Nájdenie návratnosti investícií do nehnuteľností (NI)

Návratnosť investícií (NI) je účtovný pojem, ktorý označuje percento investovaných peňazí, ktoré sa získali späť po odpočítaní súvisiacich nákladov. Pre účtovníka to môže znieť mätúce, ale vzorec možno jednoducho uviesť takto:

NI = zisk − CostCostwhere: Zisk = investičný ziskCost = investičné náklady \ začiatok {zarovnané} & \ text {ROI} = \ frac {\ text {Zisk} - \ text {náklady}} {\ text {náklady}} \\ & \ textbf {kde:} \\ & \ text {Gain} = \ text {Investičný zisk} \\ & \ text {Cost} = \ text {Investičné náklady} \\ \ end {zarovnaný} ROI = CostGain − Cost Kde: Zisk = Investičný ziskCost = Investičné náklady

Aj keď sa zdá, že uvedená rovnica je dosť jednoduchá na výpočet, s nehnuteľnosťami sa do hry premieta celý rad premenných vrátane výdavkov na opravy / údržbu a metód zisťovania pákového efektu - množstvo požičaných peňazí (s úrokom) na uskutočnenie počiatočnej investície. môže ovplyvniť čísla návratnosti investícií. V mnohých prípadoch bude NI vyššia, ak budú náklady na investíciu nižšie.

Pri kúpe nehnuteľnosti môžu podmienky financovania výrazne ovplyvniť cenu investície; použitie zdrojov ako hypotekárna kalkulačka vám však môže pomôcť ušetriť peniaze na nákladoch na investície tým, že vám pomôže nájsť výhodné úrokové sadzby.

Ako vypočítať NI pre investície do nehnuteľností

Komplikácie pri výpočte NI

Komplikácie pri výpočte NI môžu nastať, keď je nehnuteľnosť refinancovaná alebo je získaná druhá hypotéka. Úroky z druhej alebo refinancovanej pôžičky sa môžu zvýšiť a môžu sa účtovať poplatky za pôžičky, ktoré môžu znížiť NI. Môžu sa tiež zvýšiť náklady na údržbu, dane z nehnuteľností a sadzby za energie. Všetky tieto nové čísla je potrebné pripojiť a návratnosť investícií sa musí prepočítať, ak tieto výdavky zaplatí vlastník obytného alebo komerčného majetku.

Komplexné výpočty sa môžu vyžadovať aj v prípade nehnuteľností nakúpených s hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) s pohyblivou úrokovou sadzbou, ktorá sa účtuje ročne počas trvania úveru.

Pozrime sa na dve základné metódy na výpočet NI: metódu nákladov a metódu out-of-pocket.

Metóda nákladov

Nákladová metóda počíta NI vydelením vlastného imania v majetku nákladmi tohto majetku.

Napríklad predpokladajme, že nehnuteľnosť bola kúpená za 100 000 dolárov. Po oprave a rehabilitácii, ktorá investorom stojí ďalších 50 000 dolárov, sa nehnuteľnosť ohodnotí na 200 000 dolárov, čím sa kapitálová pozícia investorov v majetku 50 000 dolárov (200 000 - [100 000 + 50 000]).

Nákladová metóda vyžaduje rozdelenie majetkovej pozície všetkými nákladmi spojenými s nákupom, opravami a rehabilitáciou nehnuteľnosti.

NI je v tomto prípade 50 000 USD 150 150 000 USD = 0, 33 alebo 33%.

Metóda out-of-pocket

Metódu „out-of-pocket“ preferujú investori z oblasti nehnuteľností kvôli vyšším výsledkom návratnosti investícií. Na základe čísel z vyššie uvedeného príkladu predpokladajte, že rovnaká nehnuteľnosť bola zakúpená za rovnakú cenu, ale tentoraz bol nákup financovaný pôžičkou a akontáciou 20 000 dolárov. Výdavky mimo vrecka sú preto iba 20 000 dolárov plus 50 000 dolárov na opravy a rehabilitáciu, čo predstavuje celkové náklady mimo vrecka 70 000 dolárov. Pri hodnote nehnuteľnosti 200 000 dolárov je akciová pozícia 130 000 dolárov.

NI je v tomto prípade 130 000 USD 200 200 000 USD = 0, 65 alebo 65%. To je takmer dvojnásobok NI prvého príkladu. Rozdiel je samozrejme spôsobený pôžičkou: pákový efekt ako prostriedok na zvýšenie NI.

NI sa nerovná zisku

Predtým, ako sa môže ktorákoľvek z vyššie uvedených NI realizovať v skutočných hotovostných ziskoch, musia sa tieto nehnuteľnosti samozrejme predať. Nehnuteľnosť sa často nebude predávať za trhovú hodnotu. Obchod s nehnuteľnosťami sa často skonzumuje za nižšiu ako pôvodná požadovaná cena, čím sa zníži konečný NI pre tento majetok. S predajom nehnuteľnosti sú spojené aj náklady: finančné prostriedky vynaložené na opravy, maľovanie alebo terénne úpravy. Mali by sa pripočítať aj náklady na reklamu nehnuteľnosti spolu s nákladmi na hodnotenie a províziou realitnému agentovi alebo sprostredkovateľovi.

Náklady na reklamu a províziu je možné dohodnúť s poskytovateľom služieb. Realitní developeri, ktorí majú viac ako jednu nehnuteľnosť na inzerovanie a predaj, majú lepšiu pozíciu na vyjednávanie výhodných sadzieb s médiami a sprostredkovateľmi. NI na viacnásobný predaj, s rôznymi nákladmi na reklamu, províziu, financovanie a výstavbu, však predstavujú zložité účtovné problémy, ktoré najlepšie zvládne profesionál.

Peňažný tok nehnuteľností

Investor môže mať kapitál vo výške 30 000 dolárov v komerčnej nehnuteľnosti na prenájom, za ktorú zaplatil 10 000 dolárov za návratnosť investícií 300%. Majetok tiež zarába mesačne nájomné 500 dolárov, čo predstavuje spolu 6 000 dolárov ročne. To je návratnosť investícií do nehnuteľnosti vo výške 60% - 6000 dolárov vydelené nákladmi na investície 10 000 dolárov.

Spodný riadok

Výpočet NI na nehnuteľnostiach môže byť jednoduchý alebo komplexný v závislosti od všetkých vyššie uvedených premenných. V robustnej ekonomike sa investície do nehnuteľností, či už rezidenčných alebo komerčných, ukázali ako veľmi ziskové. Dokonca aj v recesívnej ekonomike, keď ceny klesajú a hotovosť je obmedzená, je pre investorov k dispozícii veľa investičných obchodov s peniazmi na investovanie. Keď sa hospodárstvo zotaví, ako vždy, mnohí investori získajú pekný zisk.

Na účely dane z príjmu alebo dane z kapitálových výnosov sa však od vlastníkov nehnuteľností požaduje, aby pred podaním žiadosti dostali profesionálne daňové poradenstvo od spoľahlivého zdroja.