Úver na komerčné nehnuteľnosti

Komerčné nehnuteľnosti (CRE) sú nehnuteľnosťami produkujúcimi príjem, ktoré sa používajú výlučne na podnikateľské účely (nie na bývanie). Medzi príklady patria obchodné centrá, nákupné centrá, administratívne budovy a komplexy a hotely. Financovanie - vrátane získania, rozvoja a výstavby týchto nehnuteľností - sa zvyčajne uskutočňuje prostredníctvom komerčných úverov na nehnuteľnosti: hypotéky zabezpečené záložným právom na komerčný majetok.

Rovnako ako v prípade hypoték na bývanie sa banky a nezávislí veritelia aktívne podieľajú na poskytovaní pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti. Kapitál pre komerčné nehnuteľnosti poskytujú aj poisťovacie spoločnosti, penzijné fondy, súkromní investori a ďalšie zdroje vrátane 504 úverového programu US Small Business Administration.

Tu sa pozrieme na komerčné úvery na nehnuteľnosti, ako sa líšia od úverov na bývanie, ich charakteristiky a čo veritelia hľadajú.

Vysvetlenie pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti

Jednotlivci verzus entity

Zatiaľ čo hypotéky na bývanie sa zvyčajne poskytujú jednotlivým dlžníkom, komerčné obchodné nehnuteľnosti sa často poskytujú podnikateľským subjektom (napr. Korporáciám, developerom, komanditným spoločnostiam, fondom a trustom). Tieto subjekty sa často zakladajú na osobitný účel vlastníctva komerčných nehnuteľností.

Účtovná jednotka nemusí mať finančné záznamy ani žiadny úverový rating, v takom prípade môže veriteľ požadovať, aby riaditelia alebo vlastníci účtovnej jednotky zabezpečili pôžičku. Poskytuje sa tak veriteľovi fyzická osoba (alebo skupina jednotlivcov) s úverovou históriou - a od ktorej sa môžu v prípade zlyhania pôžičky získať späť. Ak poskytovateľ úveru tento druh záruky nevyžaduje a nehnuteľnosť je jediným prostriedkom na vymáhanie v prípade zlyhania úveru, dlh sa nazýva neregresový úver, čo znamená, že veriteľ nemá voči nikomu inému alebo proti nemu iný nárok. ako nehnuteľnosť.

Plány splácania úveru

Hypotéka na bývanie je druh amortizovanej pôžičky, pri ktorej sa dlh spláca v pravidelných splátkach po určitú dobu. Najobľúbenejším hypotekárnym produktom na bývanie je 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou, ale kupujúci v oblasti bývania majú aj ďalšie možnosti, vrátane hypotéky na 25 a 15 rokov. Dlhšie doby amortizácie zvyčajne zahŕňajú menšie mesačné platby a vyššie celkové úrokové náklady počas doby trvania úveru, zatiaľ čo kratšie doby amortizácie vo všeobecnosti znamenajú väčšie mesačné platby a nižšie celkové úrokové náklady.

Úvery na bývanie sa amortizujú počas životnosti úveru tak, aby sa úver na konci doby splatnosti úveru úplne splatil. Napríklad dlžník s hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou na 30 000 dolárov s pevnou úrokovou sadzbou na 5%, napríklad, by splatil 360 mesačných splátok vo výške 1 073, 64 dolárov, po čom by sa úver úplne splatil.

Na rozdiel od úverov na bývanie sa podmienky komerčných pôžičiek zvyčajne pohybujú od 5 rokov (alebo menej) do 20 rokov a doba amortizácie je často dlhšia ako doba pôžičky. Napríklad poskytovateľ pôžičky by mohol poskytnúť komerčnú pôžičku na obdobie siedmich rokov s amortizačnou dobou 30 rokov. V tejto situácii by investor platil sedem rokov z čiastky založenej na splácaní pôžičky v priebehu 30 rokov, po ktorej by nasledovala jedna posledná „balónová“ platba zostatku zostatku na pôžičke.

Napríklad investor s komerčnou pôžičkou vo výške 1 milión dolárov so 7% by mesačne platil 6 653, 02 dolárov za sedem rokov, po čom by nasledovala konečná platba balónom vo výške 918 127 127, 64 USD, ktorá by splatila celú pôžičku v plnej výške.

Dĺžka výpožičnej doby a doba amortizácie ovplyvňujú sadzbu, ktorú si požičiavajú veritelia. V závislosti od úverovej sily investora môžu byť tieto podmienky obchodovateľné. Všeobecne platí, že čím je splátkový kalendár splácania dlhší, tým vyššia je úroková sadzba.

Pomery pôžičiek k hodnote

Ďalším spôsobom, ako sa komerčné a rezidenčné pôžičky líšia, je pomer úveru k hodnote (LTV), čo je hodnota, ktorá meria hodnotu úveru oproti hodnote nehnuteľnosti. Veriteľ vypočíta LTV vydelením výšky úveru menšou z ocenenej hodnoty nehnuteľnosti alebo jej kúpnej ceny. Napríklad LTV pre pôžičku 90 000 dolárov na nehnuteľnosť 100 000 USD by bola 90% (90 000 $ $ 100 000 = 0, 9 alebo 90%).

Pokiaľ ide o komerčné aj rezidenčné pôžičky, dlžníci s nižšími LTV sa budú uchádzať o výhodnejšie úrokové sadzby financovania ako s vyššími LTV. Dôvod: Majú viac majetku (alebo podielu) na majetku, čo sa rovná menšiemu riziku v očiach veriteľa.

Pre určité hypotéky na bývanie sú povolené vysoké hodnoty LTV: Na pôžičky vo výške VA a USDA sú povolené až 100% hodnoty LTV; až 96, 5% pre pôžičky FHA (pôžičky, ktoré sú poistené Federálnou správou bývania); a až 95% na bežné pôžičky (pôžičky zaručené spoločnosťou Fannie Mae alebo Freddie Mac).

Naopak, LTV komerčných pôžičiek všeobecne spadajú do rozsahu 65% až 80%. Zatiaľ čo niektoré pôžičky sa môžu poskytovať pri vyšších LTV, sú menej bežné. Konkrétny LTV často závisí od kategórie úveru. Napríklad maximálna LTV 65% sa môže povoliť pre surovú pôdu, zatiaľ čo LTV až 80% by mohla byť prijateľná pre výstavbu viac rodín.

V oblasti komerčných pôžičiek neexistujú žiadne programy VA ani FHA a žiadne súkromné ​​hypotekárne poistenie. Preto veritelia nemajú poistenie na krytie zlyhania dlžníka a musia sa spoliehať na nehnuteľnosť založenú ako zabezpečenie.

Poznámka: Súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) je typ poistnej zmluvy, ktorá chráni veriteľov pred rizikom zlyhania a vylúčenia z trhu a umožňuje kupujúcim, ktorí nie sú schopní vykonať výrazné akontácie (alebo sa rozhodnú, že nebudú), získať hypotekárne financovanie za dostupné ceny., Ak dlžník nakúpi obytnú nehnuteľnosť a odloží menej ako 20%, veriteľ minimalizuje svoje riziko tak, že požiada dlžníka, aby kupoval poistenie od spoločnosti PMI.

Pomer krytia dlhu

Komerční veritelia sa tiež zaoberajú pomerom pokrytia dlhovými službami (DSCR), ktorý porovnáva ročný čistý prevádzkový výnos nehnuteľnosti (NOI) s jej ročnou hypotekárnou dlhovou službou (vrátane istiny a úrokov), pričom sa meria schopnosť nehnuteľnosti splácať svoj dlh. Vypočíta sa vydelením NOI ročnou dlhovou službou.

Napríklad nehnuteľnosť so 140 000 dolárov v NOI a 100 000 dolárov v ročnej hypotekárnej dlhovej službe by mala DSCR 1, 4 (140 000 USD 100, 000 100 000 = 1, 4). Tento pomer pomáha veriteľom určiť maximálnu výšku úveru na základe peňažných tokov generovaných danou nehnuteľnosťou.

DSCR menej ako 1 označuje negatívny peňažný tok. Napríklad DSCR vo výške 0, 92 znamená, že existuje len dostatok NOI na pokrytie 92% ročnej dlhovej služby. Komerční veritelia vo všeobecnosti hľadajú DSCR vo výške najmenej 1, 25, aby sa zabezpečil primeraný peňažný tok.

Nižšia DSCR môže byť prijateľná pre pôžičky s kratšou dobou odpisovania a / alebo pre nehnuteľnosti so stabilnými peňažnými tokmi. Vyššie ukazovatele sa môžu vyžadovať v prípade nehnuteľností s volatilnými peňažnými tokmi - napríklad v hoteloch, ktorým chýbajú dlhodobé (a teda predvídateľnejšie) nájomné nájomné spoločné pre iné typy komerčných nehnuteľností.

Úrokové sadzby a poplatky

Úrokové sadzby z komerčných úverov sú vo všeobecnosti vyššie ako z úverov na bývanie. Komerčné pôžičky na nehnuteľnosti obvykle zahŕňajú poplatky, ktoré zvyšujú celkové náklady na pôžičku, vrátane poplatkov za hodnotenie, právne služby, žiadosti o pôžičku, poplatky za vznik úveru a / alebo poplatky za prieskum.

Niektoré náklady musia byť uhradené vopred pred schválením (alebo zamietnutím) pôžičky, zatiaľ čo iné sa uplatňujú ročne. Napríklad pôžička môže mať jednorazový poplatok za vytvorenie úveru vo výške 1% splatný v čase uzávierky a ročný poplatok vo výške jednej štvrtiny jedného percenta (0, 25%), kým sa pôžička úplne nezaplatí. Napríklad pôžička vo výške 1 milión dolárov si môže vyžadovať splatenie 1% poplatku za vytvorenie úveru rovnajúceho sa 10 000 dolárov vopred, pričom poplatok 2, 55% ročne sa vypláca 2 500 USD (okrem úrokov).

platba vopred

Komerčný úver na nehnuteľnosti môže mať obmedzenia týkajúce sa predčasného splatenia úveru určené na zachovanie očakávaného výnosu úveru z pôžičky. Ak investori splatia dlh pred dátumom splatnosti úveru, pravdepodobne budú musieť zaplatiť pokuty za predčasné splatenie. Za predčasné splatenie pôžičky existujú štyri hlavné typy „únikových“ sankcií:

• Trest za predčasné splatenie. Toto je najzákladnejšia platba predčasného splatenia, ktorá sa vypočíta vynásobením súčasného nezaplateného zostatku určeným predčasným splatením.
• Úroková záruka. Veriteľ má nárok na stanovenú výšku úroku, a to aj v prípade, že je pôžička splatená včas. Napríklad pri pôžičke môže byť garantovaná 10% úroková sadzba po dobu 60 mesiacov s následným 5% výstupným poplatkom.
• Lockout. Dlžník nemôže splácať pôžičku skôr, ako je stanovené obdobie, napríklad päťročná výluka.
• Anulovanie. Nahradenie kolaterálu. Namiesto toho, aby dlžník platil hotovosť, vymieňa dlžník nový kolaterál (obvykle americké cenné papiere štátnej pokladnice) za pôvodný úverový kolaterál. To môže znížiť poplatky, ale k tomuto spôsobu vyplácania pôžičky môžu byť spojené vysoké pokuty.

Podmienky predčasného splatenia sú uvedené v úverových dokumentoch a môžu sa s nimi dohodnúť spolu s ostatnými podmienkami poskytovania pôžičiek na komerčné nehnuteľnosti.

Spodný riadok

V prípade komerčných nehnuteľností investor (často podnikateľský subjekt) kupuje nehnuteľnosť, prenajíma priestor a vyberá nájomné od podnikov, ktoré pôsobia v rámci nehnuteľnosti. Zámerom tejto investície je vlastnosť, ktorá vytvára príjmy.

Pri posudzovaní komerčných úverov na nehnuteľnosti veritelia berú do úvahy kolaterál úveru, úverovú bonitu účtovnej jednotky (alebo hlavných zodpovedných / vlastníkov) vrátane troch až piatich rokov účtovnej závierky a daňového priznania k dani z príjmu a finančných ukazovateľov, ako je napríklad pôžička na hodnotu a pomer pokrytia dlhovými službami.