobým vlastníctvom nehnuteľností sú veľké, ale ak sa zmiernia, investor je dobre kompenzovaný za ich prevzatie. Väčšina z týchto rizík, medzi ktoré patria transakčné riziká spojené s nákupom a predajom nehnuteľností, riziká pre blaho nehnuteľnosti a riziká spojené s hľadaním a údržbou nájomcov, sa považuje za nesystematické riziká alebo za investičné riziká, ktoré sa dajú diverzifikovať, ak je k dispozícii primeraný počet. investícií sa nakupujú v dobre vypracovanom portfóliu. Problém pre väčšinu investorov je, že nehnuteľnosti sú kapitálovo náročné. Suma potrebná na kúpu dostatočného množstva majetku na zmiernenie týchto rizík je mimo ich možností alebo schopností.

Výber stratégie

Aby sme sa rozhodli, či prevrátiť vlastnosti alebo ich udržať dlhodobo, je najvhodnejšou stratégiou, je potrebné odpovedať na niekoľko kritických otázok. Investor sa musí rozhodnúť, či je pridelenie kapitálu trvalé alebo prechodné a či je jadrom celkovej investičnej stratégie alebo prostriedkom na zvýšenie výnosov. Je tiež potrebné určiť, aký pomer rizika a návratnosti je vhodný pre túto časť ich investičných portfólií a či má investor primeranú toleranciu a schopnosti prevziať zodpovednosť za riadenie, ktorá súvisí s ktorýmkoľvek typom investície.

Ak kapitál nie je k dispozícii na kúpu diverzifikovaného portfólia, potenciálny investor musí byť pripravený podstúpiť nesystematické riziko vrátane individuálnych majetkových rizík a potenciálneho nedostatku dopytu po nehnuteľnostiach, či už zo strany majiteľov domov alebo prenajímateľov. Pri rozhodovaní o stratégii nákupu a predaja musí investor tiež určiť, či má schopnosť odhaliť problémové predajné nehnuteľnosti alebo prostriedky na upevnenie fixátorov. V tejto transakčnej stratégii je dôležité určiť, či sa kapitál môže v danom investičnom období otočiť dostatočne dlho, aby sa prekonali transakčné náklady na strane nákupu aj predaja, vrátane poplatkov za sprostredkovanie, financovanie a záverečné poplatky.

Spodný riadok

Aj keď výber medzi týmito dvoma stratégiami závisí od konkrétnej finančnej situácie a investičných cieľov jednotlivca, dlhodobá holdingová stratégia je vo všeobecnosti vhodnejšia pre tých, ktorí využívajú nehnuteľnosť ako hlavnú časť svojich celkových investičných portfólií; preklápanie vlastností je vhodnejšie, ak sa nehnuteľnosť používa ako doplnok alebo taktika zvyšovania návratnosti.

Investori, ktorí chcú zhromažďovať bohatstvo a získavať príjem zo svojich investícií do nehnuteľností, by mali zvážiť dlhodobú držbu nehnuteľností s využitím vlastného kapitálu zabudovaného do portfólia na financovanie ďalších investičných príležitostí, s potenciálom nakoniec predať nehnuteľnosti v nadštandardnej cene. Preklápanie nehnuteľností je taktika, ktorá je najvhodnejšia pre obdobia, keď sú vyhliadky na trhoch s akciami a dlhopismi nízke, alebo pre investorov, ktorí chcú realizovať krátkodobé kapitálové zisky, pokiaľ to súčasný trh umožní.