11 chybám, ktoré by sa mali prvoradým obyvateľom domov vyhnúť
Kúpa vášho prvého domu môže byť vzrušujúcim a nervóznym zážitkom. Musíte nielen nájsť správne miesto, ale aj nájsť tú správnu hypotéku. S nízkymi zásobami na mnohých miestnych trhoch a rastúcimi cenami domov na celoštátnej úrovni môže byť hľadanie dostupného domu výzvou.
Možno budete cítiť tlak na nájdenie domu ihneď, ale predtým, ako navštívite domy a začnete ponúkať svoje ponuky, musí byť vaše financovanie v poriadku. To znamená, že vaša úverová história a kreditné skóre, pomer dlhu k príjmu a celkový finančný obraz presvedčia veriteľa, že ste dostatočne dôveryhodní na to, aby si požičali peniaze.
Mnohí kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát, majú tendenciu robiť niekoľko nesprávnych krokov v hypotekárnych a nákupných procesoch. Tu sú niektoré z najčastejších chýb, ktorým sa treba vyhnúť.
1. Nesledovanie kariet o vašom kredite
Nikto nemá rád prekvapenia, najmä pred kúpou domu. Ak máte (a / alebo váš manželský partner) zjavné úverové problémy - napríklad históriu oneskorených platieb, akcie na vymáhanie pohľadávok alebo významný dlh - hypotekárni veritelia vám môžu ponúknuť menej ako ideálne úrokové sadzby a podmienky alebo priamo zamietnuť vašu žiadosť. Každá situácia môže byť frustrujúca a môže posunúť vašu ideálnu časovú os.
Ak chcete riešiť potenciálne problémy v predstihu, skontrolujte bezplatne svoju kreditnú správu každý rok na Annualcreditreport.com od každej z troch agentúr poskytujúcich informácie o úvere: Transunion, Equifax a Experian. Vyhľadajte chyby a písomne namieste chyby voči spravodajskej agentúre a veriteľovi vrátane podpornej dokumentácie, ktorá pomôže váš prípad vyriešiť. Ak nájdete aktuálne, ale presné vylučujúce položky, ako sú oneskorené platby alebo delikventné účty, tieto položky nie je možné rýchlo odstrániť. Zostanú na vašej kreditnej správe 7 až 10 rokov. Svoje skóre však môžete zvýšiť tak, že svoje účty zaplatíte včas, vynakladáte viac ako minimálne mesačné platby za dlhy a neprekročíte svoj dostupný kredit. Predovšetkým buďte trpezliví; zlepšenie nízkeho kreditného skóre môže trvať najmenej jeden rok.
Skontrolujte tiež, či vám vaša banka, úverová únia alebo poskytovateľ kreditných kariet poskytuje bezplatný prístup k vášmu kreditnému skóre. Ak je vaše skóre nižšie ako 620, môžete mať ťažkosti so schválením konvenčnej hypotéky. Ak chcete získať pôžičku od agentúry FHA, budete potrebovať minimálne úverové skóre 580, aby ste mohli použiť maximálne financovanie programu (záloha 3, 5%), alebo minimálne skóre 500 s požadovanou zálohou 10%.
2. Vyhľadávanie domov pred získaním predbežného schválenia
Keď nájdete dokonalý dom, nestrácajte čas. Na mnohých horúcich trhoch budete čeliť viacerým cenovým ponukám a tvrdej konkurencii. Predajcovia pravdepodobne nebudú brať do úvahy ponuky kupujúcich, ktorí nemajú veriteľský list od veriteľa. List pred schválením ukazuje predajcovi, že veriteľ vykonal svoju povinnú starostlivosť, aby zabezpečil, že máte prostriedky a motiváciu splácať svoje účty, na základe vašej úverovej histórie a skóre, histórie príjmu a zamestnania, finančných aktív a ďalších kľúčových faktorov.
Na konkurenčnom trhu vás predajcovia nebudú brať vážne bez predbežného súhlasu a môžete prísť o domov, ktorý skutočne chcete. V tomto dokumente je uvedená výška úveru, na ktorý máte nárok, vaša úroková sadzba a úverový program a odhadovaná výška zálohy. V niektorých prípadoch (najmä v prípade nákladnejších domov alebo na super konkurenčných trhoch) vám môžu poskytovatelia pôžičiek požiadať, aby ste poskytli dôkaz o finančných prostriedkoch na zálohu. List pred schválením obsahuje aj dátum skončenia platnosti, zvyčajne do 90 dní.
3. Nie nakupovať okolo za hypotéku
Domáci obyvatelia môžu nechať veľa peňazí na stole, keď nekupujú hypotéku. Žiadosť o hypotéku s niekoľkými rôznymi poskytovateľmi pôžičiek vám dáva lepší prehľad o tom, čo si môžete dovoliť, a umožňuje vám porovnávať úverové produkty medzi jablkami a úrokmi, úrokové sadzby, náklady na zatváranie a poplatky za pôžičky. A čo je dôležitejšie, nakupovanie hypotéky vám dáva lepšiu pozíciu na vyjednávanie s veriteľmi, aby ste dosiahli čo najlepšie riešenie.
Pri nakupovaní veriteľov venujte pozornosť poplatkom a záverečným nákladom, ktoré sa môžu pri konečnom stole pripočítať. Aj keď niektoré rozdiely v cenách sa na papieri nemusia zdať veľké, môžu počas životnosti vašej pôžičky prispieť k výrazným úsporám nákladov. Majte na pamäti, že niektorí veritelia vám ponúknu zľavové „body“, čo je spôsob, ako znížiť úrokovú sadzbu vopred, čo zvyšuje vaše náklady na zatváranie. A ďalší veritelia, ktorí propagujú nízke alebo žiadne náklady na zatváranie, majú tendenciu účtovať vyššie úrokové sadzby, aby tento rozdiel vytvorili.
Okrem kontroly s vašou súčasnou finančnou inštitúciou (bankou alebo družstevnou záložňou) požiadajte hypotekárneho makléra, aby vo vašom mene nakupoval sadzby. Hypotekárni makléri nie sú veriteľmi; pôsobia ako sprostredkovateľ medzi vami a veriteľmi v ich sieti. Môžu vám ušetriť čas a peniaze porovnaním viacerých veriteľov, ktorí majú produkty, ktoré vyhovujú vašim potrebám. Tiež sa oplatí pozrieť sa na niektorých priamych veriteľov, či už online alebo osobne, aby zistili, čo ponúkajú.
Tým, že požiadate o hypotéku s niekoľkými poskytovateľmi pôžičiek, dostanete odhady pôžičiek na porovnanie sadzieb a zatváracích nákladov bok po boku. Ak väčšinu svojich sadzieb nakupujete do 30 dní, viac kreditných kontrol, ktoré veritelia vykonajú, sa bude počítať ako jedno „tvrdé vyšetrenie“, ako to nazývajú úverové inštitúcie, a je nepravdepodobné, že by znížili vaše kreditné skóre. Neexistuje žiadny zlatý počet veriteľov, ktorý by ste mali nakupovať, ale mať tri až päť odhadov pôžičiek v ruke vám poskytne silný základ pre porovnanie.
4. Kúpa viac domu ako si môžete dovoliť
Keď vám veriteľ povie, že si môžete požičať až 300 000 dolárov, neznamená to, že by ste mali. Prečo nie? Ak maximalizujete svoj úver, vaše mesačné platby nemusia byť v skutočnosti zvládnuteľné. Väčšina budúcich majiteľov nehnuteľností si zvyčajne môže dovoliť pôžičku vo výške 2 až 2, 5-násobku svojho hrubého ročného príjmu. Inými slovami, ak zarobíte 75 000 dolárov ročne, možno by ste si mohli dovoliť zarobiť si domov s cenou medzi 150 000 a 187 500 dolárov. Hypotekárna kalkulačka spoločnosti Investopedia vám môže pomôcť odhadnúť mesačné splátky, čo je lepší barometer toho, či si môžete dovoliť bývanie v určitom cenovom rozpätí.
Nákup viac domu, ako si môžete primerane dovoliť, vás môže dostať do problémov, ak musíte platiť mesačný rozpočet, aby ste mohli platiť hypotéky. Inými slovami, môžete ukončiť pocit „chudobného domu“ a cítiť výčitky svedomia kupujúceho. Zvážte tiež, že vlastníctvo domu prichádza s dodatočnými nákladmi mimo týchto mesačných splátok hypotéky. Musíte ušetriť na nevyhnutné náklady na údržbu, opravy, poplatky za združenie majiteľa domu (ak sú k dispozícii) a ďalšie náklady, ktoré ste nemuseli platiť ako nájomca.
Naplnenie mesačného rozpočtu na pokrytie hypotéky môže tiež znamenať, že nemôžete ušetriť na stav núdze alebo na opravy domu, a spotrebuje to aj váš finančný tok na iné finančné ciele.
Zrátané a podčiarknuté: Neurčujte maximálnu výšku úveru, pre ktorú ste schválili, ale o to, či si v tomto cenovom bode môžete dovoliť mesačnú splátku hypotéky. Prví majitelia domov môžu chcieť byť obzvlášť opatrní a kúpiť si dom pod svojím maximálnym rozpočtom.
5. Neprenajímať realitného agenta
Pokúsiť sa o hľadanie domu samého je časovo náročné a komplikované. Profesionálny a skúsený realitný agent vám môže pomôcť zúžiť výber a lokalizovať problémy, a to s fyzickým majetkom aj pri rokovaniach s predajcami. Niektoré štáty vyžadujú, aby sa transakcia zaoberala právnym zástupcom nehnuteľnosti, ale právnici vám nepomôžu pri hľadaní domu; môžu vám pomôcť navrhnúť ponuku, rokovať o kúpnej zmluve a pôsobiť ako sprostredkovateľ.
Ak sa chystáte na predstavenia bez vášho vlastného realitného agenta, môže vám zástupca predajcu ponúknuť zastupovanie. To môže byť nepríjemné, pretože tento agent nemá na pamäti vaše záujmy; ich cieľom je získať najvyššiu a najlepšiu ponuku pre predávajúceho. Mať vlastného agenta, ktorého záujmy sú viac v súlade s vašimi, vám pomôže robiť informovanejšie rozhodnutia.
Najlepšie zo všetkého je, že náklady na zaradenie agenta nevyjde priamo z vášho vrecka. Ako kupujúci vo všeobecnosti neplatíte províziu agentovi kupujúceho. Zvyčajne to platí predajca agentovi predajcu, ktorý potom rozdelí províziu s agentom kupujúceho.
6. Otváranie (alebo zatváranie) úverových liniek
Hypotéke vám môže byť zamietnutá aj po jej predbežnom schválení. Hypotekárni veritelia si overia váš kredit počas predbežného schválenia a znova tesne pred zatvorením skôr, ako vám poskytnú konečné zelené svetlo. Medzitým si udržte status quo vo svojich úveroch a financiách. To znamená, že sa neotvárajú nové úverové linky ani nezatvárajú existujúce úverové linky. Ak tak urobíte, môže to znížiť vaše kreditné skóre a zvýšiť pomer dlhu k príjmu - obidva kľúčové dôvody, pre ktoré veriteľ nemôže odmietnuť konečné schválenie.
Namiesto toho počkajte, kým zavriete svoj domov, aby ste si vybrali nové úverové linky (napríklad auto alebo pôžičku na auto alebo novú kreditnú kartu). Aj keď je skvelé vyplatiť účet kreditnej karty alebo pôžičku skôr, ako sa zavriete doma, odstránenie účtu z prehľadu odstráni túto kreditnú históriu. Dĺžka úveru je jedným z kľúčových faktorov, ktoré úrady na poskytovanie informácií o úveroch používajú na generovanie svojho kreditného skóre. Namiesto toho nechajte účet otvorený a aktívny, ale nepoužívajte ho až po zatvorení. (Poznámka: Niektoré spoločnosti vydávajúce kreditné karty môžu váš účet zatvoriť z dôvodu dlhodobej nečinnosti, ktorá môže mať negatívny vplyv aj na vašu kreditnú kartu. Udržujte účty aktívne uskutočňovaním malých nákupov, ktoré vyplácate okamžite a v plnej výške každý mesiac.)
7. Veľké nákupy na úver
Rovnako ako otváranie alebo zatváranie úverových limitov môže ovplyvniť vaše skóre, môže sa spustiť aj existujúci účet. Udržiavajte svoje kredity a financie stabilné, kým sa neuzavriete doma. Namiesto toho použite hotovosť alebo ešte lepšie odložte nákup nového nábytku alebo televízora až do zavretia.
Tiež by ste chceli získať predstavu o tom, ako váš rozpočet zvládne vaše nové náklady na vlastníctvo domu. Možno budete chcieť počkať niekoľko mesiacov, kým do mixu pridáte ďalšie mesačné platby za veľké nákupy.
8. Pohybovanie sa okolo peňazí
Ďalšie veľké no-no pri upisovaní hypotéky: uskutočňovanie veľkých vkladov alebo výberov z vášho bankového účtu alebo iného majetku. Ak veritelia naraz uvidia prichádzajúce alebo odchádzajúce peniaze, ktoré nie sú zdrojom, mohlo by to vyzerať, akoby ste dostali pôžičku, čo by ovplyvnilo váš pomer dlhu k príjmu. Veritelia sa nemusia starať o transparentné vklady, napríklad o bonus od zamestnávateľa alebo vrátenie daní z IRS. Ak vám však priateľ pošle peniaze alebo ak na svojom osobnom účte dostanete príjem z podnikania, veriteľ požiada o dôkaz, aby overil, že vklad nie je skrytou pôžičkou. Očakávajte od veriteľa, že požiada o kúpnu listinu (ak je vklad z niečoho, čo ste predali), zrušený šek alebo výplatný pásik.
Na vyplatenie zálohy môžete použiť darček od príbuzného alebo priateľa. Veľa úverových produktov však vyžaduje darčekový list a dokumentáciu na vytvorenie vkladu a overenie, či darca neočakáva, že budete peniaze splatiť.
9. Zmena úloh
Aj keď zmena zamestnania môže byť prínosom pre vašu kariéru, môže to skomplikovať vaše schválenie hypotéky. Veriteľ chce zabezpečiť, aby ste mali stabilný príjem a zamestnanie a aby ste si mohli dovoliť splácať hypotéku. Ak ste boli predbežne schválený na hypotéku na základe určitého príjmu a zamestnania, akákoľvek šanca v medziobdobí pred uzavretím môže byť červenou vlajkou a oneskorením zatvorenia.
Na schválenie musíte vo všeobecnosti poskytnúť dôkaz o dvoch po sebe nasledujúcich rokoch stabilného zamestnania a príjmu. Keď zmeníte zamestnanie, tento nepretržitý záznam o príjmoch a zamestnaní sa preruší, najmä ak ste zamestnali menej platenú prácu. Ak prechádzate na úlohu, ktorá vypláca 25% alebo viac vášho platu v províziách, musíte preukázať, že ste tento príjem zarobili za dva priame roky. Ak je to možné, veritelia odporúčajú počkať na zmenu zamestnania, kým nedôjde k ukončeniu vašej pôžičky. Ak to nie je možné, ihneď to oznámte veriteľovi.
10. Preskočenie domácej inšpekcie
Pokiaľ nemáte na opravu domu veľa peňazí a ste ochotní riskovať, že budete musieť zaplatiť za nepredvídané opravy, môže byť upustenie od domácej inšpekcie nákladnou chybou. Prečo? Účelom domácich inšpekcií je nájsť hlavné problémy s domácnosťou a chránia vás (kupujúceho). Ak nedostanete kontrolu, nebudete mať žiadne prostriedky, ak po uzavretí domu dôjde k závažným problémom, ako sú prasknuté potrubia alebo poškodenie vodou. To znamená, že by ste mohli postaviť celý účet na vyriešenie týchto problémov. Ak urobíte ponuku v domácnosti, môžete zahrnúť pohotovostnú inšpekciu v domácnosti, ktorá vám umožní bezcolný odchod z obchodu, ak sa zistí závažný problém a predávajúci nie je ochotný ju pred uzavretím vyriešiť.
Vďaka tejto nepredvídanej udalosti môžete svoju ponuku stiahnuť a zvyčajne vám bude vrátený celý váš zárobok. Poplatok za domácu inšpekciu je nevratný a kupujúci ho obvykle zaplatia vopred domovskému inšpektorovi. Obvykle sa môže pohybovať od 300 do 500 USD, v závislosti od miesta a veľkosti nehnuteľnosti. Je to malá cena, ktorú musíte zaplatiť, keď ju odvážite proti prípadnému ostreľovaniu tisícov dolárov, aby ste mohli vymeniť pec, ohrievač vody, strechu alebo iné veľké lístky. Ak o to požiada veriteľ, môžete zvážiť ďalšie inšpekcie, napríklad kontrolu škodcov, kontrolu plesní alebo radónov, alebo rozsah kanalizácie. Tieto a ďalšie kontroly môžu pomôcť chrániť vaše investície a bezpečnosť.
11. Neporovnávanie odhadu úveru so záverečným zverejnením
Od vášho veriteľa sa podľa zákona vyžaduje, aby vám poskytol záverečné informácie tri pracovné dni pred dátumom uzávierky. V tomto dokumente sú uvedené presné náklady, ktoré by ste mali zaplatiť pri zatváraní, vrátane zálohy, nákladov na zatváranie, podrobností o úvere a podmienok a ďalších dôležitých informácií. Jedná sa o päťstranový dokument, takže si nájdite čas na porovnanie s pôvodným odhadom pôžičky, ktorý ste dostali, aby ste sa uistili, že vám veriteľ alebo iné strany, ktoré sa zúčastňujú na transakcii, neúčtujú žiadne ďalšie poplatky (tzv. Nezdravé poplatky).
Ak sa niektoré poplatky zvýšia viac, ako sa očakávalo, požiadajte svojho veriteľa, aby vysvetlil prečo. Uistite sa, že základné údaje, ako je vaše meno a ďalšie identifikačné informácie, sú uvedené správne, aby ste sa v deň uzávierky nestretli s problémami s papierovaním. Ak zistíte chyby alebo pochybné alebo nevysvetlené dodatočné poplatky, okamžite to oznámte svojmu veriteľovi, aby ste mohli tieto problémy vyriešiť. V niektorých prípadoch bude pravdepodobne potrebné zatlačiť vaše zatvorenie, aby ste sa uistili, že doklady sú opravené a aktualizované a že všetky problémy sú vyriešené.
Spodný riadok
Nechcete nechtiac neúmyselne sabotovať hypotéku - a nákup domov. Niektoré z týchto chýb sa zdajú nevinné, ale môžu brániť vášmu zatváraniu a spôsobiť veľké bolesti hlavy. Porozprávajte sa so svojím veriteľom o tom, čo by ste mali urobiť od predbežného schválenia po ukončenie, aby ste zaistili hladký proces. A skúste si uschovať všetky vaše dokumenty - bankové výpisy, W-2, záznamy o vkladoch, daňové priznania, výplaty atď. - usporiadané a aktualizované, aby ste mohli poskytnúť dokumentáciu, ak ju o to požiada váš veriteľ.
Keď príde čas na kúpu prvého domu, správne prečítanie a poučenie o procese požičiavania a nehnuteľností vám môže pomôcť vyhnúť sa niektorým z týchto chýb a ušetriť peniaze. Ďalej zabezpečte, aby transakcia prebehla hladko, a to pomocou vyškolených a skúsených odborníkov na vašej strane, ktorí vás budú sprevádzať. To môže zmierniť niektoré stres a zložitosť pozdĺž cesty.