Úver federálnej správy bývania (FHA)
Pôžička FHA je hypotéka vydaná veriteľom schváleným FHA a poistená Federálnou správou bývania (FHA). Navrhnuté pre dlžníkov s nízkym až stredným príjmom, pôžičky FHA vyžadujú nižšie minimálne akontácie a úverové skóre ako mnoho bežných pôžičiek.
Od roku 2019 si môžete požičať až 96, 5% hodnoty domu s pôžičkou FHA (čo znamená, že budete musieť vykonať zálohu len 3, 5%). Na kvalifikáciu budete potrebovať kreditné skóre najmenej 580. Ak vaše kreditné skóre klesne medzi 500 a 579, stále môžete získať pôžičku FHA za predpokladu, že môžete vykonať 10% akontáciu. V prípade pôžičiek FHA môže vaša záloha pochádzať z úspor, finančného daru od člena rodiny alebo grantu na pomoc pri výplate zálohy.
Všetky tieto faktory zvyšujú popularitu pôžičiek FHA u majiteľov nehnuteľností, ktorí po prvýkrát pôsobia v domácnosti.
Zatiaľ čo pôžičky federálnej federálnej správy bývania (pôžičky FHA) požadujú nižšie splátky a úverové skóre ako konvenčné pôžičky, nesú ďalšie prísne požiadavky.
Je dôležité si uvedomiť, že Federálna správa bývania vám v skutočnosti nepožičiava peniaze na hypotéku. Namiesto toho dostanete pôžičku od veriteľa schváleného FHA, napríklad od banky, a FHA zaručí pôžičku. Niektorí ľudia to preto označujú ako poistenú pôžičku FHA.
Za túto záruku platíte prostredníctvom platby poistného na hypotekárne poistenie FHA. Váš veriteľ nesie menšie riziko, pretože agentúra FHA zaplatí veriteľovi pohľadávku, ak nesplácate úver.
Ako funguje pôžička FHA
Úver od FHA vyžaduje, aby ste platili dva typy poistného na hypotéky - poistné na hypotekárne poistenie vopred (UFMIP) a ročné MIP (účtované mesačne). Východisková MIP sa rovná 1, 75% zo sumy základnej pôžičky (od roku 2018). Platíte to v čase uzavretia, alebo sa môže vrátiť do pôžičky. Ak ste napríklad dostali úver na bývanie napríklad za 350 000 dolárov, zaplatíte UFMIP 1, 75% x 350 000 $ = 6 125 $. Platby sa vkladajú na viazaný účet zriadený Ministerstvom financií USA a prostriedky sa použijú na uskutočnenie hypotekárnych splátok v prípade, že úver nespláte.
Napriek tomuto názvu uskutočňujete ročné platby MIP každý mesiac. Platby sa pohybujú od 0, 45% do 1, 05% zo základnej výšky úveru v závislosti od výšky úveru, dĺžky úveru a pôvodného pomeru úveru k hodnote (LTV). Typické náklady na MDC sú zvyčajne 0, 85% z výšky úveru. Ak máte napríklad pôžičku vo výške 350 000 dolárov, budete vykonávať ročné platby MIP vo výške 0, 85% x 350 000 $ = 2 975 dolárov alebo 247, 92 dolárov mesačne. Platí sa to okrem nákladov na UFMIP.
Kľúčové jedlá
- Pôžičky FHA sú hypotéky federálne zabezpečené pre dlžníkov s nízkym až stredným príjmom, ktorí môžu mať nižšie ako priemerné úverové skóre.
- Pôžičky FHA vyžadujú nižšie minimálne akontačné a kreditné skóre ako mnoho bežných pôžičiek.
- Pôžičky FHA vydávajú schválené banky a úverové inštitúcie, ktoré vyhodnotia vašu kvalifikáciu pre pôžičku.
- Tieto pôžičky prichádzajú s určitými obmedzeniami a úverovými limitmi, ktoré sa nenachádzajú v bežných hypotékach.
Ročné platby MIP uhradíte buď 11 rokov alebo počas trvania úveru v závislosti od dĺžky úveru a LTV.
| Ako dlho platíte ročné poistné na hypotéky (MIP) | ||
|---|---|---|
| TERM | LTV% | AKO DLHE SA PLATÍTE ROČNÁ MIP |
| ≤ 15 rokov | ≤ 78% | 11 rokov |
| ≤ 15 rokov | 78, 01% až 90% | 11 rokov |
| ≤ 15 rokov | > 90% | Úverové obdobie |
| > 15 rokov | ≤ 78% | 11 rokov |
| > 15 rokov | 78, 01% až 90% | 11 rokov |
| > 15 rokov | > 90% | Úverové obdobie |
Možno budete môcť odpočítať sumu, ktorú platíte v poistnom; musíte však rozčleniť svoje odpočty - namiesto toho, aby ste použili štandardné odpočty (až 24 000 dolárov v roku 2019, ak ste manželia, ktorí sa podávajú spoločne) - aby ste tak urobili.
01:46Je hypotéka FHA stále výhodná?
História úverového programu FHA
Kongres vytvoril Federálnu správu bývania v roku 1934 uprostred Veľkej hospodárskej krízy. V tom čase mal bytový priemysel problémy: sadzby platobnej neschopnosti a vylúčenia z trhu sa zvýšili, úvery boli obmedzené na 50% trhovej hodnoty nehnuteľnosti a podmienky hypotéky vrátane krátkodobých splátkových kalendárov spojených s platbami balónmi boli pre mnohých obyvateľov domov ťažké. Výsledkom bolo, že USA boli predovšetkým národom nájomcov a iba 40% domácností vlastnilo ich domovy.
Na stimuláciu trhu s nehnuteľnosťami na bývanie vláda vytvorila federálne poistený úverový program, ktorý znížil riziko veriteľov a uľahčil dlžníkom získanie úveru na bývanie. Podľa prieskumu Federálnej rezervnej banky v St. Louis dosiahla miera vlastníctva v USA v Spojených štátoch stabilne a v roku 2004 dosiahla najvyššiu úroveň 69, 2%. (K 3. štvrťroku 2018 je to 64, 4%.)
Druhy pôžičiek FHA
Okrem tradičných prvých hypoték ponúka agentúra FHA aj niekoľko ďalších pôžičkových programov vrátane:
- Program na hypotéku na konvertovanie vlastného kapitálu (HECM) - program reverznej hypotéky, ktorý pomáha seniorom vo veku 62 a viac rokov prevádzať kapitál v ich domovoch na hotovosť, pričom si zachováva vlastnícke právo k domovu. Môžete si vybrať, ako vyberať prostriedky, buď ako pevnú mesačnú sumu alebo ako úverový limit (alebo kombináciu oboch).
- FHA 203k pôžička na zlepšenie, ktorá ovplyvňuje náklady na určité opravy a renovácie do úveru. Táto jedna pôžička vám umožňuje požičať si peniaze na nákup domu a na vylepšenie domu, čo môže výrazne zmeniť, ak po vykonaní zálohy nemáte po ruke veľa hotovosti.
- Program energetickej efektívnosti hypotéky FHA je podobný koncept, ale je zameraný na vylepšenia, ktoré môžu znížiť vaše účty za energie, ako je nová izolácia alebo inštalácia nových systémov solárnej alebo veternej energie. Ide o to, že energeticky úsporné domácnosti majú nižšie prevádzkové náklady, čím sa znižujú účty a zvyšujú sa príjmy z hypotekárnych splátok.
- Oddiel 245 (a) pôžička - program pre dlžníkov, ktorí očakávajú zvýšenie svojich príjmov. V rámci programu podľa oddielu 245 písm. A) sa postupná hypotekárna hypotéka začína nižšími počiatočnými mesačnými splátkami, ktoré sa časom postupne zvyšujú, a rastúca akciová hypotéka naplánovala zvýšenie mesačných splátok istiny, ktoré vedú k kratším úverovým podmienkam.
| 5 druhov pôžičiek FHA | |
|---|---|
| ÚVEROVÝ TYP FHA | ČO TO JE |
| Tradičné hypotéky | Hypotéka použitá na financovanie primárneho bydliska |
| Vlastný kapitál premena hypotéka | Reverzná hypotéka, ktorá umožňuje majiteľom domov vo veku 62 a viac rokov vymieňať vlastný kapitál za hotovosť |
| 203 (k) Hypotéka Program | Hypotéka, ktorá zahŕňa ďalšie prostriedky na zaplatenie energeticky efektívnych domácich zlepšení určených na zníženie vašich účtov za energie |
| Energeticky úsporné Hypotekárny program | Hypotéka, ktorá zahŕňa ďalšie prostriedky na zaplatenie energeticky efektívnych domácich zlepšení určených na zníženie vašich účtov za energie |
| § 245 písm. A) pôžička | Hypotéka s odstupňovanou splátkou (GPM) s nižšími počiatočnými mesačnými splátkami, ktoré sa postupne zvyšujú (používajú sa, keď sa očakáva zvýšenie príjmu), a hypotéka s rastúcim vlastným imaním (GEM), kde plánované zvyšovanie mesačných splátok istiny vedie k kratším úverovým podmienkam |
FHA vs. konvenčné pôžičky
Zhrnutie týchto čísel: Pôžičky FHA sú k dispozícii pre jednotlivcov s kreditným skóre až 500. Ak je vaše kreditné skóre medzi 500 a 579, môžete získať pôžičku FHA so zálohou 10%. Ak je vaše kreditné skóre 580 alebo vyššie, môžete získať pôžičku FHA so znížením len o 3, 5%. Na porovnanie, zvyčajne budete potrebovať úverové skóre najmenej 620 a zálohu vo výške 3% až 20%, aby ste sa kvalifikovali pre konvenčnú hypotéku.
Pre pôžičku FHA alebo hypotéku musí byť najmenej dva roky bankrot, pokiaľ nemôžete preukázať, že bankrot bol spôsobený nekontrolovateľnou okolnosťou. Musíte byť najmenej tri roky odstránení zo všetkých zabavení majetku a preukázať, že sa snažíte obnoviť dobrý kredit. Ak ste neúspešní pri federálnych študentských pôžičkách alebo daniach z príjmu, nespĺňate podmienky.
| Pôžičky FHA vs. konvenčné pôžičky | ||
|---|---|---|
| ÚVER FHA | KONVENČNÉ ÚVERY | |
| Minimálne úverové skóre | 500 | 620 |
| Záloha | 3, 5% s kreditným skóre 580+ a 10% pri kreditnom skóre 500 až 579 | 3% až 20% |
| Úverové podmienky | 15 alebo 30 rokov | 10, 15, 20 alebo 30 rokov |
| Poistenie hypotéky | Predbežná MIP + Ročná MIP buď 11 rokov alebo počas trvania úveru, v závislosti od LTV a dĺžky úveru | Žiadne s akontáciou najmenej 20% alebo po vyplatení pôžičky na 78% LTV |
| Poistné za hypotéku | Platba vopred: 1, 75% úveru + ročne: 0, 45% až 1, 05% | PMI: 0, 5% až 1% zo sumy úveru ročne |
| Platby za zálohu | 100% zálohy môže byť darček | Len časť môže byť darčekom, ak je záloha nižšia ako 20% |
| Programy pomoci pri zálohových platbách | Áno | žiadny |
Osobitné úvahy
Váš veriteľ vyhodnotí vašu kvalifikáciu pre pôžičku FHA tak, ako by to bol akýkoľvek žiadateľ o hypotéku. Avšak, namiesto použitia vašej kreditnej správy, veriteľ sa môže pozrieť na svoju pracovnú históriu za posledné dva roky, ako aj ďalšie záznamy o histórii platieb, ako sú platby za služby a nájomné. Ak ste prešli konkurzom alebo vylúčením z trhu, môžete získať pôžičku od agentúry FHA za predpokladu, že ste znova získali dobrý kredit. Všeobecne platí, že čím nižšie je vaše kreditné skóre a záloha, tým vyššia je úroková miera, ktorú platíte z hypotéky.
Nezabúdajte, že pri kúpe domu môžete byť zodpovední za určité výdavky, ako sú poplatky za založenie úveru, poplatky za právne zastúpenie a náklady na hodnotenie. Jednou z výhod hypotéky FHA je, že predajca, domáci tvorca alebo veriteľ môže niektoré z týchto nákladov na zatvorenie zaplatiť vo vašom mene. Ak má predávajúci ťažkosti s hľadaním kupujúceho, môže vám na záver ponúknuť pomoc ako sladidlo ponuky.
Spolu s úverovým skóre a kritériami zálohy existujú pre tieto pôžičky FHA hypotekárne požiadavky na poskytovanie úverov. Váš veriteľ musí byť veriteľom schváleným FHA a vy musíte mať stabilnú pracovnú históriu alebo musíte pracovať pre toho istého zamestnávateľa za posledné dva roky.
Ak ste samostatne zárobkovo činná osoba, potrebujete dva roky úspešnej histórie samostatnej zárobkovej činnosti, zdokumentované daňovými priznaniami a aktuálnou súvahou a výkazom ziskov a strát k dnešnému dňu. Ak ste samostatne zárobkovo činná osoba menej ako dva roky, ale viac ako jeden rok, môžete mať stále nárok, ak máte solídnu pracovnú a príjmovú históriu počas dvoch rokov predchádzajúcich samostatnej zárobkovej činnosti a samostatná zárobková činnosť je rovnaká alebo súvisiace povolanie. Aby ste mohli podpísať hypotéku, musíte mať platné číslo sociálneho zabezpečenia, musíte mať legálny pobyt v USA a musíte mať vo vašom štáte zákonný vek.
Osobitné hypotéky
Financovaná nehnuteľnosť musí byť obvykle hlavným bydliskom a musí byť obývaná vlastníkom. Tento úverový program nie je možné použiť na investície alebo prenájom nehnuteľností. Na financovanie agentúr FHA sú oprávnené všetky samostatne stojace a dvojdomy, mestské domy, radové domy a byty v projektoch schválených agentúrou FHA.
Váš front-end pomer (vaša splátka hypotéky, HOA poplatky, dane z nehnuteľnosti, hypotekárne poistenie a poistenie majiteľa domu) musia byť nižšie ako 31% vášho hrubého príjmu. V niektorých prípadoch vám môže byť udelený pomer 40%.
Váš pomer back-end (vaše splátky hypotéky a všetky ostatné mesačné spotrebiteľské dlhy) musí byť nižší ako 43% vášho hrubého príjmu. Je však možné schváliť s pomerom až 50%. Potrebujete tiež ohodnotenie nehnuteľnosti od odhadcu schváleného FHA a domov musí spĺňať určité minimálne normy. Ak domov nespĺňa tieto normy a predajca nesúhlasí s požadovanými opravami, musíte tieto opravy zaplatiť pri ukončení (finančné prostriedky sa držia v úschove, kým sa opravy neuskutočnia).
Limity pôžičiek FHA
Jedným obmedzením pôžičiek FHA je to, že majú vonkajšie limity na to, koľko si môžete požičať. Sú stanovené podľa regiónu, v ktorom žijete, pričom oblasti s nízkymi nákladmi majú dolnú hranicu („dolná hranica“) ako obvyklý úver FHA a oblasti s vysokými nákladmi majú vyššiu hodnotu („strop“). Potom existujú oblasti „špeciálnej výnimky“ - vrátane Aljašky, Havaja, Guamu a Amerických Panenských ostrovov - kde veľmi vysoké stavebné náklady zvyšujú limity ešte viac. Všade inde je limit stanovený na 115% priemernej ceny domov v župe, ako to určuje Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest USA. Webová stránka FHA poskytuje stránku, na ktorej môžete vyhľadať úverový limit vašej krajiny.
V nasledujúcej tabuľke sú uvedené úverové limity na rok 2019:
| 2019 Limity pôžičiek FHA | |||
|---|---|---|---|
| MAJETOK VLASTNÍCTVA | OBLASŤ S NÍZKYMI NÁKLADMI 'FLOOR' | OBLASŤ S VYSOKÝMI NÁKLADMI , STROP ' | ZVLÁŠTNA VÝNIMKA OBLASTI |
| One-Unit | $ 314.827 | $ 726.525 | $ 1.089.787 |
| Two-Unit | $ 403.125 | $ 930.300 | $ 1.395.450 |
| Three-Unit | $ 487.250 | $ 1.124.475 | $ 1.686.700 |
| Štyri-Unit | $ 605.525 | $ 1.397.400 | $ 2.096.100 |
Zdroj: Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest USA
Úľava od pôžičiek FHA
Pôžičky FHA nie sú bez ich pluslov: Keď už raz nejakú máte, môžete mať nárok na pôžičku, ak ste zažili legitímne finančné ťažkosti - napríklad stratu príjmu alebo zvýšenie životných nákladov - alebo ak máte ťažkosti s tým, mesačné splátky hypotéky. Napríklad program FHA-HAMP vám môže pomôcť zabrániť vylúčeniu z trhu tým, že natrvalo zníži vašu mesačnú splátku hypotéky na prijateľnú úroveň. Ak sa chcete stať plnoprávnym účastníkom programu, musíte úspešne dokončiť plán skúšobných platieb, v ktorom uskutočňujete tri naplánované platby - včas - v menšej upravenej sume.
Rozhodnite sa, čo je pre vás najlepšie
Zatiaľ čo pôžička FHA môže znieť skvele, nie je to pre každého. Nepomôže tým, ktorých kreditné skóre je nižšie ako 500. Na druhej strane, ašpirujúci majitelia domov, ktorí si môžu dovoliť veľkú zálohu, môžu byť lepšie v porovnaní s bežnou hypotékou, pretože v dlhodobom horizonte by mohli ušetriť viac peňazí prostredníctvom nižšej úrokové sadzby a poistné na hypotéky, ktoré poskytujú bežní veritelia.
Ako uvádza Federálna správa bývania, pôžička FHA „sa nebude prispôsobovať tým, ktorí nakupujú na vyššom konci cenového spektra - ani to nie je určené. Úverový program FHA bol vytvorený na podporu„ nízkych a stredne vysokých príjmov “ kupujúci v domácnosti, najmä tí, ktorí majú obmedzenú hotovosť na zálohu. “
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.