Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 3/27 (3/27 ARM)
Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 3/27 alebo ARM 3/27 je 30-ročná hypotéka, ktorá sa často ponúka hypotekárnym dlžníkom, čo znamená ľudí s nižším kreditným skóre alebo s históriou úverových deliktov. Hypotéky sú koncipované ako krátkodobé finančné prostriedky, ktoré dlžníkom poskytujú čas na opravu svojho úveru, až kým nie sú schopné refinancovať hypotéku za výhodnejších podmienok.
Pochopenie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 3/27 (3/27 ARM)
Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 3/27 alebo 3/27 ARM majú trojročné obdobie s pevnou úrokovou sadzbou, ktoré je vo všeobecnosti nižšie ako súčasné sadzby pre 30-ročnú hypotéku. Po troch rokoch a počas zvyšných 27 rokov úveru však úroková sadzba plavá na základe indexu, ako je napríklad londýnska medzibanková úroková sadzba (Libor) alebo výnos z jednoročných štátnych pokladničných poukážok. Banka tiež pridáva maržu navrch indexu; celková suma sa nazýva spread alebo plne indexovaná úroková sadzba. Táto sadzba je zvyčajne podstatne vyššia ako pôvodná trojročná fixná úroková sadzba, aj keď hypotéky na hypotéky zvyčajne zvyšujú. Tieto pôžičky sa zvyčajne pohybujú v tempe nárastu o 2% za každé adaptačné obdobie, ku ktorému by mohlo dôjsť každých šesť alebo 12 mesiacov. Upozorňujeme, že sadzba sa môže zvýšiť o dva celé body, nie o 2 percentá zo súčasnej úrokovej sadzby. Mohla by existovať aj hranica životnosti úveru 5% alebo viac. Aby sa predišlo výplatným šokom, keď sa úroková sadzba začína upravovať, kupujúci hypotéky s 3/27 zvyčajne majú v úmysle refinancovať hypotéku v priebehu prvých troch rokov.
Skvelý pomer ceny, ale riskantné riešenie
Závažné riziko pre dlžníkov je, že si nemôžu dovoliť refinancovať svoju pôžičku do troch rokov. Dôvodom by mohol byť úverový rating, ktorý je stále neštandardný, alebo pokles hodnoty ich domova, alebo jednoducho trhové sily, ktoré spôsobujú všeobecné zvýšenie úrokových sadzieb. Mnohé hypotéky typu 3/27 navyše obsahujú pokuty za predčasné splatenie, čo spôsobuje, že refinancovanie je nákladné.
Mnoho hypotekárnych dlžníkov 3/27 nepozná, ako veľmi sa ich mesačné splátky po troch rokoch zvyšujú. Povedzme napríklad, že dlžník si požičal úver vo výške 250 000 dolárov pri počiatočnej sadzbe upútavky 3, 5 percenta. To je na začiatku skvelá hypotekárna úroková sadzba, ale predpokladajme, že po troch rokoch je index LIBOR na úrovni 3% a marža banky je 2, 5%. To prispieva k plne indexovanej sadzbe 5, 5 percenta, čo je v rámci 2-bodového ročného stropu úveru. Cez noc sa mesačná platba pohybuje od 1 123 do 1 483 USD, čo je rozdiel o 360 $. To je veľa peňazí za potraviny. Keďže platby môžu tak výrazne stúpať, mali by si dlžníci naplánovať hypotéku 3/27 opatrne.