Prečo Bubliny na trhu s bývaním Pop

Na rozdiel od akciového trhu, kde väčšina ľudí chápe a akceptuje riziko, že ceny môžu klesnúť, väčšina ľudí, ktorí si kúpia dom, si nikdy nemyslí, že hodnota ich domu sa niekedy zníži.

Trh s bytmi nebol vo všeobecnosti ovplyvnený cenovými bublinami ako iné trhy s aktívami. Je to kvôli vysokým transakčným nákladom spojeným s nákupom domu, nehovoriac o nákladoch na vlastníctvo a udržiavanie domu, ktoré odrádzajú od špekulatívneho správania. Trhy s nehnuteľnosťami na bývanie však prechádzajú obdobím iracionálnej neviazanosti.

V tomto článku budeme diskutovať o tom, čo spôsobuje bubliny na cenách nehnuteľností, spúšťače, ktoré spôsobujú praskanie bublín na bývaní, a prečo by kupujúci domov mali pri rozhodovaní o bývaní hľadať dlhodobé priemery.

Kľúčové jedlá

• Bubliny na bývaní sú dočasné udalosti, ktoré môžu trvať roky, a vyznačujú sa vysokým dopytom, nízkou ponukou a zvýšenými cenami.
• Tieto bubliny sú spôsobené rôznymi faktormi vrátane hospodárskej prosperity, nízkych úrokových sadzieb, lepšej ponuky hypotekárnych produktov a ľahkého prístupu k úverom.
• Sily, ktoré vytvárajú bublinu na bývaní, zahŕňajú pokles hospodárstva, zvýšenie úrokových sadzieb a pokles dopytu.

Čo je to bublina bývania?

Predtým, ako sa dostaneme k príčinám bubliniek na bývaní a čo ich spôsobuje, je dôležité porozumieť bublinám na bývaní samotných. Zvyčajne začínajú skokom v dopyte po bývaní, napriek obmedzenému množstvu dostupného inventára. Dopyt sa ďalej zvyšuje, keď špekulanti vstupujú na trh, čím sa zväčšuje bublina. Pri obmedzenej ponuke a veľkom dopyte ceny prudko stúpajú.

Bubliny na bývanie majú priamy vplyv na realitný priemysel, ale aj na majiteľov domov a ich osobné financie. Vplyv bubliny na ekonomiku - úrokové sadzby, úverové štandardy a postupy - môže ľudí prinútiť nájsť spôsoby, ako držať krok s ich splátkami hypotéky, keď sa časy zhoršia. Niektorí môžu dokonca potrebovať kopať hlbšie do svojich vreciek, pomocou sporiacich a dôchodkových fondov len na udržanie svojich domovov.

Bublina na bývanie je zvyčajne dočasná udalosť. Aj keď sa bubliny na akciovom trhu objavujú oveľa častejšie, podľa Medzinárodného menového fondu (MMF) môžu bubliny na bývanie byť oveľa dlhšie a môžu trvať aj niekoľko rokov.

Za normálnych okolností môže dočasná udalosť trvať aj niekoľko rokov.

Príčiny bubliny na trhu s bývaním

Cena bývania, rovnako ako cena akéhokoľvek tovaru alebo služieb na voľnom trhu, je poháňaná ponukou a dopytom. Keď dopyt stúpa a / alebo klesá ponuka, ceny stúpajú. Pri absencii prírodnej katastrofy, ktorá znižuje ponuku bývania, ceny stúpajú, pretože trendy dopytu prekračujú súčasné trendy ponuky. Rovnako dôležité je, aby ponuka bývania reagovala na zvyšovanie dopytu pomaly, pretože výstavba domu si vyžaduje dlhý čas a vo vysoko rozvinutých oblastiach jednoducho nie je možné stavať ďalšie pozemky. Ak teda dôjde k náhlemu alebo dlhodobému nárastu dopytu, ceny určite porastú.

Keď zistíte, že nadpriemerný rast cien nehnuteľností je spôsobený predovšetkým zvýšením dopytu, môžete sa opýtať, aké sú príčiny tohto zvýšenia dopytu. Existuje niekoľko možností:

• Oživenie všeobecnej hospodárskej činnosti a prosperity, ktoré dáva viac disponibilného príjmu do vreciek spotrebiteľov a podporuje vlastníctvo domu.
• Zvýšenie počtu obyvateľov alebo demografického segmentu obyvateľstva vstupujúceho na trh s nehnuteľnosťami.
• Nízka všeobecná úroveň úrokových sadzieb, najmä krátkodobých úrokových mier, vďaka ktorým sú domácnosti dostupnejšie.
• Inovatívne hypotekárne produkty s nízkymi počiatočnými mesačnými splátkami, vďaka ktorým sú domy dostupnejšie. (Ak sa chcete dozvedieť viac o hypotékach, prečítajte si našu príručku o hypotékach.)
• Ľahký prístup k úverom - zníženie štandardov upisovania - ktoré prinesú na trh viac kupujúcich.
• Štruktúrované hypotekárne záložné listy s vysokým výnosom, ako požadujú investori, poskytujú dlžníkom viac hypotekárneho úveru.
• Potenciálne nesprávne ocenenie rizika zo strany hypotekárnych veriteľov a investorov do hypotekárnych záložných listov, ktoré rozširuje dostupnosť úverov pre dlžníkov.
• Krátkodobý vzťah medzi hypotekárnym maklérom a dlžníkom, podľa ktorého sú dlžníci niekedy nabádaní k nadmernému riziku.
• Nedostatok finančnej gramotnosti a nadmerné riskovanie zo strany hypotekárnych dlžníkov.
• Špekulatívne a riskantné správanie kupujúcich domov a investorov do nehnuteľností poháňané nerealistickými a neudržateľnými odhadmi ceny nehnuteľností.

Všetky tieto premenné sa môžu kombinovať a spôsobiť bublinu na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Majú tendenciu sa navzájom živiť. Podrobná diskusia o každom z nich je mimo rozsahu tohto článku. Jednoducho upozorňujeme, že všeobecne, rovnako ako všetky bubliny, zvýšenie aktivity a cien predchádza nadmernému riskovaniu a špekulatívnemu správaniu všetkých účastníkov trhu - kupujúcich, dlžníkov, veriteľov, staviteľov a investorov.

Sily, ktoré roztrhli bublinu

Bublina praskne, keď sa nadmerné riskovanie stáva všadeprítomným v celom systéme bývania. Stáva sa to, zatiaľ čo sa ponuka bývania stále zvyšuje. Inými slovami, dopyt sa zvyšuje, zatiaľ čo sa zvyšuje ponuka, čo vedie k poklesu cien.

Táto všadeprítomnosť rizika v celom systéme je spôsobená stratami, ktoré utrpia majitelia domov, hypotekárni veritelia, hypotekárni investori a investori do nehnuteľností. Tieto straty by mohli byť vyvolané množstvom vecí vrátane:

• Zvýšenie úrokových sadzieb, ktoré vedie niektorých majiteľov domov mimo dosahu majiteľov domov av niektorých prípadoch spôsobuje, že domácnosť je momentálne nedostupná. To často vedie k zlyhaniu a zabráneniu prístupu na trh, čo nakoniec zvyšuje súčasnú ponuku dostupnú na trhu.
• Pokles všeobecnej hospodárskej činnosti, ktorý vedie k menej disponibilnému príjmu, strate pracovných miest a / alebo menšiemu počtu voľných pracovných miest, čo znižuje dopyt po bývaní.
• Dopyt je vyčerpaný, čím sa rovnováha medzi ponukou a dopytom a spomaľuje rýchle tempo zhodnocovania cien domov, na ktoré sa niektorí vlastníci domu, najmä špekulanti, spoliehajú, že ich nákupy budú cenovo dostupné alebo ziskové. Keď rýchle zhodnocovanie cien stagnuje, tí, ktorí sa spoliehajú na to, že si budú môcť dovoliť svoje domovy, môžu prísť o svoje domovy a priniesť na trh viac ponuky.

Pointa je, že keď dôjde k strate úveru, sprísnia sa úverové štandardy, ľahká hypotekárna pôžička už nie je k dispozícii, pokles dopytu, zvýšenie ponuky, špekulanti opúšťajú trh a ceny klesajú.

Crash na trhu s bývaním

V polovici roku 2000 zaznamenala americká ekonomika bublinu na bývaní, ktorá mala priamy vzťah k Veľkej recesii. Po bubline s bodkami sa hodnoty nehnuteľností začali plaziť, čo viedlo k nárastu vlastníctva domov medzi špekulatívnymi kupujúcimi, investormi a inými spotrebiteľmi. Nízke úrokové sadzby, uvoľnené štandardy poskytovania pôžičiek - vrátane požiadaviek na nízke akontácie - umožnili ľuďom, ktorí by za normálnych okolností nikdy nemohli kúpiť dom, stať sa majiteľmi domu. To ešte viac zvýšilo ceny domov.

Mnoho špekulatívnych investorov však prestalo nakupovať, pretože riziko bolo príliš vysoké, čo viedlo ostatných kupujúcich k tomu, aby sa dostali z trhu. To zasa spôsobilo pokles cien. Cenné papiere zabezpečené hypotékou boli predané v obrovských množstvách, zatiaľ čo zlyhanie hypotéky a zabavenie hypotéky vzrástli na bezprecedentnú úroveň.

Priemerná spätná väzba

Majitelia domov sa príliš často dopúšťajú škodlivej chyby spočívajúcej v predpoklade, že nedávny vývoj cien bude pokračovať aj v budúcnosti bez toho, aby sa najprv brali do úvahy dlhodobé miery zhodnocovania cien a potenciál priemernej návratnosti. Zákony fyziky tvrdia, že keď je akýkoľvek objekt - ktorý má hustotu väčšiu ako vzduch - poháňaný smerom nahor, nakoniec sa vráti na Zem, pretože na ňu pôsobia gravitačné sily. Finančné zákony hovoria, že trhy, ktoré prechádzajú obdobím rýchleho zhodnocovania alebo znehodnocovania cien, sa časom vrátia k cenovému bodu, ktorý ich uvedie do súladu s tým, kde ich dlhodobá priemerná miera zhodnocovania naznačuje, že by mali byť. Toto je známe ako priemerná spätná väzba.

Ceny na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie sa tiež riadia týmto zákonom o priemernej reverzii. Po obdobiach rýchleho zhodnocovania cien alebo v niektorých prípadoch odpisov sa vracajú späť tam, kde ich dlhodobá priemerná miera zhodnocovania naznačuje, že by mali byť. Priemerná domáca cena môže byť rýchla alebo postupná. Ceny domov sa môžu rýchlo posunúť do bodu, ktorý ich vráti späť do súladu s dlhodobým priemerom, alebo môžu zostať konštantné, až kým ich dlhodobý priemer nedôjde.

Teoretická hodnota uvedená vyššie bola odvodená vypočítaním priemerného štvrťročného percentuálneho zvýšenia indexu cien nehnuteľností na bývanie od prvého štvrťroka 1985 do štvrtého štvrťroka 1998 - približného bodu, v ktorom ceny domov začali rýchlo rásť nad dlhodobým trendom., Vypočítané priemerné štvrťročné zvýšenie v percentách sa potom použilo na počiatočnú hodnotu uvedenú v grafe a na každú nasledujúcu hodnotu na odvodenie teoretickej hodnoty indexu cien nehnuteľností na bývanie.

Odhady ocenenia ceny

Príliš veľa kupujúcich z domova používa najnovšiu cenovú výkonnosť ako meradlo toho, čo očakávajú v najbližších niekoľkých rokoch. Na základe svojich nereálnych odhadov riskujú nadmerné riziká. Toto nadmerné riskovanie je zvyčajne spojené s výberom hypotéky a veľkosťou alebo cenou domu, ktorý si spotrebiteľ kúpi. Existuje niekoľko hypotekárnych produktov, ktoré sa vo veľkej miere predávajú spotrebiteľom a sú navrhnuté ako relatívne krátkodobé pôžičky. Dlžníci si tieto hypotéky vyberajú na základe očakávaní, že z tejto hypotéky do určitého počtu rokov budú refinancovať, a budú tak môcť urobiť z dôvodu vlastného imania, ktoré v tom čase budú mať vo svojich domovoch.

Nedávny výkon cien domov nie je vo všeobecnosti dobrou predikciou budúceho výkonu cien domov. Kupujúci v domácnosti by sa pri dôležitých rozhodnutiach o financovaní mali zamerať na dlhodobé sadzby zhodnocovania cien nehnuteľností na bývanie a zvážiť finančnú zásadu priemernej návratnosti. Špekulanti by mali robiť to isté.

Aj keď riskovanie nie je zo svojej podstaty zlé a riskovanie je niekedy nevyhnutné a vhodné, kľúčom k dobrému rozhodnutiu na základe rizika je porozumenie a meranie rizík pomocou finančne spoľahlivých odhadov. Platí to najmä pre najväčšie a najdôležitejšie finančné rozhodnutie, ktoré väčšina ľudí robí - nákup a financovanie domu.

Spodný riadok

Jednoduchým a dôležitým princípom financovania je priemerná návratnosť. Kým na trhoch s nehnuteľnosťami na bývanie nie sú také bubliny ako na niektorých trhoch, na trhu s bývaním existujú. Dlhodobé priemery sú dobrým ukazovateľom toho, kde sa ceny nehnuteľností nakoniec stanú v obdobiach rýchleho zhodnocovania nasledovaného stagnujúcimi alebo klesajúcimi cenami. To isté platí pre obdobia podpriemerného zhodnocovania cien.