5 typov REITov a ako do nich investovať

Pri zostavovaní portfólia vlastného kapitálu alebo portfólia s pevným výnosom sú kľúčovými faktormi investičné fondy pre nehnuteľnosti (REIT). Poskytujú väčšiu diverzifikáciu, potenciálne vyššiu celkovú návratnosť a / alebo nižšie celkové riziko. Stručne povedané, ich schopnosť vytvárať dividendové príjmy spolu s zhodnotením kapitálu z nich robí vynikajúcu protiváhu k akciám, dlhopisom a hotovosti.

REIT spravidla vlastní a / alebo spravuje komerčné nehnuteľnosti generujúce príjmy, či už ide o nehnuteľnosti samotné alebo o hypotéky na tieto nehnuteľnosti. Do spoločností môžete investovať individuálne, prostredníctvom fondu obchodovaného na burze alebo prostredníctvom podielového fondu. K dispozícii je veľa typov REITov.

Tu sa pozrieme na niektoré z hlavných kategórií REITS a ich historické výnosy. Na konci tohto článku by ste mali mať lepšiu predstavu o tom, kedy a čo kúpiť.

Kľúčové jedlá

• Použitie REIT na investovanie do nehnuteľností môže diverzifikovať vaše portfólio, ale nie všetky REIT sú vytvorené rovnako.
• Niektoré REIT investujú priamo do nehnuteľností, zarábajú príjmy z prenájmu a poplatky za správu. Iní investujú do dlhu s nehnuteľnosťami, tj hypotéky a cenné papiere zabezpečené hypotékou.
• REIT sa navyše zameriavajú na konkrétny sektor nehnuteľností, napríklad na maloobchodné alebo nákupné centrá, hotely a letoviská alebo zdravotníctvo a nemocnice.

Historické výnosy REITov

Úverové spoločnosti v oblasti nehnuteľností sú historicky jednou z najlepšie dostupných tried aktív. Index REZITOVÝCH AKCIÍ FTSE NAREIT je to, čo väčšina investorov používa na meranie výkonnosti amerického trhu s nehnuteľnosťami. V rokoch 1990 až 2010 bola priemerná ročná návratnosť indexu 9, 9%, čo bolo druhé miesto len pre akcie so strednou trhovou kapitalizáciou, ktoré boli v rovnakom období v priemere 10, 3% ročne.

Oproti tomu aktíva s pevným výnosom spravovali ročné výnosy 7% a komodity iba 4, 5% ročne. Nehnuteľnosti boli najhoršie z ôsmich tried aktív za dva roky z 20 rokov. Naopak, z toho istého 20-ročného obdobia bol najsilnejším výnosom šesť stálych príjmov.

Nedávno bol trojročný priemer REIT medzi marcom 2013 a marcom 2016 v súlade s priemermi za obdobie 20 rokov, pričom v tom čase dosiahol 10, 76%. Investori hľadajúci výnos historicky investovali lepšie do nehnuteľností ako pevný príjem, čo je tradičná trieda aktív na tento účel. Starostlivo skonštruované portfólio by malo zvážiť oboje.

5 typov REITov a ako do nich investovať

Maloobchodné REIT

Približne 24% investícií do REIT je v nákupných centrách a maloobchode. To predstavuje jedinú najväčšiu investíciu podľa typu v Amerike. Nech už je vaše obchodné centrum čokoľvek, pravdepodobne ho vlastní REIT. Pri zvažovaní investície do maloobchodu s nehnuteľnosťami je potrebné najprv preskúmať samotné odvetvie maloobchodu. Je v súčasnosti finančne zdravý a aký je výhľad do budúcnosti?

Je dôležité si uvedomiť, že maloobchodné REITY zarábajú peniaze z nájomného, ​​ktoré účtujú nájomcom. Ak maloobchodníci majú problémy s hotovostným tokom v dôsledku zlých tržieb, je možné, že by mohli tieto mesačné platby oneskoriť alebo dokonca zlyhať, čo by nakoniec mohlo viesť k bankrotu. V tom okamihu je potrebné nájsť nového nájomcu, čo nie je nikdy ľahké. Preto je dôležité, aby ste investovali do REITov s najsilnejšími možnými nájomníkmi. Patria sem potraviny a obchody na zlepšenie domova.

Po vyhodnotení odvetvia by ste sa mali zamerať na samotné REIT. Rovnako ako všetky investície je dôležité, aby mali dobré zisky, silné súvahy a čo najmenší dlh, najmä krátkodobý. V chudobnej ekonomike budú maloobchodné REITY s významnou hotovostnou pozíciou prezentované s príležitosťou kúpiť dobrú nehnuteľnosť za znížené ceny. Najlepšie využívané spoločnosti to využijú.

Maloobchodné REIT priestory však dlhodobo znepokojujú, že nakupovanie sa stále viac presúva online na rozdiel od nákupného centra. Majitelia priestorov pokračovali v inováciách, aby vyplnili svoj priestor kanceláriami a inými maloobchodníkmi, ktorí nie sú maloobchodníkmi, ale podsektor je pod tlakom.

Rezidenčné REIT

Jedná sa o REIT, ktoré vlastnia a prevádzkujú viacgeneračné nájomné bytové domy, ako aj vyrábané bývanie. Ak sa chystáte investovať do tohto typu REIT, mali by ste zvážiť niekoľko faktorov skôr, ako skočíte dovnútra. Napríklad, najlepšie trhy s bytmi majú tendenciu byť tam, kde je dostupnosť domov nízka v porovnaní so zvyškom krajiny. Na miestach ako New York a Los Angeles vysoké náklady na jednotlivé domovy nútia prenajímať viac ľudí, čo zvyšuje cenu, ktorú môžu prenajímatelia účtovať každý mesiac. Výsledkom je, že najväčšie rezidenčné REIT sa zameriavajú na veľké mestské centrá.

V rámci každého konkrétneho trhu by investori mali hľadať rast populácie a pracovných miest. Všeobecne platí, že keď existuje čistý prílev ľudí do mesta, je to preto, že pracovné miesta sú ľahko dostupné a hospodárstvo rastie. Zníženie miery neobsadenosti spojené s rastúcimi nájomnými je znakom, že dopyt sa zlepšuje. Pokiaľ ponuka na určitom trhu zostáva nízka a dopyt stále rastie, rezidenčné REIT by sa mali dariť dobre. Rovnako ako u všetkých spoločností, aj tie, ktoré majú najsilnejšiu súvahu a disponibilný kapitál, spravidla robia to najlepšie.

Zdravotnícke REIT

Zdravotnícke REIT budú zaujímavým subsektorom, ktorý bude sledovať, ako Američania starnú a náklady na zdravotnú starostlivosť budú naďalej stúpať. Zdravotnícke REIT investujú do nehnuteľností nemocníc, zdravotníckych stredísk, opatrovateľských zariadení a domovov dôchodcov. Úspech tejto nehnuteľnosti priamo súvisí so systémom zdravotnej starostlivosti. Väčšina prevádzkovateľov týchto zariadení sa spolieha na poplatky za obsadenie, úhrady Medicare a Medicaid, ako aj súkromné ​​odmeny. Pokiaľ je financovanie zdravotnej starostlivosti otáznikom, zdravotné poistenie sa tiež opakuje.

V zdravotníctve REIT by ste mali hľadať veci, ktoré zahŕňajú diverzifikovanú skupinu zákazníkov, ako aj investície do rôznych typov nehnuteľností. Zameranie je do určitej miery dobré, ale rozširuje aj vaše riziko. Všeobecne platí, že zvýšenie dopytu po zdravotníckych službách (ku ktorému by malo dôjsť u starnúcej populácie) je dobré pre nehnuteľnosti v oblasti zdravotnej starostlivosti. Preto okrem diverzifikácie typu zákazníka a majetku hľadajte aj spoločnosti, ktorých skúsenosti so zdravotnou starostlivosťou sú významné, ktorých súvahy sú silné a ktorých prístup k nízko nákladovému kapitálu je vysoký.

Úrad REIT

Kancelárske REIT investujú do kancelárskych budov. Príjem z prenájmu dostávajú od nájomcov, ktorí zvyčajne podpísali dlhodobé nájmy. Každý, kto má záujem investovať do kancelárie, má na mysli štyri otázky. REIT

1. Aký je stav hospodárstva a aká vysoká je miera nezamestnanosti?
2. Aké sú miery neobsadenosti?
3. Ako sa hospodárne darí oblasti, do ktorej investuje REIT?
4. Koľko kapitálu má na akvizície?

Pokúste sa nájsť REIT, ktoré investujú do ekonomických pevností. Je lepšie vlastniť veľa priemerných budov vo Washingtone, DC, ako napríklad vlastniť prvotriedne kancelárske priestory v Detroite.

REAKCIE na hypotéky

Približne 10% investícií REIT je v hypotékach na rozdiel od samotnej nehnuteľnosti. Najznámejšími, ale nie nevyhnutne najväčšími investíciami, sú Fannie Mae a Freddie Mac, vládou sponzorované podniky, ktoré nakupujú hypotéky na sekundárnom trhu.

Ale to, že tento typ REIT investuje do hypoték namiesto vlastného kapitálu, neznamená, že prichádza bez rizika. Zvýšenie úrokových sadzieb by sa premietlo do zníženia účtovných hodnôt REIT hypotéky, čím by sa znížili ceny akcií. Hypotekárne splátky navyše získavajú značné množstvo svojho kapitálu prostredníctvom zabezpečených a nezabezpečených ponúk dlhov. Ak by úrokové sadzby vzrástli, budúce financovanie bude drahšie, čím sa zníži hodnota portfólia úverov. V prostredí s nízkymi úrokovými mierami s perspektívou stúpajúcich úrokových sadzieb väčšina hypoték REIT obchoduje so zľavou na hodnotu čistých aktív na akciu. Trik je nájsť ten správny.

Kľúče na vyhodnotenie akýchkoľvek REIT

Pri posudzovaní REIT je potrebné mať na pamäti niekoľko vecí. Zahŕňajú:

1. REIT sú skutočné investície s celkovým výnosom. Poskytujú vysoké dividendové výnosy spolu s miernym dlhodobým zhodnotením kapitálu. Pozrite sa na spoločnosti, ktoré odviedli dobrú prácu v minulosti pri poskytovaní oboch.
2. Na rozdiel od tradičných nehnuteľností sa s mnohými REIT obchoduje na burzách. Získate diverzifikáciu, ktorú nehnuteľnosť poskytuje, bez toho, aby ste ju dlhodobo zamkli. Likvidita záleží.
3. Odpisy majú tendenciu zveličovať pokles hodnoty nehnuteľnosti. Namiesto použitia pomeru výplaty (čo investori z dividend používajú) na hodnotenie REIT, namiesto toho sa pozrite na jeho fondy z operácií (FFO). Definuje sa ako čistý príjem mínus predaj akéhokoľvek majetku v danom roku a odpisy. Stačí si vziať dividendu na akciu a vydeliť FFO na akciu. Čím vyšší je výťažok, tým lepšie.
4. Silné riadenie má význam. Vyhľadajte spoločnosti, ktoré už nejaký čas existujú alebo aspoň disponujú riadiacim tímom s množstvom skúseností.
5. Kvalita sa počíta. Investujte iba do REIT s vynikajúcimi nehnuteľnosťami a nájomníkmi.
6. Zvážte nákup podielového fondu alebo ETF, ktorý investuje do REIT, a výskum a nákup nechajte na profesionálov.

Spodná čiara

Federálna vláda umožnila investorom nakupovať vo veľkých komerčných realitných projektoch už v roku 1960. Len v poslednom desaťročí však jednotliví investori prijali REIT. Dôvodom je nízka úroková sadzba, ktorá prinútila investorov pozerať sa za dlhopisy na investície produkujúce príjmy, príchod burzových a podielových fondov zameraných na nehnuteľnosti a až do rozpadu nehnuteľností v rokoch 2007 - 2008 neochvejná chuť k jedlu časť Američanov vlastniť nehnuteľnosť a iný hmotný majetok. REIT, rovnako ako všetky ostatné investície v roku 2008, veľmi trpeli. Napriek tomu sú naďalej vynikajúcim doplnkom akéhokoľvek diverzifikovaného portfólia.