13 krokov k uzavretiu nehnuteľnosti

Uzatvorenie obchodu s nehnuteľnosťami môže byť dlhé a stresujúce cvičenie, ktoré vyžaduje veľa krokov a procedurálnych formalít. K zatváraniu dôjde, keď podpíšete noviny, vďaka ktorým je dom váš. Ale predtým, než príde tento osudový deň, musí sa stať dlhý zoznam vecí. Tento článok obsahuje dôležité pokyny pre kupujúcich nehnuteľností, ktoré je potrebné dodržiavať počas procesu zatvárania od okamihu prijatia ponuky do okamihu, keď dostanete kľúče od svojho nového domu.

12 krokov na uzavretie zmluvy o nehnuteľnostiach

1. Otvorte úschovný účet

Podmienečný účet je účet vedený treťou stranou v mene dvoch hlavných strán zapojených do transakcie. Keďže predaj na domácom trhu zahŕňa niekoľko krokov, ktoré zaberajú čas, ktorý môže trvať celé týždne, najlepším spôsobom, ako zmierniť riziko roztrhnutia predajcu alebo kupujúceho, je mať neutrálnu tretiu stranu držať všetky peniaze a dokumenty súvisiace s transakciou, kým všetko bolo vyriešené. Po ukončení všetkých formálnych náležitostí sa peniaze a dokumenty presunú z úschovy zvereného účtu k predajcovi a kupujúcemu, čím je zaručená bezpečná transakcia.

2. Vyhľadávanie titulov a poistenie

Vyhľadávanie titulov a poistenie titulov poskytujú pokoj a právnu ochranu, takže keď si kúpite nehnuteľnosť, nikto iný sa o ňu nemôže pokúsiť tvrdiť neskôr, či už ide o odhodlaného príbuzného, ​​ktorý bol vynechaný z vôle alebo vyberal daň. agentúra, ktorá nezaplatila svoje príspevky. Vyhľadávanie titulov je kontrola verejných záznamov, aby sa určilo a potvrdilo zákonné vlastníctvo nehnuteľnosti a zistilo sa, aké pohľadávky sa týkajú majetku. Ak existujú nejaké nároky, možno bude potrebné ich vyriešiť skôr, ako kupujúci získa nehnuteľnosť. Poistenie vlastníckeho práva je poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré chráni držiteľa pred finančnou stratou utrpenou z vád vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a chráni vlastníkov nehnuteľností a veriteľov pred stratou alebo škodou spôsobenou záložnými právami, bremenami alebo vadami vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.,

3. Prenájom právnika

Aj keď získanie právnej pomoci je voliteľné, vždy je lepšie získať profesionálny právny názor na vaše záverečné dokumenty. Zložitý žargón, ktorý sa často uvádza v majetkových dokumentoch, je ťažké pochopiť aj pre vzdelaných jednotlivcov. Názor skúseného právnika v oblasti nehnuteľností môže za primeraný poplatok ponúknuť viacero výhod vrátane náznakov akýchkoľvek potenciálnych problémov v papierovaní. V niektorých štátoch môže byť právna angažovanosť právnym zástupcom nakoniec potrebná na uzavretie zmluvy.

4. Predbežné schválenie hypotéky

Aj keď získanie predbežného schválenia hypotéky nie je potrebné na uzavretie dohody, môže vám to pomôcť uzavrieť obchod rýchlejšie. Na druhej strane vám môže byť pred schválením poskytnutá väčšia vyjednávacia sila pri rokovaniach, pretože to signalizuje predajcovi, že máte silnú finančnú podporu. Získanie predbežného schválenia hypotéky vám tiež umožní poznať limit, do ktorého môžete ísť na nákup nehnuteľnosti. Pomáha šetriť čas a úsilie pri hľadaní nehnuteľností, ktoré sa hodia do vášho rozpočtu.

5. Zablokujte svoju úrokovú sadzbu

Úrokové sadzby vrátane úrokov z hypotéky môžu byť volatilné a môžu sa meniť. Zvýšenie úrokovej sadzby o 0, 25% môže výrazne zvýšiť vašu splátku, držbu splátky alebo oboje. Je vhodné vopred uzamknúť úrokovú sadzbu úveru, namiesto toho, aby ste na milosť trhových výkyvov, čo môže byť veľké riziko, ak sa sadzby zvýšia pred dokončením nákupu nehnuteľnosti.

Vopred schválená hypotéka ponúka zariadenie, ktoré vám ponúka sadzobný zámok, čo znamená, že pre úver si môžete zaistiť výhodnú úrokovú sadzbu. Aj keď zdaniteľné sadzby podliehajú viacerým faktorom, ako sú kreditné skóre žiadateľa, geografický región, majetok a typ požadovanej pôžičky, pokusy o zablokovanie za výhodné ceny môžu byť prospešné.

6. Vyjednávať procedurálne náklady

Hneď od viazaného účtu k právnikovi v oblasti nehnuteľností všetky služby a subjekty, ktorých sa to týka, stoja peniaze a môžu zasiahnuť veľa peňazí. Mnoho takýchto služieb využíva nevedomosť spotrebiteľov tým, že účtuje vysoké poplatky. Nevyžiadané poplatky, séria poplatkov, ktoré veriteľ ukladá pri uzavretí hypotéky a dlžník ich často neočakáva a poskytovateľ ich jasne nevysvetlí, sú veľkými nákladmi.

Nevyžiadané poplatky zahŕňajú položky, ako sú správne poplatky, poplatky za preskúmanie aplikácií, poplatky za hodnotenie, pomocné poplatky, poplatky za spracovanie a zúčtovacie poplatky. Dokonca sa môžu zvýšiť aj poplatky za legitímne služby zatvárania. Ak ste ochotní prehovoriť a postaviť sa na zem, zvyčajne vám môžu byť odstránené alebo aspoň znížené poplatky za nevyžiadanú poštu a ďalšie poplatky.

7. Dokončite domácu inšpekciu

Domáca inšpekcia, fyzická prehliadka stavu nehnuteľnosti, je nevyhnutným krokom nielen k poznaniu akýchkoľvek problémov s nehnuteľnosťou, ale aj k poznaniu okolia. Ak počas inšpekcie zistíte vážny problém s domom, budete mať možnosť odstúpiť od obchodu alebo požiadať predajcu o jeho opravu alebo zaplatenie, aby ste ho opravili (pokiaľ vaša nákupná ponuka obsahovala domov) - pohotovostná prehliadka).

8. Vykonajte kontrolu škodcov

Kontrola škodcov je nezávislá od domácej kontroly a vyžaduje si odborníka, aby sa ubezpečil, že vo vašom dome nie je žiadny hmyz ničiaci drevo, ako sú termiti alebo stolári. Problém s škodcami môže byť ničivý pre vlastnosti vyrobené predovšetkým z dreveného materiálu a mnoho hypotekárnych spoločností nariadilo, aby boli vyriešené aj menšie problémy so škodcami skôr, ako uzavriete obchod.

Aj malé zamorenie sa môže rozšíriť a stať sa veľmi deštruktívnym a nákladným na opravu. Škodcovia, ktorí ničia drevo, sa dajú odstrániť, ale pred dokončením nákupu domu sa budete chcieť uistiť, že sa problém dá vyriešiť za cenu, ktorú považujete za primeranú (alebo za cenu, ktorú je predajca ochotný a schopný zaplatiť). V niektorých štátoch sú povinné kontroly škodcov a v iných sú voliteľné.

9. Opätovne prerokujte ponuku

Aj keď už bola vaša nákupná ponuka prijatá, v prípade, že kontroly odhalia nejaké problémy, možno budete chcieť opätovne prerokovať kúpnu cenu domu, aby sa zohľadnili náklady na akékoľvek opravy, ktoré budete musieť vykonať. Môžete si tiež udržať rovnakú kúpnu cenu, ale pokúste sa prinútiť predajcu, aby zaplatil za opravy. Hoci nemusíte mať veľa priestoru na opravu alebo zníženie ceny v prípade, že kupujete nehnuteľnosť „tak, ako je“, pri žiadaní o škodu to nie je na škodu. Ak sa zistí závažný problém, ktorý predávajúci nemôže alebo nedokáže opraviť, môžete sa bez sankcie vrátiť späť.

10. Odstráňte nepredvídané výdavky

Ak vám váš realitný agent pomohol vypracovať dobrú ponuku na kúpu, mala by závisieť od niekoľkých vecí, medzi ktoré patria:

• Získanie financovania s úrokovou sadzbou nepresahujúcou určité percento, ktoré si môžete dovoliť
• Domáca inšpekcia neodhalila žiadne väčšie problémy s domácim
• Predávajúci plne odhalí všetky známe problémy s domácim
• Kontrola škodcov neodhalí žiadne väčšie zamorenie alebo poškodenie domu
• Predajca dokončuje všetky dohodnuté opravy

V rámci aktívneho schválenia musia byť tieto nepredvídané okolnosti písomne ​​odstránené do určitých dátumov, ktoré mali byť uvedené aj v ponuke na nákup. V niektorých kúpnych zmluvách sú však nepredvídané prípady pasívne schválené (známe aj ako konštruktívne schválenie), ak im nevystúpite v stanovenej lehote. Preto je pre kupujúcich dôležité, aby pochopili schvaľovací proces a dodržali potrebné opatrenia do uvedených dátumov.

11. Časové požiadavky na financovanie

S najväčšou pravdepodobnosťou ste vložili vážne peniaze, keď ste podpísali kúpnu zmluvu, čo je vklad určený predajcovi, ktorý naznačuje dobrú vieru, vážnosť a skutočný záujem kupujúceho na transakcii s majetkom. Ak kupujúci odstúpi, najskoršie peniaze idú predajcovi ako kompenzácia. Ak predajca odstúpi, peniaze sa vrátia kupujúcemu.

Na dokončenie nákupu musíte vložiť ďalšie prostriedky do úschovy. Pretože pôvodný zárobok so skutočným zárobkom sa vo všeobecnosti uplatňuje na zálohu, je dôležité zariadiť rôzne platby požadované v rôznych časoch pred uzavretím obchodu. Ak neposkytnete požadované peniaze včas, môže to viesť k riziku zrušenia obchodu, zárobku peňazí predávajúcich predajcovi a stále vám budú účtované poplatky za rôzne služby, ktoré ste využili.

12. Záverečný návod

Jedným z posledných krokov predtým, ako podpíšete svoje záverečné dokumenty, by malo byť prechádzanie sa majetkom ešte raz. Chcete sa ubezpečiť, že nedošlo k žiadnemu poškodeniu od vašej poslednej domácej inšpekcie, predajca uplatnil požadované opravy, nenašli sa žiadne nové problémy a neodstránili sa žiadne položky, ktoré sú súčasťou nákupu.

13. Porozumieť dokumentom

Papierovanie predstavuje najdôležitejšie kroky pri uzatváraní obchodu s nehnuteľnosťami. Napriek tomu, že ide o hromadu dokumentov plných zložitých právnych pojmov a žargónu, dôrazne sa odporúča prečítať si ho sami. V prípade, že nerozumiete určitým pojmom alebo častiam, môžete ich vyhľadať na internete s vysvetlením alebo sa obrátiť na právnika. Váš agent bude tiež nápomocný pri porozumení tohto zložitého právneho jazyka.

Aj keď sa môžete cítiť pod tlakom ľudí, ktorí na vás čakajú, aby ste svoje dokumenty podpísali - napríklad notára alebo hypotekárneho veriteľa - pozorne si prečítajte každú stránku, pretože drobný výtlačok bude mať zásadný vplyv na vaše financie a život v nasledujúcich rokoch. Predovšetkým sa uistite, že úroková sadzba je správna a všetky ostatné dohodnuté podmienky, ako napríklad žiadna pokuta pred platbou, sú jasne uvedené. Vo všeobecnosti porovnajte svoje zatváracie náklady s odhadom dobrej viery, ktorý ste dostali na začiatku procesu, a hodte sa ohľadne akýchkoľvek poplatkov, ktoré sa môžu objaviť.

Spodný riadok

Z dôvodu vysokých nákladov zostáva nákup nehnuteľností často pre mnohých jednotlivcov jednou za život. Môže sa zdať, že záverečný proces je veľa komplexnej práce, stojí za to čas a úsilie, aby sa veci napravili, namiesto toho, aby sa ponáhľali a podpísali dohodu, ktorej nerozumiete.

Dajte si pozor na tlak, ktorý vytvorili zainteresovaní agenti a subjekty, ktoré sú k dispozícii, aby ste rýchlo uzavreli obchod, ale nemusia byť skutočne zodpovední za problémy, s ktorými sa môžete v dlhodobom horizonte stretnúť zlým obchodom.