Automatizovaný oceňovací model (AVM)
Automatizovaný oceňovací model (AVM) je termín pre službu, ktorá používa matematické modelovanie kombinované s databázami existujúcich nehnuteľností a transakcií na výpočet hodnôt nehnuteľností. Väčšina automatizovaných oceňovacích modelov (AVM) porovnáva hodnoty podobných vlastností v rovnakom časovom okamihu. Mnoho odhadcov, a dokonca aj inštitúcie Wall Street, používa tento typ modelu na ocenenie obytných nehnuteľností.
Pochopenie modelu automatizovaného oceňovania (AVM)
Poskytovatelia automatizovaného oceňovacieho modelu (AVM) ponúkajú svoje služby klientom vrátane realitných agentov a maklérov, hypotekárnych veriteľov a významných finančných inštitúcií. Medzi popredných poskytovateľov AVM patria CoreLogic, Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotekárne úvery (Freddie Mac), VeroValue a Equifax. Hlavní poskytovatelia zabezpečujú presnosť, komplexné pokrytie a úsporu času.
Správy AVM sú riadené technológiou vrátane proprietárnych algoritmov a veritelia a agenti ich môžu získať za pár sekúnd. Zvyčajne obsahujú tak hedonický model (druh štatistickej regresnej analýzy), ako aj index opakovaného predaja, ktoré sa vážia a analyzujú s cieľom vygenerovať odhad ceny. Medzi AVM zvyčajne patrí hodnota daňového odhadcu, všetky príslušné informácie o predmetnej nehnuteľnosti, ako je jej história predaja a analýza predaja podobných nehnuteľností. Aby model fungoval dobre, potrebujú vysoko kvalitné údaje v dostatočnom množstve, aby boli reprezentatívne. Aj keď sú tieto modely rýchle a lacné, na určovanie ich hodnoty nezohľadňujú stav nehnuteľnosti.
Používajú sa tiež na podporu upisovania hypoték a pôžičiek na vlastné imanie, rozhodnutí o refinancovaní, ako aj na pomoc pri činnostiach zameraných na zmierňovanie strát a riadenie úverového rizika, napríklad pri označovaní nehnuteľností na trhu v portfóliách inštitucionálnych investícií. Zatiaľ čo sa AVM spočiatku používali na oceňovanie obytných nehnuteľností, ich používanie sa rozšírilo na ďalšie typy vrátane komerčných nehnuteľností.
AVM a fyzické odhady
Napriek ich rozšírenému použitiu pretrvávajú otázky, ako presné sú tieto automatizované modely v porovnaní s fyzickým hodnotením. Konferenčný príspevok z roku 2017 s názvom „Automatizované modely oceňovania (AVM): odvážny nový svet?“ autor: George Andrew Matysiak z Ekonomickej univerzity v Krakove, odvoláva sa na ďalšie štúdie na túto tému a zameriava sa na silné a slabé stránky týchto modelov ako na nástroj oceňovania. Z dôvodu presnosti niektorí účastníci odvetvia navrhujú prezerať výsledky z viacerých AVM ako spôsob, ako zvýšiť dôveru vo výsledky. Zatiaľ čo ich využívanie rastie, nenahradili odhadcov ľudských zdrojov, v neposlednom rade preto, lebo väčšina hypotekárnych transakcií vyžaduje, aby ocenenia predmetného majetku vykonávali certifikovaní odhadcovia.