Predpokladaná hypotéka
Hypotéka, ktorá sa dá predpokladať, je typom dohody o financovaní, pri ktorej je nezaplatená hypotéka a jej podmienky prevedené z aktuálneho vlastníka na kupujúceho. Prevzatím zvyšného dlhu predchádzajúceho vlastníka sa môže kupujúci vyhnúť nutnosti získať vlastnú hypotéku.
Kľúčové jedlá
- Predpokladaná hypotéka je dohoda, pri ktorej je možné nesplatenú hypotéku a jej podmienky previesť z aktuálneho vlastníka na kupujúceho.
- Ak úrokové sadzby stúpnu, hypotekárna hypotéka je atraktívna pre kupujúceho, ktorý využíva existujúcu pôžičku, ktorá bola zabezpečená nižšou úrokovou sadzbou.
- Predpokladajú sa iba dva typy pôžičiek: úvery poistené Federálnou správou bývania a Ministerstvom zahraničných vecí USA.
Porozumenie predpokladanej hypotéky
Mnoho ľudí v domácnosti obvykle hypotéku požičiava od úverovej inštitúcie na financovanie kúpy domu alebo nehnuteľnosti. Zmluvná dohoda o splácaní úveru na nehnuteľnosť obsahuje úroky, ktoré musí dlžník zaplatiť mesačne, okrem splátok istiny veriteľovi.
Ak sa majiteľ domu rozhodne predať svoj dom v budúcnosti, možno bude môcť preniesť hypotéku na hypotéku. V takom prípade sa dá predpokladať pôvodná hypotéka.
Predpokladaná hypotéka umožňuje domácemu obyvateľstvu aktuálny zostatok istiny, úrokovú sadzbu, dobu splácania a všetky ďalšie zmluvné podmienky hypotéky predávajúceho. Kupujúci môže prevziať existujúcu hypotéku namiesto toho, aby prešiel prísnym procesom získania úveru na bývanie od banky. Výhodou by mohlo byť zníženie nákladov, ak sú súčasné úrokové sadzby vyššie ako úroková sadzba z predpokladaného úveru.
V období rastúcich úrokových sadzieb sa zvyšujú aj náklady na pôžičky. Ak k tomu dôjde, dlžníci budú čeliť vysokým úrokovým sadzbám zo všetkých schválených pôžičiek. Preto je pravdepodobné, že predpokladaná hypotéka počas tohto obdobia bude mať nižšiu úrokovú sadzbu, ktorá bude odrážať súčasný stav hospodárstva. Ak predpokladaná hypotéka má zablokovanú úrokovú sadzbu, nebude to mať vplyv na zvyšujúce sa úrokové sadzby.
Predpokladaná hypotéka je pre kupujúcich atraktívna, keď úrokové sadzby stúpajú. Existujúca hypotéka predajcu môže mať nižšiu uzamknutú úrokovú sadzbu ako súčasná úroková sadzba.
Výhody a nevýhody predpokladaných hypoték
Výhody získania predpokladanej hypotéky v prostredí s vysokými úrokmi sú obmedzené na sumu existujúceho zostatku hypotéky na pôžičku alebo domáci kapitál. Napríklad, ak kupujúci kupujú dom za 250 000 dolárov a hypotéka hypotéky predávajúceho má zostatok len 110 000 dolárov, kupujúci bude musieť uhradiť zálohu 140 000 dolárov, aby kupujúci zabezpečil rozdiel. dodatočné prostriedky.
Nevýhodou je, že ak kúpna cena domu prevyšuje hypotekárny zostatok o značnú sumu, môže kupujúci potrebovať získať novú hypotéku. Ak k tomu dôjde, banka alebo úverová inštitúcia môže v závislosti od úverového rizika kupujúceho zahrnúť vyššiu úrokovú sadzbu pre hypotéku vo výške 140 000 dolárov.
Kupujúci obvykle uzavrie druhú hypotéku na existujúci hypotekárny zostatok, ak je domáci kapitál predávajúceho vysoký. Kupujúci možno bude musieť uzavrieť druhú pôžičku s iným veriteľom ako s veriteľom predávajúceho, čo by mohlo predstavovať problém, ak obaja veritelia nespolupracujú navzájom alebo ak dlžník nespláca obidve pôžičky.
Ak je však domáci kapitál predávajúceho nízky, predpokladaná hypotéka môže byť pre kupujúceho atraktívnou akvizíciou. Ak je hodnota domu 250 000 dolárov a predpokladaný zostatok hypotéky je 210 000 dolárov, kupujúci musí dať iba 40 000 dolárov. Ak má kupujúci túto sumu v hotovosti, môže zaplatiť predajcovi priamo bez toho, aby musel zaistiť ďalší úverový rámec.
Osobitné úvahy pre hypotéky s možnosťou hypotéky
Konečné rozhodnutie o prevode predpokladateľnej hypotéky nie je na kupujúcom a predávajúcom. Veriteľ pôvodnej hypotéky musí schváliť hypotekárny predpoklad skôr, ako môže byť transakcia podpísaná ktoroukoľvek stranou. Homebuyer musí požiadať o predpokladanú pôžičku a spĺňať požiadavky veriteľa, napríklad mať dostatok aktív a byť dôveryhodný.
Ak bude schválený, prevedie sa názov nehnuteľnosti na kupujúceho, ktorý do banky vykoná požadované mesačné splátky. Ak prevod nie je schválený veriteľom, musí predávajúci nájsť iného kupujúceho, ktorý je ochotný prevziať hypotéku a má dobrý kredit.
Hypotéka, ktorú prevzala tretia strana, neznamená, že predávajúci je zbavený splácania dlhu. Predajca môže niesť zodpovednosť za prípadné zlyhanie, ktoré by mohlo mať vplyv na jeho úverový rating. Aby sa tomu predišlo, musí predávajúci v čase prevzatia písomne uvoľniť svoju zodpovednosť a veriteľ musí schváliť žiadosť o uvoľnenie a zbaviť predajcu všetkých záväzkov z úveru.
Rýchly fakt
Predajca je stále zodpovedný za akékoľvek splátky dlhu, ak hypotéku prevezme tretia strana, pokiaľ veriteľ neschváli žiadosť o uvoľnenie, ktorá zbavuje predajcu všetkých záväzkov z úveru.
Bežné hypotéky sa nedajú predpokladať. Predpokladajú sa dva typy pôžičiek: pôžičky FHA, ktoré sú poistené Federálnou správou bývania, a pôžičky VA, ktoré sú garantované Ministerstvom zahraničných vecí USA.