Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou verzus nastaviteľná sadzba: Aký je rozdiel?

Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou a hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sú dva hlavné typy hypoték. Aj keď trh ponúka v týchto dvoch kategóriách množstvo odrôd, prvým krokom pri nakupovaní hypotéky je určenie, ktorý z dvoch hlavných typov pôžičiek najlepšie vyhovuje vašim potrebám.

Kľúčové jedlá

• Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou účtuje pevne stanovenú úrokovú sadzbu, ktorá sa nemení po celú dobu životnosti úveru.
• Počiatočná úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) je stanovená pod trhovou sadzbou porovnateľnej pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou a potom sa sadzba v priebehu času zvyšuje (alebo prípadne klesá).
• ARM sú zvyčajne komplikovanejšie ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.

Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou

Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou účtuje pevne stanovenú úrokovú sadzbu, ktorá sa nemení po celú dobu životnosti úveru. Aj keď sa suma istiny a úroku zaplateného každý mesiac líši od platby k platbe, celková platba zostáva rovnaká, čo majiteľom domov uľahčuje zostavovanie rozpočtu.

Nižšie uvedený rozvrh čiastočnej amortizácie demonštruje spôsob, akým sa čiastky určené na istinu a úrok menia počas životnosti hypotéky. V tomto príklade je doba hypotéky 30 rokov, istina je 100 000 dolárov a úroková sadzba je 6%.

Ako vidíte, platby uskutočnené v prvých rokoch hypotéky pozostávajú predovšetkým z úrokov.

Hlavnou výhodou úveru s pevnou úrokovou sadzbou je, že dlžník je chránený pred náhlym a potenciálne výrazným zvýšením mesačných splátok hypotéky, ak sa úrokové sadzby zvýšia. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sú ľahko zrozumiteľné a od veriteľov k poskytovateľom sa líšia. Nevýhodou pri hypotékach s pevnou úrokovou sadzbou je to, že keď sú úrokové sadzby vysoké, nárok na pôžičku je ťažší, pretože platby sú lacnejšie.

Aj keď je úroková sadzba fixná, celková výška úroku, ktorý zaplatíte, závisí od doby hypotéky. Tradičné úverové inštitúcie ponúkajú hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na rôzne podmienky, z ktorých najbežnejšie sú 30, 20 a 15 rokov.

30-ročná hypotéka je najobľúbenejšou voľbou, pretože ponúka najnižšiu mesačnú splátku. Kompromis pre túto nízku platbu je však výrazne vyššími celkovými nákladmi, pretože dodatočné desaťročné obdobie alebo viac sa v tomto termíne venuje predovšetkým plateniu úrokov. Mesačné splátky za krátkodobé hypotéky sú vyššie, takže istina sa spláca v kratšom časovom rámci. Krátkodobé hypotéky ponúkajú aj nižšiu úrokovú sadzbu, ktorá umožňuje väčšie splátky istiny pri každej splátke hypotéky. Krátkodobé hypotéky teda celkovo stoja podstatne menej. (Viac informácií nájdete v časti Pochopenie štruktúry splácania hypotéky .)

Hypotéky: pevná sadzba verzus nastaviteľná sadzba

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou

Úroková sadzba hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je variabilná. Počiatočná úroková sadzba na ARM je stanovená pod trhovou sadzbou porovnateľnej pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou a táto sadzba sa postupom času zvyšuje. Ak sa ARM drží dostatočne dlho, úroková sadzba prevýši úrokovú sadzbu pre úvery s pevnou úrokovou sadzbou.

ARM majú pevné časové obdobie, počas ktorého počiatočná úroková sadzba zostáva konštantná, po ktorej sa úroková sadzba nastaví na vopred stanovenú frekvenciu. Obdobie pevnej sadzby sa môže výrazne líšiť - od jedného mesiaca do 10 rokov; kratšie adaptačné obdobia majú vo všeobecnosti nižšie počiatočné úrokové sadzby. Po počiatočnom období sa úver obnoví, čo znamená, že existuje nová úroková sadzba založená na súčasných trhových sadzbách. Toto je miera do nasledujúceho vynulovania, ktoré môže byť nasledujúci rok.

Terminológia ARM

ARM sú podstatne komplikovanejšie ako úvery s pevnou úrokovou sadzbou, takže skúmanie výhod a nevýhod si vyžaduje pochopenie niektorých základných pojmov. Tu je niekoľko pojmov, ktoré musia dlžníci vedieť pred výberom ARM:

• Frekvencia úprav: Vzťahuje sa na čas medzi úpravami úrokových sadzieb (napr. Mesačné, ročné atď.).
• Indexy úprav: Úpravy úrokových sadzieb sú viazané na referenčnú hodnotu. Niekedy je to úroková sadzba pre druh majetku, ako sú vkladové certifikáty alebo štátne pokladničné poukážky. Môže to byť aj špecifický index, napríklad index nákladov na fondy alebo londýnska medzibanková ponúkaná sadzba (LIBOR).
• Marža: Keď podpíšete pôžičku, súhlasíte s tým, že zaplatíte sadzbu, ktorá je o určité percento vyššia ako index úpravy. Vaša nastaviteľná sadzba môže byť napríklad sadzba jednoročnej faktúry plus 2%. Tieto 2% sa nazývajú marže.
• Limity : Ide o limit sumy, ktorú môže úroková sadzba zvýšiť v každom adaptačnom období. Niektoré ARM tiež ponúkajú limity celkovej mesačnej platby. Tieto pôžičky, známe tiež ako záporné amortizačné pôžičky, udržiavajú nízke platby; tieto platby však môžu pokrývať iba časť splatného úroku. Nesplatený úrok sa stáva súčasťou príkazcu. Po rokoch splácania hypotéky môže byť dlžná istina vyššia ako suma, ktorú ste si pôvodne požičali.
• Strop: Je to najvyššia hodnota, ktorú je možné počas životnosti úveru nastaviť s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.

Najväčšou výhodou ARM je, že je podstatne lacnejší ako hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, najmenej počas prvých troch, piatich alebo siedmich rokov. ARM sú tiež atraktívne, pretože ich nízke počiatočné platby často umožňujú dlžníkovi kvalifikovať sa na väčšiu pôžičku a v prostredí klesajúcich úrokových sadzieb umožňujú dlžníkovi využívať nižšie úrokové sadzby (a nižšie platby) bez potreby refinancovania hypotéky,

Dlžník, ktorý sa rozhodne pre ARM, môže ušetriť niekoľko stoviek dolárov mesačne až sedem rokov, po ktorých sa pravdepodobne zvýšia jeho náklady. Nová sadzba bude vychádzať z trhových sadzieb, nie z pôvodnej trhovej sadzby. Ak máte veľké šťastie, môže to byť nižšie v závislosti od toho, aké sú trhové sadzby v čase obnovenia sadzby.

ARM však môže predstavovať niektoré významné nevýhody. V prípade ARM sa vaša mesačná platba môže počas životnosti úveru často meniť. A ak si vezmete veľkú pôžičku, mohli by ste mať problémy, keď úrokové sadzby stúpajú: Niektoré ARM sú štruktúrované tak, aby sa úrokové sadzby mohli za pár rokov takmer zdvojnásobiť. (Viac informácií nájdete v časti Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou: Čo sa stane, keď úrokové sadzby stúpajú ).

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa u mnohých finančných plánovačov naozaj stratili po rozpadnutí hypotéky na hypotéky v roku 2008, ktoré nastalo v ére zabavovania a krátkeho predaja. Dlžníci čelili šoku z nálepky, keď sa ich ARM upravili a ich platby prudko stúpali. Našťastie odvtedy boli zavedené vládne nariadenia a právne predpisy na zvýšenie dohľadu, ktorý zmenil bublinu na bývanie na globálnu finančnú krízu. Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) zabraňuje dravým hypotekárnym praktikám, ktoré poškodzujú spotrebiteľa. Veritelia požičiavajú dlžníkov, ktorí pravdepodobne splácajú svoje pôžičky.

ARM sú podstatne lacnejšie ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou.

Ktorý úver je pre vás vhodný?

Pri výbere hypotéky musíte vziať do úvahy celý rad osobných faktorov a vyvážiť ich s ekonomickou realitou neustále sa meniaceho trhu. Osobné financie jednotlivcov často prechádzajú obdobím predstihu a poklesu, zvýšením a poklesom úrokových sadzieb a silnou stránkou voskov a oslabení ekonomiky. Ak chcete svoj výber úveru uviesť do kontextu týchto faktorov, zvážte nasledujúce otázky:

• Aká veľká hypotekárna splátka si dnes môžete dovoliť?
• Môžete si napriek tomu dovoliť ARM, ak sa úrokové sadzby zvýšia?
• Ako dlho plánujete bývať na pozemku?
• Akým smerom smerujú úrokové sadzby a očakávate, že tento trend bude pokračovať?

Ak uvažujete o ARM, mali by ste spustiť čísla, aby ste určili najhorší scenár. Ak si to stále môžete dovoliť, ak sa hypotéka v budúcnosti nastaví na maximum, ARM vám ušetrí peniaze každý mesiac. V ideálnom prípade by ste mali použiť úspory v porovnaní s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou, aby ste každý mesiac uskutočňovali ďalšie splátky istiny, takže celková pôžička je pri vynulovaní menšia, čo ďalej znižuje náklady.

Ak sú úrokové sadzby vysoké a očakáva sa, že poklesnú, ARM zaistí, že využijete pokles, pretože nie ste viazaní na konkrétnu sadzbu. Ak pre vás úrokové sadzby stúpajú alebo je pre vás dôležitá stabilná, predvídateľná platba, môže byť cestou hypotéka s pevnou sadzbou.

Kandidáti na ARM

Krátkodobý majiteľ domu

ARM môže byť vynikajúcou voľbou, ak sú vašou hlavnou požiadavkou nízke platby v blízkom období alebo ak nemáte v pláne žiť v majetku dostatočne dlho na to, aby sadzby stúpali. Ako už bolo uvedené, obdobie ARM s pevnou sadzbou sa líši, zvyčajne od jedného roka do siedmich rokov, čo je dôvod, prečo ARM nemusí mať zmysel pre ľudí, ktorí plánujú udržiavať svoj domov na viac ako to. Ak však viete, že sa chystáte presťahovať v krátkom čase, alebo ak sa chystáte nepripravovať na najbližšie desaťročia, ARM bude mať veľký zmysel.

Povedzme, že úrokové prostredie znamená, že môžete uzavrieť päťročné ARM s úrokovou sadzbou 3, 5%. V porovnaní s 30-ročnou hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou by ste dostali úrokovú sadzbu 4, 25%. Ak sa chystáte presunúť pred obnovením päťročného ARM, ušetríte veľa peňazí na úrokoch. Ak sa naopak rozhodnete zostať v dome dlhšie, najmä ak sú sadzby vyššie, keď sa úver upraví, hypotéka bude stáť viac, ako by mala pôžička s pevnou úrokovou sadzbou. Ak kupujete dom s okom smerom k inovácii na väčší dom, akonáhle založíte rodinu - alebo si myslíte, že sa presťahujete za prácou - ARM môže byť pre vás to pravé.

Zarábajúci príjem

Pre ľudí, ktorí majú stabilný príjem, ale neočakávajú, že sa dramaticky zvýšia, má hypotéka s pevnou sadzbou väčší zmysel. Avšak, ak očakávate zvýšenie svojho príjmu, môže ísť s ARM ušetriť od platenia veľa úrokov na dlhé vzdialenosti.

Povedzme, že hľadáte svoj prvý domov a práve ste ukončili štúdium na lekárskej alebo právnickej škole alebo ste získali titul MBA. Pravdepodobnosť, že v nadchádzajúcich rokoch budete zarábať viac, si bude môcť dovoliť zvýšené platby, keď sa vaša pôžička prispôsobí vyššej sadzbe. V takom prípade bude ARM pracovať za vás. V inom scenári, ak očakávate, že začnete dostávať peniaze od dôvery v určitom veku, môžete získať ARM, ktorý sa resetuje v rovnakom roku.

Typ výplaty

Uzatvorenie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou je veľmi atraktívne pre hypotekárnych dlžníkov, ktorí majú alebo budú mať hotovosť na splatenie pôžičky skôr, ako sa začne nová úroková sadzba. Aj keď to nezahŕňa veľkú väčšinu Američanov, existujú situácie v ktorých je možné ho odtiahnuť.

Vezmite si dlžníka, ktorý kupuje jeden dom a zároveň predáva iný dom. Táto osoba môže byť nútená kúpiť nový dom, keď je starý zmluvný, a v dôsledku toho uzavrie jednoročnú alebo dvojročnú ARM. Akonáhle dlžník získa výnosy z predaja, môže sa otočiť a vyplatiť ARM s výťažkami z predaja domov.

Ďalšia situácia, v ktorej by ARM dáva zmysel, je, ak si môžete dovoliť urýchliť platby každý mesiac natoľko, aby ste ich splatili skôr, ako sa resetuje. Uplatňovanie tejto stratégie môže byť riskantné, pretože nastane život, a keď si teraz budete môcť dovoliť rýchlejšie platby, ak ochoriete, prídete o prácu alebo kotol ide, už to nemusí byť možné.

Spodný riadok

Bez ohľadu na typ úveru, ktorý si vyberiete, starostlivo zvolený výber vám pomôže vyhnúť sa nákladným chybám. Jedna vec je istá: Nechoďte s ARM, pretože nižšia mesačná platba je jediný spôsob, ako si tento vysnívaný dom dovoliť. Podobnú mieru môžete získať v čase resetovania, ale je to vážne hazardné hry. Namiesto toho je rozumnejšie hľadať dom s menšou cenovkou.

Pokračovať v čítaní

• Pozrite sa na aktuálne sadzby hypoték
• Ako úrokové sadzby fungujú pri hypotéke
• Pochopenie štruktúry splácania hypotéky
• Hypotekárne body: Čo má zmysel?
• Hypotéka s pevnou alebo variabilnou sadzbou: ktorá je teraz lepšia?
• Nájdenie najlepších sadzieb hypotéky
• Máte dobrú hypotéku? Zamknite ho!
• Najdôležitejšie faktory, ktoré ovplyvňujú sadzby hypoték
• Prognóza hypotekárnych sadzieb: kúpiť, predať alebo refi?
• Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou: Čo sa stane, keď úrokové sadzby stúpajú
• Ako úrokové sadzby ovplyvňujú trh s bývaním
• Je cena domu alebo úroková sadzba dôležitejšia?
• Nakupovanie za hypotekárne sadzby