Čo by ste mali vedieť o oceňovaní nehnuteľností

Odhadovanie hodnoty nehnuteľností je potrebné pre rôzne snahy, vrátane financovania, výpisu z predaja, analýzy investícií, poistenia majetku a zdaňovania. Ale pre väčšinu ľudí je určovanie požadovanej alebo kúpnej ceny nehnuteľností najužitočnejšou aplikáciou oceňovania nehnuteľností. Tento článok poskytne úvod do základných pojmov a metód oceňovania nehnuteľností, najmä pokiaľ ide o predaj.

Oceňovanie nehnuteľností: Čo by ste mali vedieť

Základné pojmy oceňovania

hodnota
Technicky povedané, hodnota nehnuteľnosti je definovaná ako súčasná hodnota budúcich výhod vyplývajúcich z vlastníctva nehnuteľnosti. Na rozdiel od mnohých spotrebných tovarov, ktoré sa rýchlo používajú, výhody nehnuteľností sa vo všeobecnosti realizujú po dlhú dobu. Odhad hodnoty nehnuteľnosti musí preto brať do úvahy ekonomické a sociálne trendy, ako aj vládne kontroly alebo nariadenia a environmentálne podmienky, ktoré môžu ovplyvniť štyri prvky hodnoty:

• Dopyt: túžba alebo potreba vlastníctva podporovaná finančnými prostriedkami na uspokojenie tejto túžby
• Užitočnosť: schopnosť uspokojiť túžby a potreby budúcich majiteľov
• Slabosť: konečná ponuka konkurenčných vlastností
• Prevoditeľnosť: jednoduchosť prevodu vlastníckych práv

Hodnota verzus cena a cena

Hodnota sa nemusí nevyhnutne rovnať cene alebo cene . Náklady sa vzťahujú na skutočné výdavky - napríklad na materiál alebo prácu. Cena na druhej strane je suma, ktorú niekto za niečo zaplatí. Aj keď cena a cena môžu ovplyvniť hodnotu, neurčujú hodnotu. Predajná cena domu môže byť 150 000 dolárov, ale hodnota môže byť výrazne vyššia alebo nižšia. Napríklad, ak nový vlastník nájde v dome závažnú chybu, napríklad chybné nadácie, hodnota domu môže byť nižšia ako cena.

Trhová hodnota

Posúdenie je názor alebo odhad týkajúci sa hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti k určitému dátumu. Hodnotiace správy používajú podniky, vládne agentúry, jednotlivci, investori a hypotekárne spoločnosti pri rozhodovaní o transakciách s nehnuteľnosťami. Cieľom ocenenia je určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti - najpravdepodobnejšiu cenu, ktorú nehnuteľnosť prinesie na konkurenčnom a otvorenom trhu.

Trhová cena, cena, za ktorú nehnuteľnosť skutočne predáva, nemusí vždy predstavovať trhovú hodnotu. Napríklad, ak je predávajúci pod nátlakom z dôvodu hrozby vylúčenia alebo ak sa uskutoční súkromný predaj, nehnuteľnosť sa môže predať pod trhovou hodnotou.

Metódy hodnotenia

Presné hodnotenie závisí od metodického zberu údajov. Zhromažďujú sa a analyzujú sa konkrétne údaje, ktoré sa týkajú podrobností týkajúcich sa konkrétneho majetku, a všeobecné údaje týkajúce sa národa, regiónu, mesta a susedstva, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a získajú sa hodnoty. Hodnotenia používajú tri základné prístupy na určenie hodnoty vlastnosti.

Metóda 1: Prístup na porovnanie predaja

Prístup porovnania predaja sa bežne používa pri oceňovaní rodinných domov a pozemkov. Niekedy sa nazýva prístup k trhovým údajom, je to odhad hodnoty odvodenej porovnaním nehnuteľnosti s nedávno predanými nehnuteľnosťami s podobnými charakteristikami. Tieto podobné vlastnosti sa označujú ako porovnateľné a s cieľom poskytnúť platné porovnanie musí každá:

• Byť čo najbližšie k majetku subjektu
• Boli predané v minulom roku na otvorenom konkurenčnom trhu
• Boli predané za typických trhových podmienok

Pri hodnotení by sa mali použiť najmenej tri alebo štyri porovnateľné výrobky. Najdôležitejšie faktory, ktoré je potrebné pri výbere porovnateľných údajov zohľadniť, sú veľkosť, porovnateľné vlastnosti a - možno predovšetkým - umiestnenie, čo môže mať obrovský vplyv na trhovú hodnotu nehnuteľnosti.

Porovnateľné vlastnosti

Keďže žiadne dve vlastnosti nie sú presne podobné, úpravy predajných cien porovnateľných výrobkov sa vykonajú tak, aby sa zohľadnili odlišné vlastnosti a ďalšie faktory, ktoré by ovplyvnili hodnotu, vrátane:

• Vek a stav budov
• Dátum predaja, ak dôjde k ekonomickým zmenám medzi dátumom predaja porovnateľného tovaru a dátumom posúdenia
• Podmienky predaja, napríklad ak bol predajca nehnuteľnosti pod nátlakom alebo ak bol majetok predaný medzi príbuznými (za zníženú cenu)
• Poloha, pretože podobné vlastnosti sa môžu líšiť v závislosti od okolia
• Fyzické vlastnosti vrátane veľkosti pozemku, úpravy terénu, typu a kvality stavby, počtu a typu izieb, štvorcových stôp obytného priestoru, parkiet, garáže, kuchynských vylepšení, krbu, bazénu, centrálneho vzduchu atď.

Odhad trhovej hodnoty predmetu nehnuteľnosti bude spadať do rozsahu tvoreného upravenými predajnými cenami porovnateľných výrobkov. Keďže niektoré úpravy predajných cien porovnateľných výrobkov budú subjektívnejšie ako iné, vážené úvahy sa zvyčajne venujú porovnateľným porovnateľným cenám, ktoré majú najmenšiu mieru úpravy.

Metóda 2: Prístup k nákladom

Nákladový prístup sa môže použiť na odhad hodnoty nehnuteľností, ktoré boli vylepšené jednou alebo viacerými budovami. Táto metóda zahŕňa samostatné odhady hodnoty budovy (budov) a pozemku, pričom sa zohľadňujú odpisy. Odhady sa spočítajú, aby sa vypočítala hodnota celej vylepšenej vlastnosti. Nákladový prístup vychádza z predpokladu, že rozumný kupujúci by neplatil viac za existujúcu vylepšenú nehnuteľnosť ako cena za kúpu porovnateľnej dávky a výstavbu porovnateľnej budovy. Tento prístup je užitočný, ak je posudzovaná nehnuteľnosť typom, ktorý sa často nepredáva a nevytvára príjem. Medzi príklady patria školy, kostoly, nemocnice a vládne budovy.

Stavebné náklady možno odhadnúť niekoľkými spôsobmi, vrátane metódy štvorcových stôp, pri ktorej sa cena za meter štvorcový v poslednej dobe porovnateľnej násobí počtom štvorcových stôp v predmetnej budove; metóda jednotkovej výroby, pri ktorej sa náklady odhadujú na základe stavebných nákladov na jednotku miery jednotlivých stavebných prvkov vrátane práce a materiálu; a metódu zisťovania množstva, ktorá odhaduje množstvá surovín, ktoré budú potrebné na nahradenie budovy subjektu, spolu so súčasnou cenou materiálov a súvisiacimi nákladmi na inštaláciu.

znehodnotenie

Na účely ocenenia sa odpisy vzťahujú na všetky podmienky, ktoré negatívne ovplyvňujú hodnotu zlepšenia nehnuteľností, a zohľadňujú:

• Fyzické poškodenie vrátane liečiteľného poškodenia, ako je maľovanie a výmena strechy, a nevyliečiteľné poškodenie, napríklad štrukturálne problémy
• Funkčné zastaranie, ktoré sa vzťahuje na fyzické alebo dizajnové prvky, ktoré už majitelia nehnuteľností nepovažujú za potrebné, ako sú zastarané spotrebiče, staré svietidlá alebo domy so štyrmi spálňami, ale iba jedna vaňa
• Ekonomické zastarávanie spôsobené faktormi, ktoré sú mimo nehnuteľnosti, ako napríklad umiestnenie v blízkosti hlučného letiska alebo znečisťujúcej továrne.

metodológie

• Odhadnite hodnotu pôdy, ako by bola neobsadená a použiteľná na jej najvyššie a najlepšie využitie, pomocou prístupu porovnania predaja, pretože pôdu nemožno odpisovať.
• Odhadnite súčasné náklady na výstavbu budovy a vylepšenia staveniska.
• Odhadnite výšku znehodnotenia zlepšení vyplývajúcich zo zhoršenia kvality, funkčného zastarania alebo ekonomického zastarania.
• Odpočítať odpisy z odhadovaných nákladov na výstavbu.
• Pridajte odhadovanú hodnotu pôdy k odpisovaným nákladom na budovu (budovy) a vylepšenia staveniska, aby ste určili celkovú hodnotu nehnuteľnosti.

Metóda 3: Prístup kapitalizácie príjmu

Táto metóda sa často nazýva jednoducho výnosový prístup a je založená na vzťahu medzi mierou návratnosti, ktorú investor potrebuje, a čistým výnosom, ktorý nehnuteľnosť vytvára. Používa sa na odhad hodnoty nehnuteľností produkujúcich príjmy, ako sú bytové komplexy, administratívne budovy a nákupné centrá. Hodnotenie pomocou prístupu založeného na kapitalizácii príjmu môže byť pomerne jednoduché, keď sa dá očakávať, že majetok subjektu bude generovať budúci príjem, a keď sú jeho výdavky predvídateľné a stabilné.

Priama kapitalizácia

Odhadcovia vykonajú nasledujúce kroky pri použití prístupu priamej kapitalizácie:

• Odhadnite ročný potenciálny hrubý príjem.
• Zohľadnite straty na neobsadenom pracovnom mieste a výbere nájomného, ​​aby ste určili efektívny hrubý príjem.
• Odpočítajte ročné prevádzkové náklady na výpočet čistého ročného prevádzkového príjmu.
• Odhadnite cenu, ktorú by typický investor zaplatil za príjem získaný konkrétnym typom a triedou majetku. To sa dosahuje odhadom miery návratnosti alebo miery kapitalizácie.
• Použite mieru kapitalizácie na ročný čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti, aby ste vytvorili odhad hodnoty nehnuteľnosti.

Multiplikátory hrubého príjmu

Metódu multiplikátora hrubého príjmu (GIM) je možné použiť na hodnotenie iných nehnuteľností, ktoré sa obvykle nekúpia ako príjmy, ale ktoré by sa mohli prenajať, ako napríklad rodinné domy a dvojdomy. Metóda GRM spája predajnú cenu nehnuteľnosti s očakávaným príjmom z prenájmu. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľnosť na prenájom nehnuteľností“)

V prípade obytných nehnuteľností sa zvyčajne používa hrubý mesačný príjem; v prípade komerčných a priemyselných nehnuteľností by sa použil hrubý ročný príjem. Metóda multiplikátora hrubého príjmu sa môže vypočítať takto:

Predajná cena ÷ Príjem z prenájmu = multiplikátor hrubého príjmu

Údaje o nedávnom predaji a prenájme z najmenej troch podobných nehnuteľností sa môžu použiť na stanovenie presného GIM. GIM sa potom môže uplatniť na odhadovaný trhový prenájom predmetu nehnuteľnosti na reálnu trhovú hodnotu, ktorý sa dá vypočítať takto:

Výnos z prenájmu x GIM = odhadovaná trhová hodnota

Spodný riadok

Presné oceňovanie nehnuteľností je dôležité pre hypotekárnych veriteľov, investorov, poisťovateľov a kupujúcich a predajcov nehnuteľností. Aj keď oceňovanie obvykle vykonávajú kvalifikovaní odborníci, každý, kto sa podieľa na skutočnej transakcii, môže mať úžitok zo základného pochopenia rôznych metód oceňovania nehnuteľností.