Odhady Zillow: Nie také presné, ako si myslíte

Zillow je jednou z najpopulárnejších databáz nehnuteľností online. Spoločnosť Zillow založená v roku 2006, ktorú založili bývalí vedúci pracovníci spoločnosti Microsoft Rich Barton a Lloyd Frink, uvádza informácie o miliónoch domov na predaj a prenájom v Spojených štátoch a Kanade. Používatelia môžu vyhľadávať dom v určitej oblasti pomocou rôznych kritérií vrátane, ale nielen, cien, počtu spální a kúpeľní, štvorcových záberov, typu domu a ďalších zariadení.

Jednou z kľúčových funkcií spoločnosti Zillow je jej produkt Zestimates, obľúbený spotrebiteľský nástroj na zisťovanie, koľko stojí domy. Tieto odhady sú založené na informáciách zo zdrojov, ako sú porovnateľné údaje o predaji a verejné údaje. Spoločnosť Zestimates, ktorá bola uvedená na trh v roku 2011 informáciami o 90 miliónoch domácností, rozšírila svoj dosah a poskytla používateľom údaje o viac ako 100 miliónoch domácností po celých Spojených štátoch.

Či už chcete vidieť, ako sa hodnota vášho domu zmenila, ak je odhadovaná hodnota vášho domu dosť vysoká na to, aby vám umožnila refinancovanie, alebo ste zvedaví, koľko váš spolupracovník strávil v jeho novom dome, Zestimates ponúka používateľom východiskový bod pri oceňovaní domácnosti.,

Existuje však niekoľko dôvodov, prečo tieto čísla nemusia byť také presné, ako by ste chceli.

Kľúčové jedlá

• Zillow's Zestimates umožňuje používateľom vidieť, koľko domov stojí za to.
• Údaje sú založené na informáciách zo zdrojov, ako sú porovnateľné údaje o predaji a verejných údajoch.
• Zestimáty sú iba také presné ako údaje za nimi, čo znamená, že môžu byť neaktuálne alebo nesprávne.
• Môžu sa vyskytnúť chyby v zaplatených daniach z majetku alebo v daňových výmeroch a produkt Zestimates nesmie obsahovať žiadne vylepšenia alebo vylepšenia zo strany majiteľov domov.
• Zillow tiež zodpovedá miere fluktuácie, takže oblasť, v ktorej ľudia udržiavajú svoje domovy dlhšiu dobu, nemusí byť tak presná.

Nepresné základné informácie

Unikátne algoritmy spoločnosti Zillow aktualizujú svoju zbierku majetkových hodnôt trikrát týždenne, a to na základe informácií z verejných aj užívateľských údajov. Podľa Zillowa „„ drvivá väčšina Zestimátov je do 10 percent predajnej ceny domu. “Zestimáty sú však také presné ako údaje za nimi, takže ak je počet spální alebo kúpeľní v dome, jeho štvorcový záber, alebo ak je veľkosť šarže na Zillow nepresná, Zestimate bude vypnutá.

Užívatelia môžu opraviť tieto chyby. Zillow však upozorňuje, že aktualizácia detailov nehnuteľnosti nebude mať za následok okamžitú zmenu domovskej verzie Zestimate a niekedy nebude mať za následok žiadnu zmenu. Napríklad mať štvrtú kúpeľňu nemusí nevyhnutne urobiť veľa pre hodnoty domova vo vašom meste. Zadanie týchto informácií preto nemusí mať vôbec žiadny účinok.

Spolu s prijímaním údajov odoslaných používateľom sa spoločnosť Zillow zaoberá problémami nepresnosti prostredníctvom hlásenia odhadovaných rozsahov hodnôt pre jednotlivé vlastnosti. Čím je menší rozsah, tým spoľahlivejšie je zariadenie Zestimate, pretože to znamená, že spoločnosť Zillow má o tejto nehnuteľnosti k dispozícii viac údajov. Pri pohľade na hornú a dolnú hranicu rozsahu vám poskytne lepší prehľad o tom, čo si dom stojí za to.

Zillow nazýva svoj Zestimates východiskovým bodom na určenie domovských hodnôt, takže používatelia by ich nemali považovať za hodnotenie.

Chyby v kľúčových obrázkoch

Zillow zohľadňuje dátum a cenu posledného predaja do svojho odhadu. V niektorých oblastiach tvoria tieto informácie veľkú časť tejto hodnoty. Ale ak sú tieto informácie nepresné, môžu odhodiť Zestimate. A keďže porovnateľný predaj ovplyvňuje aj domovskú doménu Zestimate, chyba v zázname o predajnej cene jedného domu môže mať vplyv na domestikáty iných domov v tejto oblasti.

Zestimate zohľadňuje aj skutočne zaplatené dane z nehnuteľností, výnimky z daňových výmerov a ďalšie verejne dostupné údaje o daniach z nehnuteľností. Hodnoty majetku daňového poplatníka však môžu byť nepresné. Databáza daňového poplatníka môže mať chybu v súvislosti so základnými informáciami o nehnuteľnosti, čo môže spôsobiť, že vymeraná hodnota je príliš vysoká alebo príliš nízka.

Majitelia domov, ktorí zistia nezrovnalosti, môžu spoločnosti Zillow nahlásiť nesprávne údaje o predaji alebo daňové záznamy.

Kde sú aktualizácie?

Majiteľ domu niekedy vylepšuje alebo inovuje nehnuteľnosť, ktorá by mala zvýšiť hodnotu domu. Zillow však nemusí byť o týchto faktoroch nevyhnutne informovaná. To znamená, pokiaľ miestny odhadca dane z nehnuteľností nemá tieto informácie. Ak majiteľ domu vydá od mesta povolenie na akékoľvek upgrady, tieto informácie sa môžu postúpiť daňovým úradom a môžu sa zaznamenať do verejnej evidencie. Zillow môže aktualizovať svoje zoznamy, iba ak sú tieto informácie k dispozícii.

Napríklad, ak do svojho domu pridáte povolenú piatu spálňu a odhadca dane z nehnuteľností usudzuje, že aktualizácia zvyšuje hodnotu vášho domu, tieto informácie by sa pravdepodobne v určitom okamihu dostali do svojho domova v Zestimate. Ak však váš dom má úplne novú dizajnérsku kuchyňu, ktorá nevyžadovala žiadne väčšie povolenia, napriek tomu má dom vášho suseda pôvodnú kuchyňu z roku 1975, Zillow ocení oba domy rovnako, aj keď váš domov môže získať vyššiu predajnú cenu.

Inovácie však nie sú vždy také cenné, ako si myslíte. Veľa záleží na podmienkach miestneho trhu s bývaním a na tom, aké projekty ste vykonali. Takže len preto, že sa hodnota vášho domu na Zillowe nezmenila, pretože ste pridali túto spálňu alebo prerobili svoju kuchyňu, nepredpokladajte, že môžete na Zestimate pripočítať ďalších 30 000 dolárov. Naopak, ak spoločnosť Zillow povedie, že váš dom má hodnotu 300 000 dolárov, ale viete, že ste ho neaktualizovali rovnako ako podobné domy vo vašom okolí, môže sa predať za menej alebo dlhšie, než si nájde záujemcu.

Miera obratu bývania

Čím viac predajov domov je vo vašej oblasti, tým viac údajov má Zillow o tom, koľko kupujúcich si myslí, že tieto domy majú hodnotu. Vďaka tomu je aplikácia Zestimates presnejšia. Takže ak žijete na horúcom trhu v oblasti San Francisco Bay, váš Zestimate môže byť presnejší, ako keby ste bývali vo vidieckom meste, kde ľudia zostávajú vo svojich domovoch desaťročia a predaj je zriedkavý.

Aktualizácie Zillowovho algoritmu

Zillow aktualizuje svoj algoritmus, pretože prichádza s viacerými spôsobmi na zlepšenie jeho presnosti. Keď sa to stane, Zestimates sa môže výrazne zmeniť, aj keď sa na týchto domoch alebo realitnom trhu nič nezmenilo.

V januári 2019 spoločnosť Zillow oznámila, že tímu vedcov údajov a technikov získala zákazku vo výške 1 milión dolárov, aby pomohla zlepšiť presnosť webov Zestimates. Tím využil rôzne faktory, ktoré ovplyvňujú hodnotu domácnosti, vrátane verejných údajov, času dochádzania, hluku z cesty a ďalších informácií, ktoré sa majú zapracovať do jeho algoritmu. Zillow odhaduje, že celoštátna miera chybovosti klesne pod 4%.

Spoločnosť bola predmetom súdneho procesu s hromadnými žalobami, ktorý v roku 2017 podali chalupskí majitelia domov, ktorí tvrdili, že uviedli do omylu kupcov domov tým, že im poskytli veľmi nízke čísla. Navrhovatelia tiež uviedli, že väčšina používateľov zaobchádzala so Zestimátom ako s hodnotením. Podľa správy spoločnosti Market Watch Zillow uviedla, že súdny proces nemá opodstatnenie a popiera, že jeho zestimáty boli hodnotením. Namiesto toho ich nazýva referenčným bodom, kde používatelia môžu začať hľadať hodnoty domov.

Spodný riadok

Zillow sa nesnaží skryť nedokonalosti svojich Zestimátov pred spotrebiteľmi a nemôžete očakávať ani úplne presné odhady z konkurenčných stránok. Ide o to, aby majitelia domov používali ceny z mesta Zestimates ako všeobecné usmernenie a porovnávali tieto údaje s inými zdrojmi. V žiadnom prípade by sa nemalo považovať za hodnotenie. Porovnateľná analýza trhu od miestneho realitného agenta a profesionálne hodnotenie domu sú najlepším spôsobom, ako sa naučiť jeho hodnotu.

Aj tieto nástroje sú nedokonalé: Niekedy nedochádza k žiadnemu nedávnemu predaju podobných domov a odhadcovia - ktorí sú iba ľudskí - môžu byť pri svojich hodnoteniach trochu subjektívni. Nakoniec neexistuje spôsob, ako získať dokonalé hodnotenie hodnoty domu, ale existujú iba pokyny, ktoré máme k dispozícii pri nákupe, predaji, žiadosti o pôžičku a kedy potrebujeme poznať hodnotu domu.