Pochopenie úverov na vlastný kapitál a úverových liniek

Úvery na bývanie môžu byť cenovo dostupným spôsobom, ako využiť kapitál vo vašom dome, ktorý môžete použiť na vylepšenie domácnosti, zaplatiť za vzdelanie a splácať kreditné karty alebo iné typy dlhov. Považujú sa za druhé hypotéky, pretože sú zabezpečené vaším majetkom a zvyčajne majú nižšie úrokové sadzby ako nezabezpečené pôžičky. Úroky zaplatené z týchto pôžičiek, použité na osobné veci, boli predtým odpočítateľné z daní. Po zavedení zákona o daňových úľavách a pracovných miestach však bude úrok odpočítateľný iba vtedy, ak sa pôžičky „použijú na nákup, výstavbu alebo podstatné zlepšenie domu daňovníka, ktorý poskytuje pôžičku“, ako sa uvádza v úrade pre vnútorné príjmy.

Dva typy pôžičiek: pôžičky na vlastný kapitál a HELOC

Existujú dva typy pôžičiek na nehnuteľnosti. Prvým je pôžička stanovenej sumy peňazí financovaných na stanovené obdobie (zvyčajne päť až 15 rokov) s pevnou úrokovou sadzbou as pevnou platbou. Druhý typ sa nazýva úverová linka vlastného kapitálu (HELOC).

HELOC má variabilnú úrokovú sadzbu a funguje skôr ako kreditná karta s dátumom vypršania platnosti (často až 10 rokov po vybratí úverovej linky). Ak máte vážne finančné problémy, stratíte zamestnanie alebo máte nečakanú chorobu, môžete naraziť na problém s akýmkoľvek typom vlastného imania.

Ďalšou komplikáciou HELOC je výrazný kontrast medzi počiatočnou fázou (obdobie čerpania), keď máte prístup k úverovému limitu a možno budete musieť zaplatiť iba úroky z požičaných peňazí, a druhou (oveľa nákladnejšou) ) fáza „splácanie“, keď vyprší platnosť úverového limitu a zo zvyšného zostatku musíte začať splácať istinu aj úrok. (Pre viac objasnenie si prečítajte kapitolu Home Equity vs. HELOC. )

Veritelia nebudú automaticky vylúčení

Nesplnenie úveru na vlastný kapitál alebo úverovej linky by mohlo viesť k vylúčeniu. To, čo vlastne požičiava poskytovateľ vlastného kapitálu, skutočne závisí od hodnoty vášho domu. Ak máte vo svojom dome majetok, váš veriteľ pravdepodobne začne zabavovať majetok, pretože má slušnú šancu získať späť svoje peniaze po splatení prvej hypotéky. Čím viac kapitálu, tým pravdepodobnejšie bude váš druhý hypotekárny veriteľ vylúčiť.

Ak ste pod vodou (váš domov má hodnotu menšiu ako kombinovaná suma vlastnená na prvej aj druhej hypotéke), je pravdepodobné, že váš domáci veriteľ nebude môcť vylúčiť. Je to preto, že prvá hypotéka má prednosť, čo znamená, že je pravdepodobné, že druhý držiteľ hypotéky po uzavretí zmluvy nedostane žiadne peniaze. Namiesto toho sa druhý držiteľ hypotéky rozhodne žalovať osobne za peniaze, ktoré dlhujete. Aj keď sa súdny proces môže zdať menej desivý ako konanie vo veci vylúčenia, môže vám stále ublížiť na úvere a veritelia môžu ozdobiť mzdy, pokúsiť sa prevziať iný majetok alebo uložiť bankové účty a získať tak dlžné sumy.

Nečakajte, kým konáte

Väčšina hypotekárnych veriteľov a banky nechcú, aby ste predvolili svoj úver na vlastný kapitál alebo úverovú linku, takže ak sa snažíte uskutočniť platby, budú s vami spolupracovať. V takom prípade je dôležité čo najskôr kontaktovať svojho veriteľa. Posledná vec, ktorú by ste mali urobiť, je pokúsiť sa problém vyriešiť. Veritelia nemusia byť ochotní s vami spolupracovať, ak ste ignorovali ich hovory a listy ponúkajúce pomoc.

Pokiaľ ide o to, čo môže veriteľ urobiť, existuje niekoľko možností. Niektorí veritelia ponúkajú úpravy vašej pôžičky alebo úverového rámca. Napríklad Bank of America bude spolupracovať s dlžníkmi tým, že ponúkne úpravu podmienok, úrokových sadzieb, mesačných platieb alebo kombináciou troch z nich, aby bola pôžička alebo HELOC dostupnejšie. Aby sa dlžníci mohli uchádzať o pôžičku Bank of America alebo o modifikáciu HELOC, musia spĺňať určité predpoklady:

• Museli mať pôžičku najmenej deväť mesiacov.
• Za posledných 12 mesiacov alebo dvakrát za posledných päť rokov nesmeli dostať žiadnu pomoc s vlastným kapitálom.
• Musia podstúpiť finančné ťažkosti.
• Musí byť schopný splácať úver.

Iní súkromní veritelia - napríklad Sallie Mae, ktorá ponúka študentské pôžičky - spolupracujú s dlžníkom, ktorý sa snaží splácať splátky tým, že ponúka viacnásobné odklady a možnosti splácania. Pre dlžníkov, ktorí nespĺňajú podmienky, Bank of America ponúka rozšírenie platieb alebo splátkové plány, aby dohnali delikventné platby.

Obmedzená pomoc vlády

Pomoc federálnej vlády je obmedzená. Program Obnova administratívy Obamovej administratívy (HAMP), ktorý umožnil vlastníkom domu znižovať mesačné splátky vrátane splátok za druhé hypotéky, ako sú pôžičky na vlastné imanie a úverové linky, bol pre nových žiadateľov uzavretý 30. decembra 2016. Sprístupnenie domu dostupným Stránka Možnosti hypotekárnej pomoci má však informácie a rady o tom, ako vyhľadať pomoc od vášho veriteľa, v závislosti od toho, či je váš problém dočasný alebo dlhodobý.

Ak bývate v jednom z 18 štátov plus v okrese Columbia, ktorý sa zúčastňuje na Fonde pre najťažšie postihnutia, pravdepodobne by ste tam mali nárok na pomoc. Niektoré štáty už ukončili proces podávania žiadostí a po 31. decembri 2020 nebudú v žiadnom štáte akceptované žiadne žiadosti.

Spodný riadok

Úvery na bývanie a úverové linky môžu byť lacným spôsobom, ako využiť kapitál vo vašej domácnosti. Ak sa ocitnete v ťažkostiach, máte na výber. Od poskytovateľov pôžičiek, ako je napríklad úprava pôžičky, po obmedzenú pomoc vlády, existujú spôsoby, ako sa dostať z problému s vlastným kapitálom alebo problémom HELOC bez toho, aby ste sa museli vyhnúť vylúčeniu. Kľúčom vo všetkých možnostiach je okamžitá pomoc, namiesto toho, aby sme dúfali, že problém zmizne sám.

Pokračovať v čítaní

Pôžičky pre domácnosti a HELOC
Najchytrejší spôsob, ako využiť svoj domáci kapitál
Refinancovanie vášho úveru na domáci kapitál: Sprievodca
5 dôvodov, prečo nepoužiť úverový rámec vlastného kapitálu
Ako funguje možnosť s pevnou sadzbou HELOC
Refinancovanie verzus pôžička na vlastný kapitál
Výber úveru na domáci kapitál alebo úverového rámca
Úverová linka vlastného kapitálu: 4 spôsoby refinancovania
Odpočítava sa úrok z úverovej linky na vlastný kapitál (HELOC)?
Zlý kredit? Stále môžete získať úver na domáci kapitál
Pôžička na hypotéku a domáci kapitál: ako sa líšia