Kúpa druhého domu na prenájom

Investície do prenájmu nehnuteľností síce prinášajú finančné výhody, ale existujú riziká - nájomníci, ktorí neplatia nájomné a bolesť hlavy z toho, že sú prenajímateľmi. Pri rozhodovaní, či vlastníctvo prenájmu je múdry finančný krok, budete musieť zvážiť dane, ocenenie nehnuteľností, hypotéku a náklady na údržbu a vašu túžbu byť prenajímateľom.

Zamyslite sa nad daňovými výhodami

Úroky, dane, poistenie a ďalšie výdavky si môžete odpočítať z príjmu z majetku a zvyčajne odpočítať straty z vášho iného príjmu. Môžete tiež odpočítať odpisy zo svojich daní. Odpočítanie predstavuje v podstate opravné položky na opotrebenie nad 27, 5 roka od 26. januára 2019. Môžete predať nehnuteľnosť na prenájom a výnosy z iného prenájmu prenajať bez zaplatenia dane z kapitálových výnosov. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Daňové úľavy pre vlastníkov druhého domu“).

Nezabudnite, že budete prenajímateľom

Vaša nehnuteľnosť na prenájom je firma, ktorá vyžaduje čas a energiu. Budete musieť dodržiavať aktuálne zákony o prenájme a podľa právnych predpisov musíte udržiavať bezpečnú a obývateľnú nehnuteľnosť pre svojich nájomcov. Pamätajte, že nájomník platiaci najvyšší dolár má právo očakávať takmer okamžitú reakciu na akýkoľvek problém, veľký alebo malý. Nájomcovia, ktorí vedia, že platia málo v rámci trhu, budú mať tendenciu byť o niečo menej nároční. Pomáha, ak môžete vykonať drobné opravy sami. Musíte tiež vyberať nájomné a vysporiadať sa s delikventnými nájomníkmi.

Ak je perspektíva správy vlastných nájmov skľučujúca, požiadajte svojho realitného makléra o odporúčanie správcovi nehnuteľnosti alebo správcovi alebo vyhľadajte online. Len nezabudnite, že prenájom nehnuteľností sa do vašich výnosov zje.

Vykonajte domáce úlohy v oblasti nehnuteľností

Investujte toľko, ak nie viac, do prieskumu nájomnej nehnuteľnosti, ako by ste si kúpili miesto na bývanie. Musíte poznať trhové špecifiká, zákony o územnom plánovaní a trendy týkajúce sa nájomného a predaja domov v lokalite, v ktorej uvažujete. Pozrite sa na školy, dopravu, rekreačné zdroje, nákupy a to, čo nájomníci v oblasti očakávajú od prenájmu. Nákup vylúčenia môže byť jednou z možností, pretože banka zabraňujúca predaju hypotekárnych úverov zvyčajne chce získať späť hypotekárny zostatok a nehnuteľnosť predá za nižšiu ako trhovú hodnotu.

Budete chcieť, aby bola vaša nehnuteľnosť pre nájomcov atraktívna. Vyhľadajte nehnuteľnosť s nábrežím alebo v blízkosti školského areálu alebo miestnej školskej zóny. Dobrým riešením môžu byť aj staršie domy v stabilnej komunite alebo revitalizované domy v susedných štvrtiach. Ak si kúpite nehnuteľnosť na investíciu na novom golfovom ihrisku, dajte si pozor na „syndróm golfového ihriska“. Ak je v rovnakom všeobecnom prostredí postavené novšie a chátrajšie bývanie golfového ihriska, môže sa vaša nehnuteľnosť objaviť po niekoľkých rokoch, čo zníži cenu.

Nezabudnite spustiť čísla

Analyzujte svoje mesačné náklady na bývanie pomocou aplikácií pre smartfóny alebo online hypotekárnych kalkulačiek. Kalkulačka by vám mala umožniť zadať kúpnu cenu, zálohu, dane, poistenie a úrokovú sadzbu hypotekárneho úveru. Sadzby hypotéky na prenájom nehnuteľností sú zvyčajne vyššie ako sadzby za primárny domov.

Faktor tiež pri údržbe a opravách. Dobré pravidlo je asi 1% z kúpnej ceny za rok, takže údržba 300 000 dolárov by stála približne 3 000 dolárov ročne. Ak je však nehnuteľnosť staršia, môžete zvýšiť percento na 1, 5% alebo 2%. Ďalším spôsobom, ako vypočítať opravy a údržbu, je dodržiavať to, čo sa niekedy nazýva „pravidlo štvorcových stôp“, ktoré navrhuje vlastníkom domu rozpočet 1 dolár na meter štvorcový ročne. Ak je napríklad váš dom na prenájom 1 800 štvorcových stôp, hľadáte náklady na opravy a údržbu 1 800 dolárov ročne.

Tipy pre potenciálneho prenajímateľa

Príklad zo skutočného sveta

Tu je príklad predpokladaného príjmu: Povedzme, že si prenajímate dom v hodnote 300 000 dolárov za 2 000 dolárov mesačne. Záloha vo výške 20% predstavuje 60 000 dolárov a 30-ročná fixná úroková sadzba pri zostatku 240 000 USD je 4%. Dane, poistenie a rozpočet na údržbu prinesú mesačné náklady na 1 764 dolárov, čo prinesie nominálny zisk 2 838 dolárov ročne, alebo 4, 73% z ročnej zálohy. Nie zlé. Je to oveľa lepšie ako sporiaci účet a lepšie ako väčšina akcií s modrými čipmi vyplácajú dividendy, aj keď možno nie toľko, koľko by ste mohli zarobiť na akciovom trhu za dobrý rok. Ale keď vypočítate typické odpisy vo výške 3, 64%, nominálny zisk vo výške 2 838 dolárov sa stane stratou 6 252 dolárov, čo môžete uplatniť proti iným príjmom. V závislosti od vašej daňovej skupiny by to však mohlo predstavovať niekoľko stoviek dolárov z daňových úspor na pozitívny hotovostný tok plus možnosť, že domov ocení hodnotu.

Spodný riadok

Investovanie do nehnuteľností pre príjem nie je pre každého, ale ak so svojou investíciou zaobchádzate ako s podnikaním, znášate riziká spojené s rizikom a budete po ruke s kladivom, finančné výhody môžu byť značné. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Ako získať druhý domov“)