Finančná kríza + 10: Kde sú teraz ceny domov?

Je to už 10 rokov od kolapsu Lehman Brothers a následnej finančnej krízy a zdá sa, že hospodárstvo prosperuje. Akciový trh zaznamenal rekordne najdlhší beh býka v modernej histórii po uplynutí 3 453 dní - takmer deväť a pol roka - bez väčšej korekcie. Začiatkom tohto roka miera nezamestnanosti v USA klesla na 3, 8%, čo je 18-ročné minimum.

Bývanie bolo v centre krízy, ktorá spôsobila Veľkú recesiu. Ale teraz je z väčšej časti realitný trh tiež horúci: Ceny sa zvyšujú, zásoby klesajú a úverové štandardy sa zmierňujú, čo umožňuje ďalším ľuďom získať hypotéku. Podľa nedávneho blogového príspevku FICO Research „Prvý jasný trend pozorovaný v súvislosti s novo vzniknutými hypotékami je, že keď sa dostávame ďalej od Veľkej recesie, zdá sa, že kritériá upisovania sa zmiernili a v dôsledku toho získava hypotéky širšia časť spotrebiteľov. "

Kríza v oblasti bývania 101

Stále to bolo hrbolatých 10 rokov na bývanie. Pripomeňme si drsné postupy poskytovania úverov, ktoré pomohli spustiť krízu: Lepok na bývanie v období pred kolapsom motivoval veriteľov k poskytovaniu pôžičiek prakticky každému, kto bol ochotný podpísať sa na bodkovanej čiare - aj keď jednotlivec zjavne nemohol splatiť - len vyplniť nadbytočný inventár. Úvery NINJA, ktoré boli vydané dlžníkom bez príjmu, bez práce a bez majetku, boli nekontrolované a široko vydané hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) 2/28 nastavili zlyhanie dlžníkov. Tieto pôžičky poskytli dlžníkom za prvé dva roky úrokovú sadzbu nižšiu, ako je trhová cena, po ktorej úrok skočil na vyššiu sadzbu, čo často viedlo k nedostupnosti platieb.

Od prvého štvrťroka 2006 až 2012 mali tieto hypotekárne hypotéky ARM vyššiu počiatočnú mieru vylúčenia z trhu - zďaleka - ako pevné hypotéky, hypotéky ARM, fixné hypotekárne úvery a pôžičky FHA, ako je uvedené v nasledujúcom diagrame Asociácie hypotekárnych bankárov. Subprime ARM mali najvyššiu mieru kriminality v rovnakom období.

Dlh z týchto pôžičiek bol zabalený do investovateľných produktov vrátane hypotekárnych záložných listov, ktoré boli predané bankám, hedžovým fondom, poisťovacím spoločnostiam, dôchodkovým fondom a dokonca aj bohatým jednotlivcom. Keď dlžníci začali splácať svoje pôžičky, bolo to katastrofálne pre každú finančnú inštitúciu (alebo jednotlivca), ktorá nakupovala alebo predávala cenné papiere zabezpečené hypotékou. Spad pomohol pozdvihnúť celé finančné odvetvie. Akciový trh sa zrútil, banky zlyhali, ceny nehnuteľností vzrástli a milióny ľudí prišli o prácu, veľké záchvaty ich dôchodkového sporenia a svoje domovy.

Úvod Ceny dnes

Národný index cien domov dosiahol vrchol v apríli 2006, najnižšiu úroveň dosiahol v marci 2011 - približne dva roky po oficiálnom ukončení recesie - a dosiahol osobitnú správu v októbri 2017, podľa osobitnej správy od spoločnosti CoreLogic s údajmi o nehnuteľnostiach. Nevada zaznamenala najväčší pokles počas recesie, keď ceny domov klesli o 60%. Arizona a Florida neboli pozadu, klesli o 51% a 50%, ako ukazuje nasledujúci graf od CoreLogic, ktorý odhaľuje najväčšie a najmenšie najvyššie poklesy vo vybraných štátoch.

„Po konečnom poklese v roku 2011 sa ceny nehnuteľností začali pomaly zvyšovať späť na miesto, kde sme teraz, “ povedal Frank Nothaft, hlavný ekonóm CoreLogic. „Vyšší dopyt a nižšia ponuka - ako aj prosperujúce trhy práce - priniesli niektorým z najviac postihnutých trhov s nehnuteľnosťami podporu rastu cien nehnuteľností. Mnoho z nich však ešte stále nie je späť na úroveň pred zrážkou. “

Zatiaľ čo mnoho štátov sa vrátilo k svojim hodnotám pred krízou, nie sú to všetky dobré správy. Prísnejšie úverové štandardy od krízy spôsobili, že bolo ťažké získať hypotéku, ktorá, ako sa niektorí v tomto odvetví domnievajú, prispela k prísnejším zásobám a cenám, ktoré výrazne presahujú ich predkrízové ​​vrcholy.

Zoči-voči vysokým cenám, prísnym úverovým štandardom a konkurencii zo strany kupujúcich, ktorí majú hotovosť, mnoho domácností nemá teraz inú možnosť ako si prenajať. Podľa Urban Institute si v niektorých oblastiach metra vrátane San Francisca môže dovoliť kúpiť dom len 25% obyvateľov. Percentuálny podiel nájomcov v 50 najväčších mestách v USA sa v rokoch 2006 až 2016 podľa realitnej stránky Zillow zvýšil. V súčasnosti je percento obyvateľov, ktoré sa prenajíma, na najvyššej úrovni od roku 1965.

"Sme skutočne v kocovine, " uviedol Jonathan Miller, CEO spoločnosti zaoberajúcej sa oceňovaním nehnuteľností a poradenskou spoločnosťou Miller Samuel. „To, že ceny stúpajú, ešte neznamená, že sme sa zotavili. [Trh] je stále zdeformovaný, a to z dôvodu úverových podmienok. “

Cenová dostupnosť závisí od trhu

Keď trh s nehnuteľnosťami dosiahol vrchol v apríli 2006, takmer dve tretiny najľudnatejších oblastí metra v USA boli označené ako nadhodnotené a iba päť oblastí metra, ktoré predstavujú iba 1%, sa považovalo za podhodnotené. V marci 2011 bol trh na dno a iba 27 trhov - alebo 7% z najľudnatejších oblastí metra - bolo považovaných za nadhodnotených. V súčasnosti (od decembra 2017, najnovšie dostupné údaje) sú najľudnatejšie oblasti metra v USA takmer rovnomerne rozdelené medzi trhy, ktoré sú podhodnotené, nadhodnotené a hodnotové - to znamená na ich „dlhodobé, udržateľné“ úrovne, podporované základnými princípmi miestneho trhu, ako je disponibilný príjem, “podľa CoreLogic.

Cenová dostupnosť ako vždy závisí od trhu. Napríklad priemerné priemerné hodnoty za meter štvorcový na Manhattane sú asi 20-krát vyššie ako na miestach ako Cleveland a Detroit. Podľa správy JPMorgan sú vysoké ceny menej korelované s hypotekárnym dlhom a koncentrovanejšie v oblastiach obmedzených na dodávku, ako sú New York, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver a Portland, Ore. Pivovarské krízy v oblasti bývania ">

Dostupnosť hypoték

Úverové štandardy sa za posledných pár rokov zmiernili. Analýza zverejnená spoločnosťou CoreLogic v súvislosti s konvenčnými pôžičkami, ktoré sú v súlade, zistila, že pôžičky sa schvaľujú pre mierne rizikových dlžníkov - aj keď sa od predkrízových rokov musia dlžníci poskytnúť úplnú dokumentáciu o ich príjmoch a schopnosti splácať. Napríklad Fannie Mae zvýšila svoj maximálny pomer dlhu k príjmu (DTI) zo 45% na 50% a Fannie Mae a Freddie Mac začali v posledných rokoch prijímať hypotéky so splátkami len 3%. V súčasnosti nie sú americkí spotrebitelia vystavení kolísajúcim úrokovým sadzbám takmer rovnako ako pred krízou a iba približne 15% nesplateného hypotekárneho trhu je regulovateľná. Napriek týmto pozitívam hypotekárne hypotéky ešte stále nemusia dosiahnuť svoju úroveň pred krízou. (Pozrite si náš tutoriál o základoch hypotéky .)

Spodný riadok

Vysoké ceny a nedostatok zásob v kombinácii s prísnymi hypotekárnymi úvermi a rozdrvením dlhu študentských pôžičiek viedli k zásadnému posunu smerom k nájomnému. Vlastníctvo domov v USA v roku 2004 vrcholilo na 69% a napriek nedávnemu nárastu zostáva miera 64%. K nárastu nájomného prispeli aj ďalšie faktory vrátane preferencie spotrebiteľov a túžby po flexibilnejšom životnom štýle.

Desať rokov po Veľkej recesii ekonomika prekvitá rekordným vývojom býčieho trhu, ktorý podporuje počet nezamestnaných a rastúci počet realitných trhov, ktoré sa zotavili na úroveň pred krízou. Napriek dnešnej horúcej realitnej scéne však existuje veľa špekulácií o tom, že sa blíži ďalší pád trhu s nehnuteľnosťami - nie nevyhnutne na vnútroštátnej úrovni, ale v oblastiach metra, ktoré vykazujú nedostatočnú dostupnosť a rýchlo rastúce ceny nehnuteľností.