Spätné a nehmotné záujmy v nehnuteľnostiach

Majetok je právny pojem, ktorý udeľuje a chráni výlučné právo osoby na vlastníctvo, držanie, používanie a nakladanie s vecou. Pojem majetok nenaznačuje fyzickú položku, ale opisuje právny vzťah osoby k veci.

Nehnuteľnosti Nehnuteľnosti pozostávajú z pozemkov, nájmov a dedičstva. Krajiny sa vzťahujú na zem, vzduch nad zemou, oblasť pod zemským povrchom a všetko, čo je na nej postavené. Nájomné zahŕňa pozemky a určité nehmotné práva súvisiace s pozemkami. Dedičstvá zahŕňajú každý hmotný alebo nehmotný záujem o nehnuteľnosť vrátane pozemkov a nájomných jednotiek, ktoré je možné dediť. (Viac informácií nájdete v časti 5 chýb, ktorým by sa investori v oblasti nehnuteľností mali vyhnúť .)

TUTORIAL: Preskúmanie investícií do nehnuteľností

Záujem Záujem predstavuje akékoľvek právo, nárok alebo privilégium, ktoré jednotlivec má voči nehnuteľnému majetku. Zákon uznáva rôzne druhy podielov na nehnuteľnom majetku. Neposadným záujmom o pôdu je právo jednej osoby využívať alebo obmedzovať využívanie pôdy, ktorá patrí inej osobe.

Neoddeliteľné záujmy nepredstavujú vlastníctvo samotnej pôdy: majitelia nevlastného podielu na nehnuteľnom majetku nemajú vlastnícke právo a vlastník pozemku naďalej využíva všetky vlastnícke práva, s výhradou akýchkoľvek prekážok.

Zaťaženie je bremeno, nárok alebo poplatok za nehnuteľný majetok, ktorý môže ovplyvniť kvalitu vlastníckeho práva a hodnotu a / alebo použitie majetku. Záťaže môžu predstavovať nedisciplinárne podiely na nehnuteľnom majetku. Medzi príklady prekážok patria záložné práva, zásahy, vecné bremená, nájmy, obmedzujúce a ochranné dohody. V tomto článku sa uvedieme úvodné informácie o zaťaženiach a nedisciplinárnych záujmoch v oblasti nehnuteľností.

Záujmy, ktoré nie sú majetkom Záujmom, ktoré nie je majetkom, je právo využívať alebo obmedzovať využívanie pôdy inej osoby. Aj keď držiteľ nevýnosného podielu má určité a jednoznačné práva, pokiaľ ide o používanie majetku, nevlastní vlastnícke právo k majetku.

Záujmové podiely sa môžu vytvárať buď dohodou medzi dvoma stranami, a to vlastníkom nehnuteľnosti a osobou, ktorá si želá získať nevlastnícky podiel; alebo súdnym príkazom. Napríklad federálne záložné právo sa môže podať na súde v kraji, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť daňového poplatníka, ktorý sa dopustil trestného činu. Na druhej strane, nájom sa môže dobrovoľne uzavrieť na základe dohody medzi dvoma stranami.

Záťažné bremeno je zaťaženie, ktoré môže znížiť hodnotu alebo použitie a užívanie majetku, ako napríklad záložné právo alebo obmedzujúca zmluva. Keďže zaťaženia môžu mať nepriaznivý vplyv na hodnotu alebo využitie pôdy, každý, kto sa podieľa na transakcii s nehnuteľnosťami, by si mal byť vedomý existencie akýchkoľvek zaťažení na prevádzaný majetok.

Advokát spravidla vykonáva vyhľadávanie titulov a vytvára si názor na tituly, pričom budú špecifikované všetky prekážky objavené počas vyhľadávania. Zaťaženie nezabráni prevodu vlastníckeho práva k transakcii s nehnuteľnosťami; skôr titul prejde s výhradou akýchkoľvek zaťažení. Inými slovami, zaťaženie zostáva na majetku alebo „beží so zemou“, až kým nie je spokojný, a to aj vtedy, keď je vlastnícke právo prevedené na nového majiteľa.
(Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si upozornenie pre domácich kupujúcich! Prečo potrebujete právnika.)

Existuje veľa foriem zaťaženia vrátane:

vecné bremená
Věcné bremeno je nedisciplinárne právo využívať pôdu inej osoby obmedzeným spôsobom, ktorý nepredstavuje úplné vlastníctvo. Osoba alebo právnická osoba, ktorá má úžitok z vecného bremena, má nevlastný záujem (právo užívať majetok, ale nevlastniť ho) v krajine inej osoby; majiteľ nehnuteľnosti je bremenom zaťažený. Medzi bežné vecné bremená patrí prenosové práva, odvodňovacie priekopy, verejné inžinierske siete a vecné bremená podľa odsúdenia (Eminent Domain).

prenikaním
Porušenie predstavuje zlepšenie, ktoré presahuje hranice majiteľa nehnuteľnosti a „zasahuje“ do susednej nehnuteľnosti. Príklady zásahov zahŕňajú stavbu alebo previsnuté odkvapy, prístavby, ploty, príjazdové cesty a chodníky. Zásahy môžu spôsobiť, že názov oboch dotknutých nehnuteľností nebude možné predať: nehnuteľnosť zasahujúca do vlastníctva nemá nárok na všetku pôdu, na ktorej došlo k zlepšeniam, zatiaľ čo táto vlastnosť nevyužíva celú pôdu.

Prenajatý
Lízing je zmluva medzi vlastníkom nehnuteľnosti (prenajímateľom) a osobou alebo subjektom, ktorý chce prenajať nehnuteľnosť (nájomcom). V prenájme sa prenajímateľ zaväzuje prenajímateľovi dovoliť užívať a užívať nehnuteľnosť výmenou za protihodnotu (nájom).

V prenájme sa zvyčajne uvádza doba trvania zmluvy, všetky podmienky na jej predĺženie a výška a frekvencia nájomného, ​​ktoré bude vyplatené. Aj keď nájomca zaberá nehnuteľnosť, prenajímateľ zostáva vlastníkom a vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

záložné práva
Záložné právo je právo zo zákona udelené veriteľom, aby dlhy, ktoré sú im splatné, boli uspokojené predajom majetku, ktorý patrí dlžníkovi. Majetok slúži ako zábezpeka av prípade prevodu majetku možno z predaja použiť na splatenie dlhu a uspokojenie záložného práva. Bežné záložné právo zahŕňa daň z nehnuteľnosti a záložné právo, záložné právo mechanikov, záložné právo a federálne záložné právo.

Lis Pendens
Lis pendens je oznámenie o prebiehajúcom súdnom spore, ktoré informuje všetky zúčastnené strany o začatí súdneho konania, ktoré má vplyv na vlastnícke právo k určitému majetku. Lis pendens, ktorý možno podať buď na štátnom alebo federálnom súde, zvyčajne zahŕňa vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo nárokovaný vlastnícky podiel na majetku.

Keďže je proti nehnuteľnému majetku podaná prekážka začatia konania, každá osoba, na ktorú sa majetok prevedie, bude viazaná výsledkom prebiehajúceho súdneho konania.

Ochranné alebo obmedzujúce zmluvy
Ochranná alebo obmedzujúca zmluva je vykonateľná podmienka, ktorá sa objavuje ako doložka v listine, ktorá obmedzuje spôsob, akým možno nehnuteľný majetok použiť. Tieto zmluvy zaťažujú vlastníkov nehnuteľností, aby konali alebo neplnili stanoveným spôsobom.

Medzi príklady ochranných alebo reštriktívnych zmlúv patria obmedzenia na minimálnu veľkosť štvorcových záberov v novej budove, architektonický dizajn, prekážky a vedľajšie koľaje od ciest alebo priľahlých nehnuteľností a farba exteriéru domu. (Súvisiace čítanie nájdete v téme Držanie titulov o nehnuteľnostiach.)

Zrátané a podčiarknuté Nevyhnutným záujmom o nehnuteľnosť je právo používať alebo obmedziť používanie nehnuteľností inej osoby. V niektorých prípadoch nepochopiteľný úrok vyplýva z dobrovoľnej zmluvy uzavretej medzi dvoma stranami, ako v prípade nájomnej zmluvy. V iných prípadoch sa nedisciplinárny úrok uskutočňuje z dôvodu súdneho príkazu, ako je napríklad záložné právo k majetku.

Pri zvažovaní kúpy nehnuteľnosti je dôležité vykonať vyhľadávanie titulov, aby sa zistilo, či existujú nejaké vady, ktoré by mohli ovplyvniť použitie nehnuteľnosti. Kvalifikovaný právnik môže vykonať vyhľadávanie titulov, aby odhalil akékoľvek záložné právo alebo bremená proti majetku. Mnoho nehnuteľností sa predáva „s výhradou všetkých zádržných práv a bremien“, čo znamená, že majetok môže byť zaťažený, a preto je v najlepšom záujme kupujúceho zistiť akékoľvek bremená pred prijatím akýchkoľvek konečných rozhodnutí.

Všeobecná listina o záruke je najlepšou ochranou kupujúceho a obsahuje „zmluvu o zaťažení“, ktorá kupujúcemu zaručuje, že na zemi neexistujú žiadne prekážky okrem tých, ktoré sú uvedené v listine. (Viac informácií nájdete v Prenájom alebo kúpe? Finančné problémy .)