Prečo väčšina mojich hypotekárnych splátok začína ako úrok?

Čiastka hypotekárnej splátky sa skladá z kombinácie splácania úrokov a istiny. Počas trvania hypotéky sa zmení podiel úroku na príkazcovi.

Spočiatku bude platba majiteľa domu v prvom rade úrokom, s malým množstvom istiny. Keď hypotéka dozrie, hlavná časť platby sa zvýši a úroková časť sa zníži. Dôvodom je skutočnosť, že účtovaný úrok je založený na aktuálnom zostatku hypotéky, ktorý klesá s splácaním istiny. Čím je hypotéka menšia, tým nižší je úrok.

Napríklad si vezmite jednoduchú hypotéku na 100 000 dolárov pri úrokovej sadzbe 4% ročne a do splatnosti 24 rokov. Ročná splátka hypotéky je 6 558, 68 USD. Prvá platba bude zahŕňať úrokový poplatok 4 000 $ (100 000 x 4%) a splátka istiny 2 558, 68 USD (6 558, 68 - 4 000 USD). Zostatok hypotéky po tejto platbe je 97 441, 32 USD (100 000 - 2 588, 68 USD). Ďalšia platba sa bude rovnať prvej, 6 558, 68 $, teraz však bude mať inú časť úroku ako istina. Úrokový poplatok za druhú platbu bude 3 897, 65 USD (97 441, 32 x 4 percentá), zatiaľ čo preddavok na splátky istiny bude 2 661, 03 $ (6 558, 68 USD - 3 897, 65 USD).

Hlavná časť druhej platby je približne o 100 dolárov vyššia ako prvá. Deje sa tak preto, že majiteľ domu zaplatil peniaze na istinu - znížil ich - a nová platba úrokov sa počíta z nižšej sumy istiny. Ku koncu hypotéky budú platby predovšetkým splátky istiny.

Toto je základný príklad využívajúci tradičnú obyčajnú vanilkovú pôžičku. S exotickými hypotékami môžu majitelia domov vyberte si svoje mesačné splátky hypotéky.

Ako splácať hypotéky

Aj keď úroková časť každý mesiac klesá, samotné splátky hypotéky sa časom neklesajú. Viac peňazí smeruje na rovnováhu istiny, ktorá sa počas životnosti úveru úplne amortizuje. Výsledkom je, že v priebehu nasledujúcich rokov bude viac platieb vlastníkovi domu smerovať k istine, čím sa zvyšuje miera, v ktorej majiteľ domu vytvára kapitál, a znižuje dlžná suma. Počas 30-ročného 30-ročného hypotéky zvyšuje majiteľ domu svoju majetkovú pozíciu omnoho viac pri každej platbe v porovnaní s platbami v prvom a druhom roku.

Znižovanie platieb

Existujú však osobitné situácie, v ktorých sa môžu splátky hypotéky znížiť.

Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) môže v priebehu času klesať. Pri tomto type hypotéky úroková sadzba kolíše na základe indexu, ktorý odráža náklady požičiavateľa na úverových trhoch. Platby za ARM sa môžu znížiť, ak sa referenčná sadzba úveru v priebehu úveru zníži. ARM má však rovnaký potenciál na zvýšenie platieb, niekedy podstatne. V dokumentoch o pôžičke sa uvádza, koľko sa môže úroková sadzba každý rok zvýšiť, ako aj maximum, ktoré sa môže počas celého obdobia úveru zvýšiť.

Dlžník, ktorý musí platiť hypotekárne poistenie počas prvých rokov pôžičky, môže zaznamenať, že jej splácanie hypotéky sa časom znižuje. Väčšina hypotekárnych spoločností obmedzuje pôžičky na 80% z kúpnej ceny alebo hodnoty domu, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia, a očakáva sa, že dlžník príde s ďalšími 20% ako záloha. Tento pomer hodnoty úveru k hodnote [LTV] je určený na ochranu veriteľa, ak hodnota domu klesne a dlžník dlhuje viac, ako je hodnota domu. V niektorých situáciách si požičiavatelia dovolia vlastníkom domu požičať si viac ako 80% kúpnej ceny, ale v rámci dohody si požičiavatelia vyžadujú hypotekárne poistenie. Toto poistenie chráni veriteľa, ak musí vylúčiť z nehnuteľnosti, ktorá má nižšiu hodnotu ako zostatok úveru. Dlžník platí poistné v rámci mesačnej splátky hypotéky.

Len čo zostatok pôžičky dlžníka klesne na určité percento domácej hodnoty - zvyčajne 78% - môže dlžník požiadať veriteľa, aby znížil hypotekárne poistenie. Za predpokladu, že je dlžník úspešný, splátka hypotéky sa po zvyšok úveru zníži, pretože už neobsahuje poistné na hypotéku.