Miera návratnosti finančného riadenia - definícia FMRR
Miera návratnosti finančného riadenia (FMRR) je metrika, ktorá sa používa na hodnotenie výkonnosti investícií do nehnuteľností a týka sa trustu investícií do nehnuteľností (REIT). REIT sú akcie ponúkané verejnosti realitnou spoločnosťou alebo správcovskou spoločnosťou, ktorá vlastní portfólio nehnuteľností a / alebo hypoték produkujúcich príjmy.
FMRR je podobná vnútornej miere návratnosti a zohľadňuje dĺžku a riziko investície. FMRR špecifikuje peňažné toky (prílevy a odtoky) dvoma odlišnými sadzbami známymi ako bezpečná sadzba a miera reinvestovania.
Vysvetlenie miery finančného riadenia návratnosti
Pretože výpočet návratnosti výnosov z finančného riadenia je taký komplexný, mnohí odborníci v oblasti nehnuteľností a investori sa rozhodnú pre analýzu nehnuteľností použiť iné metriky. Výhodou použitia FMRR je to, že umožňuje investorom porovnávať investičné príležitosti na rovnakej úrovni.
Hoci vnútorná miera návratnosti (IRR) je už dlho štandardnou mierou návratnosti v rámci finančného lexikónu, primárnou nevýhodou je neschopnosť hodnoty zaúčtovať čas alebo dobu držby. Ide teda o slabý ukazovateľ likvidity, ktorý zohráva významnú úlohu pri určovaní celkovej úrovne rizika ktoréhokoľvek daného investičného zabezpečenia alebo nástroja. Napríklad pri použití len IRR môžu dva fondy vyzerať podobne na základe ich miery návratnosti, ale jeden môže trvať dvakrát tak dlho ako druhý, aby sa jednoducho dostal späť k pôvodnej výške istiny. Mnoho analytikov doplní IRR alebo MIRR návratové opatrenia o dobu návratnosti, aby posúdili dobu potrebnú na spätné získanie čiastky istiny.
Upravená interná miera návratnosti zlepšuje štandardnú internú mieru návratnosti tým, že upravuje rozdiely v predpokladaných mierach reinvestovania počiatočných hotovostných výdavkov a následných peňažných tokov. FMRR robí veci o krok ďalej tým, že špecifikuje peňažné toky a peňažné toky dvoma rôznymi sadzbami známymi ako „bezpečná sadzba“ a „miera reinvestovania“. FMRR tiež robí dodatočný predpoklad nezahrnutý v IRR a MIRR, že pozitívne peňažné toky sa vyskytujú bezprostredne pred na záporné peňažné toky sa použijú na krytie tohto negatívneho peňažného toku.
- Bezpečné sadzby predpokladajú, že finančné prostriedky potrebné na krytie negatívnych peňažných tokov sú úročené úrokovou sadzbou, ktorú je možné ľahko získať, a v prípade potreby ju možno vybrať v pravý čas (tj. Napríklad zo dňa vkladového účtu). V tomto prípade je sadzba „bezpečná“, pretože prostriedky sú vysoko likvidné a bezpečne dostupné s minimálnym rizikom, ak je to potrebné.
- Miera reinvestície zahŕňa mieru, ktorá sa má získať, keď sa pozitívne peňažné toky reinvestujú do podobnej strednodobej alebo dlhodobej investície s porovnateľným rizikom. Miera reinvestovania je vyššia ako bezpečná sadzba, pretože nie je likvidná (tj týka sa inej investície), a preto si vyžaduje vyššiu rizikovú diskontnú sadzbu.
Kľúčové jedlá
- Miera finančného hospodárenia (FMRR) je metrika, ktorá sa používa na vyhodnotenie výkonnosti investícií do nehnuteľností a týka sa REIT.
- FMRR sa spolieha na modifikovanú formuláciu IRR, ktorá využíva bezpečnú mieru návratnosti a mieru návratnosti návratnosti.
- Pretože výpočet návratnosti výnosov z finančného riadenia je taký komplexný, mnohí odborníci v oblasti nehnuteľností a investori sa rozhodnú pre analýzu nehnuteľností použiť iné metriky.
Výpočet FMRR
Pretože FMRR je modifikovaná vnútorná miera návratnosti, neexistuje žiadny formálny spôsob, ako ju vypočítať, ale musí sa vypočítať iteráciami pokusov a omylov, ktoré sa dajú uľahčiť pomocou počítačového softvéru. Pred použitím takéhoto softvéru je potrebné urobiť niekoľko dôležitých krokov, aby sa stanovila bezpečná miera a miera reinvestovania (vyššia ako bezpečná sadzba), ktorá sa použije na všetky budúce peňažné toky v priebehu konkrétneho obdobia držby.
- Ak je to možné, zoberte do úvahy všetky budúce negatívne peňažné toky sledovaním kladných peňažných tokov z predchádzajúceho roka. Výdavky sa namiesto toho diskontujú späť bezpečnou mierou návratnosti a odpočítajú sa od všetkých pozitívnych peňažných tokov.
- Znížte všetky ostatné peňažné toky, ktoré sa nemuseli vzťahovať na krok 1 až do súčasnosti, za bezpečnú cenu.
- Zložte do konca obdobia držby zvyšné kladné peňažné toky pri miere reinvestovania. Tieto sa potom pripočítajú k predpokladaným hotovostným tokom očakávaným z predaja na konci doby držby investície.
- Vypočítajte IRR.
Výsledkom týchto krokov je miera finančného riadenia návratnosti.
Porovnať investičné účty Poskytovateľ Meno Opis Zverejnenie inzerenta × Ponuky, ktoré sa objavujú v tejto tabuľke, pochádzajú od partnerstiev, za ktoré Investopedia dostáva kompenzácie.