Definícia zámku hypotéky
Hypotekárny zámok je dohoda medzi dlžníkom a veriteľom, ktorá umožňuje dlžníkovi zablokovať úrokovú sadzbu hypotéky na stanovené časové obdobie pri prevládajúcej trhovej úrokovej sadzbe. Úverový zámok poskytuje dlžníkovi ochranu pred zvýšením úrokových sadzieb počas obdobia blokovania.
Veriteľ môže účtovať poplatok za uzamknutie, ktorý musí dlžník zaplatiť, ak nezablokuje úrokovú sadzbu. Prípadne si môže veriteľ začať účtovať marginálne vyššiu úrokovú sadzbu, len v prípade, že sa dlžník rozhodne úrokovú sadzbu nezablokovať.
Vysvetlenie zámku sadzby hypotéky
Ak dlžník zablokuje úrokovú sadzbu hypotéky, malo by byť pre dlžníka aj pre veriteľa záväzné. Úroková sadzba je zablokovaná na obdobie od ponuky úveru po jeho uzavretie. Sadzba zostane rovnaká, bez ohľadu na zmeny na trhu, pokiaľ nedôjde k žiadnym zmenám v žiadosti o úver počas obdobia uzávierky. Ak existujú nové alebo opravené informácie o príjmoch alebo úverovom skóre dlžníka, alebo ak sa zmení výška úveru, mohli by tieto úrokové sadzby ovplyvniť bez ohľadu na to. Okrem toho, ak dlžník zmení typ hypotéky, ktorú hľadajú, alebo ak je odhad domu nižší alebo vyšší, ako sa očakávalo, úroková sadzba sa môže zmeniť.
Ak sadzby klesnú, dlžník môže mať možnosť odstúpiť od dohody. Pravdepodobnosť takéhoto odstúpenia je známa ako riziko spadnutia pre veriteľa. Dlžník by však mal byť veľmi opatrný, aby zaistil, že dohoda o zámke umožňuje odstúpenie od zmluvy.
V niektorých prípadoch, keď prevládajúce úrokové sadzby klesnú počas obdobia blokovania, môže mať dlžník možnosť využiť výhodu pohyblivých rezerv na zablokovanie novej nižšej sadzby. Rovnako ako v prípade každej funkcie, ktorá zvyšuje riziko úrokovej sadzby pre veriteľa, bude ustanovenie o postupnom financovaní k dispozícii dlžníkovi za dodatočnú cenu.
Hypotekárne zámky zvyčajne trvajú 30 až 60 dní. Minimálne by mali pokrývať obdobie potrebné na to, aby veriteľ mohol spracovať žiadosť o pôžičku dlžníka. Príkladom krátkej doby uzamknutia je lehota, ktorá vyprší krátko po dokončení procesu schválenia úveru. V niektorých prípadoch môže byť táto zámka krátka ako niekoľko dní. Dlžník môže dohodnúť podmienky úverového zámku a často predĺžiť dobu platnosti zámku za poplatok alebo o niečo vyššiu sadzbu.
Kľúčové jedlá
- Zámok sadzby hypotéky zaručuje aktuálnu úrokovú sadzbu z úveru na bývanie, zatiaľ čo kupujúci domov pokračuje v procese nákupu a zatvárania.
- Tento zámok chráni dlžníkov pred potenciálnym zvyšovaním úrokových sadzieb počas procesu nákupu domov.
- Niektoré zámky sadzieb poskytnú aj ustanovenie o postupnom znižovaní, ktoré umožní dlžníkovi využiť výhody nižších sadzieb na trhu podľa toho, čo nastane, pričom bude stále chrániť pred zvýšením.
- Obdobie blokovania sadzieb bude zvyčajne 30 až 60 dní.
Riziká spojené so zablokovaním sadzby hypotéky
Nevýhodou pre dlžníka je hypotekárny úver, ktorý by im zabránil využívať nižšie sadzby, ktoré sa môžu vyskytnúť počas blokovacieho obdobia. Naopak, veriteľ nemôže využiť zvýšenie úrokových sadzieb.
Niektorí dlžníci odstúpia od dohody, ak úrokové sadzby poklesnú, a je známe, že bezohľadní veritelia nechajú uplynúť lehoty na uzamknutie, ak úrokové sadzby stúpnu pod zámienkou, že dlžník nedokáže včas spracovať potrebné doklady.
Požiadavka na vklad na uzamknutie naznačuje, že dlžník aj veriteľ majú v úmysle dohodu dodržať. Blokovanie sadzieb sa môže vydať v spojení s odhadom úveru.
Obdobie blokovania hypotekárnej sadzby môže byť v intervale 10, 30, 45 alebo 60 dní. Čím dlhšie je toto obdobie, môže to znamenať, že sa dohodne vyššia úroková sadzba. Blokovanie sadzieb by bolo v zásade nižšie v kratších intervaloch až do konca, pretože na trhu je menšie riziko kolísania. Ak lehota na uzamknutie uplynie a hypotéka sa neskončila, je možné požiadať o predĺženie sadzby. Ak sa predĺženie neudelí, hypotéka bude podliehať bežným trhovým sadzbám.
Aj keď sa zámok sadzby a sadzba hypotéky pohybujú dole, je možné, že nakoniec zaplatíte vyššiu úrokovú sadzbu, ako je sadzba, ktorú ste sa dohodli pri podpise zámku. Deje sa tak preto, že mnoho veriteľov obsahuje so zmluvou o zámku „strop“. Horná hranica umožňuje zvýšenie garantovanej sadzby, ak úrokové sadzby stúpnu pred vyrovnaním. Keďže strop stanovuje limit sumy, ktorú môže sadzba zvýšiť, poskytuje určitú ochranu pred zvyšovaním úrokových sadzieb.