Kedy (a kedy nie) refinancovať hypotéku

Refinancovanie hypotéky znamená splatenie existujúcej pôžičky a jej nahradenie novou. Existuje mnoho dôvodov, prečo majitelia domov refinancujú: získať nižšiu úrokovú sadzbu; skrátiť dobu ich hypotéky; previesť z hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou alebo naopak; využiť vlastný kapitál na financovanie veľkého nákupu alebo na konsolidáciu dlhu.

Keďže refinancovanie môže stáť od 3% do 6% istiny úveru a - rovnako ako pri pôvodnej hypotéke - vyžaduje hodnotenie, vyhľadávanie titulov a poplatky za žiadosti, je pre majiteľa domu dôležité, aby určil, či je refinancovanie múdre finančné rozhodnutie.

Refinancovanie na zabezpečenie nižšej úrokovej sadzby

Jedným z najlepších dôvodov na refinancovanie je zníženie úrokovej sadzby z existujúcej pôžičky. Historicky platí pravidlo, že refinancovanie je dobrý nápad, ak môžete znížiť úrokovú sadzbu najmenej o 2%. Mnohí veritelia však tvrdia, že 1% úspora je dostatočnou motiváciou na refinancovanie.

Kľúčové jedlá

• Nižšia úroková miera z hypotéky je jedným z najlepších dôvodov na refinancovanie.
• Ak úrokové sadzby klesnú, zvážte refinancovanie, aby ste skrátili dobu hypotéky a platili podstatne menej úrokových splátok.
• Prechod na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou - alebo na hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou - môže mať zmysel v závislosti od sadzieb a toho, ako dlho plánujete zostať v terajšom dome.
• Využitie vlastného imania alebo konsolidácia dlhu môžu byť dobrými dôvodmi na refinancovanie - alebo to môže niekedy viesť k zhoršeniu pasce dlhov.

Zníženie úrokovej sadzby vám nielen pomôže ušetriť peniaze, ale tiež zvyšuje mieru, za ktorú si budujete kapitál vo svojej domácnosti, a môže tiež znížiť veľkosť vašej mesačnej platby. Napríklad 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou s úrokovou sadzbou 9% na 100 000 dolárov na bývanie má splátku istiny a úroku vo výške 804, 62 USD. Rovnaká pôžička vo výške 4, 5% znižuje vašu platbu na 506, 69 USD.

Refinancovanie na skrátenie doby úveru

Keď úrokové sadzby klesnú, majitelia domov majú často možnosť refinancovať existujúcu pôžičku na inú pôžičku, ktorá bez výraznej zmeny v mesačnej splátke má výrazne kratšiu dobu splatnosti. V prípade hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov na bývanie 100 000 dolárov môže refinancovanie z 9% na 5, 5% skrátiť lehotu splatnosti na polovicu až 15 rokov s miernou zmenou mesačnej splátky z 804, 62 USD na 817, 08 USD.

Refinancovanie na konverziu na hypotéku s nastaviteľnou alebo fixnou sadzbou

Aj keď ARM často začínajú ponúkať nižšie sadzby ako hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou, pravidelné úpravy môžu viesť k zvýšeniu sadzieb, ktoré je vyššie ako sadzba dostupná prostredníctvom hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Ak k tomu dôjde, prechod na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou má za následok nižšiu úrokovú sadzbu a vylučuje obavy z budúcich zvyšovaní úrokovej sadzby.

Naopak, prevod z pevnej pôžičky na ARM môže byť dobrou finančnou stratégiou, ak úrokové sadzby klesajú. Ak sadzby naďalej klesajú, výsledkom pravidelných úprav sadzieb ARM je zníženie sadzieb a menšie mesačné splátky hypotéky, čo eliminuje potrebu refinancovania pri každom poklese sadzieb. Na druhej strane by s rastúcimi úrokovými mierami hypoték to bola nemúdra stratégia.

Prechod na ARM, ktorý má často nižšiu mesačnú splátku ako hypotéka na dobu určitú, môže byť pre majiteľov domov, ktorí neplánujú zostať vo svojom dome viac ako niekoľko rokov, dobrým nápadom. Ak úrokové sadzby klesajú, títo majitelia domov môžu znížiť úrokovú sadzbu svojej pôžičky a mesačnú platbu, ale nebudú sa musieť starať o budúce vyššie úrokové sadzby, pretože nebudú bývať v dome dosť dlho.

Refinancovanie na ťarchu vlastného imania alebo na konsolidáciu dlhu

Kým vyššie uvedené dôvody na refinancovanie sú všetky finančne zdravé, refinancovanie hypotéky môže byť klzkým svahom k nekonečnému dlhu.

Majitelia domov často pristupujú k majetku vo svojich domovoch na pokrytie veľkých výdavkov, ako sú náklady na prestavbu domu alebo vysokoškolské vzdelávanie dieťaťa. Títo majitelia domov môžu zdôvodniť refinancovanie tým, že prestavba dodáva domovu hodnotu alebo že úroková sadzba z hypotekárneho úveru je nižšia ako úroková sadzba z peňazí požičaných z iného zdroja.

Ďalším dôvodom je to, že úrok z hypotéky je daňovo uznateľný. Aj keď tieto argumenty môžu byť pravdivé, zvyšovanie počtu rokov, ktoré dlhujete hypotéke, je zriedka inteligentné finančné rozhodnutie, ani míňanie dolára na úroky, aby sa získal 30-percentný odpočet dane. Upozorňujeme tiež, že od nadobudnutia účinnosti zákona o znížení daní a pracovných miest sa výška úveru, z ktorého si môžete odpočítať úrok, znížila z 1 milióna USD na 750 000 USD, ak ste si dom kúpili po 15. decembri 2017.

Mnoho majiteľov domov refinancovať na konsolidáciu svojich dlhov. Za nominálnu hodnotu je dobré nahradiť dlh s vysokým úrokom hypotékou s nízkym úrokom. Refinancovanie bohužiaľ neprináša automatickú finančnú obozretnosť. Urobte tento krok, iba ak ste presvedčení, že môžete odolať pokušeniu minúť, keď vás refinancovanie zbaví dlhu.

Obnovenie 3% až 6% istiny, ktoré náklady na refinancovanie, trvá roky, tak to nerobte, pokiaľ nemáte v pláne zostať v terajšom dome dlhšie ako niekoľko rokov.

Uvedomte si, že veľké percento ľudí, ktorí kedysi generovali vysoký úrok z kreditných kariet, automobilov a iných nákupov, to jednoducho urobí znova po tom, čo im poskytne refinancovanie hypotéky. To vytvára okamžitú štvornásobnú stratu pozostávajúcu z premrhaných poplatkov za refinancovanie, strateného vlastného imania v dome, ďalších rokov zvýšených úrokových splátok z novej hypotéky a návratu vysokonapäťového dlhu po opätovnom maximalizovaní kreditných kariet - možné výsledkom je nekonečné udržanie dlhového cyklu a prípadný bankrot.

Spodný riadok

Refinancovanie môže byť veľkým finančným krokom, ak zníži splácanie hypotéky, skráti dobu vašej pôžičky alebo pomôže rýchlejšie budovať kapitál. Pri starostlivom použití môže byť tiež cenným nástrojom na kontrolu dlhu. Pred refinancovaním si dôkladne preverte svoju finančnú situáciu a opýtajte sa sami seba: Ako dlho plánujem pokračovať v bývaní v dome? Koľko peňazí ušetrím refinancovaním?

Zákon o znížení daní a pracovných miest zmenil veľkosť pôžičky, z ktorej si môžete odpočítať úrok: klesol z 1 milióna dolárov na 750 000 dolárov, ak ste si dom kúpili po 15. decembri 2017.

Nezabudnite, že refinancovanie stojí 3% až 6% istiny úveru. Trvá to roky, než sa tieto náklady vrátia s úsporami dosiahnutými nižšou úrokovou sadzbou alebo kratšou dobou splatnosti. Ak teda neplánujete zostať doma viac ako niekoľko rokov, náklady na refinancovanie môžu negovať niektorú z potenciálnych úspor. Tiež sa oplatí pamätať na to, že dôvtipný majiteľ domu vždy hľadá spôsoby, ako znížiť dlh, vybudovať kapitál, ušetriť peniaze a eliminovať splátky hypotéky. Vybratie hotovosti z vlastného imania pri refinancovaní nepomáha dosiahnuť žiadny z týchto cieľov.