Prvá hypotéka
Prvá hypotéka je primárne záložné právo k nehnuteľnosti, ktorá hypotéku zabezpečuje. Prvá hypotéka je primárna pôžička, ktorá platí za nehnuteľnosť, a v prípade zlyhania má prednosť pred všetkými ostatnými záložnými právami alebo nárokmi na nehnuteľnosť.
Prvá hypotéka nie je hypotékou na prvý domov dlžníka; je to pôvodná hypotéka vzatá na jednu nehnuteľnosť.
Nazýva sa tiež First Lien.
Kľúčové jedlá
- Prvá hypotéka je primárne záložné právo k nehnuteľnosti, ktorá hypotéku zabezpečuje.
- Druhou hypotékou sú peniaze požičané za domáci kapitál na financovanie ďalších projektov a výdavkov.
- Ak je pomer pôžičky k hodnote (LTV) prvej hypotéky vyšší ako 80%, veritelia zvyčajne požadujú súkromné hypotekárne poistenie.
- Úrok z hypotéky zaplatený pri prvej hypotéke je odpočítateľný z daní, ktorý sa uplatňuje iba na daňovníkov, ktorí rozdeľujú výdavky na svoje daňové priznania.
Pochopenie prvej hypotéky
Ak chce jednotlivec kúpiť nehnuteľnosť, môže sa rozhodnúť financovať kúpu pôžičkou od požičiavajúcej inštitúcie. Veriteľ očakáva splatenie úveru na bývanie alebo hypotéky v mesačných splátkach, ktoré zahŕňajú časť splátok istiny a úrokov. Veriteľ bude mať na nehnuteľnosti záložné právo, pretože pôžičku zabezpečuje domov. Táto hypotéka, ktorú si vzal domov na kúpu domu, sa nazýva prvá hypotéka.
Prvá hypotéka je pôvodná pôžička vzatá na nehnuteľnosť. Homebuyer by mohol mať vo svojom mene viac vlastností; sú to však pôvodné hypotéky, ktoré boli uzavreté na zabezpečenie každej nehnuteľnosti, ktorá predstavuje prvú hypotéku. Napríklad, ak vlastník nehnuteľnosti uzavrie hypotéku pre každý z jeho troch domovov, každá z troch hypoték je prvou hypotékou.
Pojem „prvá hypotéka“ vedie k pochopeniu, že by sa na nehnuteľnosť mohli nachádzať ďalšie hypotéky. Majiteľ domu by mohol vziať ďalšiu hypotéku, napríklad druhú hypotéku, zatiaľ čo pôvodná a prvá hypotéka je stále v platnosti. Druhou hypotékou sú peniaze požičané za domáci kapitál na financovanie ďalších projektov a výdavkov. Druhá hypotéka a akékoľvek ďalšie hypotéky vzaté na ten istý majetok sú však podriadené prvej hypotéke. To znamená, že prvá hypotéka sa platí skôr, ako sa zaplatia sekundárne hypotéky.
Prvý príklad hypotéky
Napríklad, ak si domáci zaistí prvú hypotéku vo výške 250 000 dolárov na nehnuteľnosť na bývanie a po niekoľkých rokoch dostane druhú hypotéku za 30 000 dolárov na tú istú nehnuteľnosť, prvá hypotéka je nadradená druhej hypotéke. Dlžník nesplatí svoje platby potom, čo už splatil 50 000 dolárov z pôvodnej výšky úveru a jeho majetok je vylúčený a predaný na pokrytie úveru. Ak výťažok z predaja nehnuteľnosti dosiahne 210 000 dolárov, prvý hypotekárny veriteľ dostane dlžnú sumu, ktorá je 200 000 dolárov. Druhý hypotekárny veriteľ dostane všetko, čo zostane, čo je v tomto prípade 10 000 dolárov. Pretože prvá hypotéka je primárnym nárokom, ktorý má prednosť pred sekundárnymi pohľadávkami, druhé hypotéky spravidla spravujú vyššie úrokové sadzby ako prvé hypotéky.
Prvá hypotéka a LTV
Ak je pomer pôžičky k hodnote (LTV) prvej hypotéky vyšší ako 80%, veritelia vo všeobecnosti požadujú súkromné hypotekárne poistenie (PMI). V takom prípade môže byť pre dlžníka niekedy výhodné obmedziť veľkosť prvej hypotéky na 80% LTV a použiť sekundárne financovanie na požičanie zostávajúcej potrebnej sumy. Ekonomika vyplácania PMI verzus použitie druhej pôžičky do značnej miery závisí od miery, v akej dlžník očakáva, že sa zvýši hodnota jeho domu. PMI je možné eliminovať, keď LTV prvej hypotéky dosiahne 78%; musí sa však vyplatiť druhé záložné právo, ktoré zvyčajne obsahuje vyššiu úrokovú sadzbu ako prvá hypotéka, s najväčšou pravdepodobnosťou prostredníctvom refinancovania prvej hypotéky vo výške, ktorá sa rovná zostávajúcemu zostatku prvej aj druhej hypotéky.
Dane z prvej hypotéky
Úrok z hypotéky zaplatený pri prvej hypotéke je daňovo uznateľný. To znamená, že majitelia domov môžu znížiť svoj zdaniteľný príjem o sumu úroku, ktorý bol zaplatený z úveru za daňový rok. Odpočet dane z úrokov z hypotéky sa však vzťahuje iba na daňovníkov, ktorí rozdeľujú výdavky na svoje daňové priznania.