Porozumenie Indexu bývania typu Shiller

Pravdepodobne ste už počuli v správach opakovane uvedený index Case-Shiller. Možno viete, že to má niečo spoločné s cenami domov a trhom s nehnuteľnosťami. Čo je však tento index presne a ako to ovplyvňuje vás?

Čo je to index Case-Shiller?
Index Case-Shiller vyvinuli v 80. rokoch dvaja ekonómovia: Allan Weiss, Karl Case a Robert Shiller. Trio neskôr založilo spoločnosť na predaj svojho výskumu; túto spoločnosť kúpila spoločnosť Fiserv, Inc., ktorá uvádza údaje za indexom. Údaje sú potom distribuované spoločnosťou Standard & Poor's.

Index, formálne známy ako index domovských cien S & P / Case-Shiller, v skutočnosti vôbec nie je jedným indexom. Existuje skutočne niekoľko indexov:

• Národný index cien domov, ktorý pokrýva deväť hlavných sčítaní ľudu. Vypočítava sa štvrťročne a uverejňuje sa posledný utorok vo februári, máji, auguste a novembri.
  
• Kompozitný index s 10 mestami, ktorý pokrýva Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco a Washington, DC.
  
• 20-miestny zložený index, ktorý zahŕňa všetky vyššie uvedené mestá plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle a Tampa.
  
• Dvadsať samostatných indexov oblasti metra pre každé z vyššie uvedených miest.

Indexy, okrem národného indexu, sa zverejňujú posledný utorok každého mesiaca o 9:00 EST. V údajoch, ktoré sa vykazujú, existuje dvojmesačný oneskorenie, takže správa vydaná v máji sa týka iba predaja domov do marca.

Každý index meria zmeny cien rodinných domov, ktoré sú samostatnými rodinami (známe tiež ako domy), pomocou metódy opakovaného predaja, ktorá porovnáva predajné ceny rovnakých nehnuteľností v priebehu času. Nová výstavba je vylúčená - keďže tieto domy sa ešte predtým nepredali, neexistuje spôsob, ako vypočítať, ako sa ich predajné ceny zmenili, kým nemali dvoch majiteľov (v tomto okamihu už nie sú novostavbami). Condos a co-ops nie sú zahrnuté v žiadnom z hlavných indexov; Existuje však samostatný index, ktorý sleduje ceny na piatich hlavných trhoch: Boston, Chicago, New York, Los Angeles a San Francisco.

Druhy predaja sledované indexmi Case-Shiller sa nazývajú transakcie predaja na trh bez zbraní. Ide o transakcie, pri ktorých bol dom predaný za trhovú hodnotu a údaje o predajnej cene je možné použiť na získanie presného prehľadu o trhu s nehnuteľnosťami. Transakcia, pri ktorej matka predala svoj domov svojmu synovi za výhodnú cenu nižšiu ako trhová, by sa do indexu Case-Shiller nezahrnula, pretože presne neodráža celkovú aktivitu na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. Predaje na zabránenie prístupu na trh sú zahrnuté do indexov, pretože predaj medzi bankou a jednotlivcom sa považuje za nezávislý aj opakovaný predaj.

Z indexu sú tiež vylúčené nehnuteľnosti, ktorých zmeny v označení (nehnuteľnosť, ktorá sa nedávno považovala za dom, ale v súčasnosti nie je zahrnutá do bytu), predaj pred alebo po dramatickej zmene nehnuteľnosti (napríklad prerobený dom s dvoma spálňami) do domu s 5 spálňami) a transakcie, pri ktorých sa zdá, že majú chyby v údajoch (napríklad dom, ktorý sa raz predal za 100 000 dolárov, sa neskôr vykázal ako predaný za 10 000 dolárov).

Prečo ceny domov záleží
Samozrejme, ak hľadáte na kúpu alebo na predaj obytnú nehnuteľnosť, zaujíma vás, či ceny domov stúpajú alebo klesajú a koľko. Ak predávate a zdá sa, že ceny rastú, možno budete chcieť pozastaviť predaj, kým budete čakať a zistiť, či ceny neustále stúpajú. Ak kupujete a vidíte, že ceny stúpajú, možno budete chcieť urýchliť svoje rozhodnutie o kúpe, zatiaľ čo ešte stále existuje obchod. Ak ceny klesajú, možno budete chcieť zistiť, či môžete svoj nákup pozastaviť, zatiaľ čo ceny klesajú. Samozrejme, žiadna osoba ani index nemôžu skutočne predpovedať, čo sa stane s cenami domov.

Aj keď nekupujete ani nepredávate dom, ceny domov sú ukazovateľom výkonnosti širšej ekonomiky. Cítia ľudia istotu, že teraz je ten správny čas na veľké a drahé investície? Aká je hospodárnosť konkrétneho geografického regiónu? Ako fungujú podniky, ktoré majú veľký podiel v sektore bývania? Index Case-Shiller poskytuje informácie o všetkých týchto otázkach.

Je dokonca možné nepriamo využiť zmeny cien nehnuteľností investovaním do futures a opcií na index cien nehnuteľností S&P / Case-Shiller (CSI). Tento typ investícií sa odporúča podnikom, ako sú developeri nehnuteľností a nehnuteľností, banky, hypotekárni veritelia a domáci dodávatelia, aby im pomohli zmierniť riziko ich veľkých vkladov v sektore bývania. Dokonca aj podniky, ktoré majú s bývaním málo alebo nemajú nič spoločné, môžu chcieť do týchto produktov investovať, aby diverzifikovali investičné riziká, ktorým sú vystavené.

A nakoniec, veľa ľudí investovalo do svojich domovov minimálne toľko, ak nie viac, ako do akcií. Pohyby cien domov tak majú výrazný vplyv na celkovú hodnotu ich portfólií.

Alternatívne indexy bývania
Indexy Case-Shiller, aj keď možno najznámejšie, nie sú jediné, ktoré sledujú ceny domov.

Federálna finančná agentúra pre bývanie (FHFA) zverejňuje štvrťročný index cien nehnuteľností, ktorý inteligentne pomenoval HPI (alebo Index cien bývania). Na výpočet používa metódu opakovaného predaja Case-Shiller, ale pokrýva 363 metropolitných oblastí a zahŕňa spresnenia, nielen predaj. Podľa FHFA sa tento index vzťahuje iba na „rodinné nehnuteľnosti, ktorých hypotéky kúpili alebo sekuritizovali Fannie Mae alebo Freddie Mac od januára. Veľmi veľké hypotéky známe ako hypotéky jumbo nie sú kúpené ani sekuritizované spoločnosťou Fannie Mae alebo Freddie Mac, takže tieto hypotéky nie sú zahrnuté do indexu.

Spoločnosť s názvom First American CoreLogic vyrába index ceny domov LoanPerformance . Používa tiež údaje o opakovanom predaji, ale je oveľa komplexnejší. Podľa internetovej stránky spoločnosti ich údaje zahŕňajú „6 070 PSČ (58% z celkovej populácie USA), 519 štatistických oblastí založených na jadre (CBSA, 85% z celkovej populácie USA) a 898 okresov (81% z celkovej populácie USA) umiestnených v všetkých 50 štátov a okres Columbia. ““

Index cien nehnuteľností IAS360 sa zverejňuje mesačne a týka sa cenových trendov v štyroch regiónoch sčítania ľudu v USA, deviatich divíziách sčítania ľudu v USA a 360 okresoch v USA pri predaji rodinných domov pre jednu rodinu. Aj keď IAS360 zahŕňa iba transakcie na diaľku, nevyužíva metódu Case-Shiller a hovorí, že „výrazne obmedzuje počet dostupných transakcií na vymedzenie trendu, ktorý sa môže zhoršiť za pomalších trhových podmienok“. Namiesto toho používa IAS360 patentovanú technológiu, pretože sa domnieva, že jej údaje na úrovni okresov sú užitočnejšie ako údaje na sledovanie „rozsiahlych geografických oblastí“. Jedným z kľúčových aspektov indexu je, že sa uverejňuje s iba mesačným oneskorením v porovnaní s dvojmesačným oneskorením Case Shiller, čo z neho robí ukazovateľ včasnosti.

Indexy cien zahraničných nehnuteľností na bývanie
Spojené štáty okrem toho nie sú jedinou krajinou, ktorá vytvára indexy cien nehnuteľností. Tu je niekoľko príkladov ďalších krajín, ktoré produkujú indexy bývania:

• Hlavným indexom Kanady je Národný index cien nehnuteľností na bývanie . Používa tiež metódu opakovaného predaja a kombinuje údaje z predaja rodinných domov vo Vancouveri, Calgary, Toronte, Ottawe, Montreale a Halifaxe.

• Tretí írsky index cien nehnuteľností na bývanie v Írsku vytvára stála banka v Írsku, ktorá vlastní približne 20% hypotekárnych úverov na bývanie v krajine. Tento index berie do úvahy veľkosť, typ, umiestnenie a ďalšie charakteristiky domácnosti pomocou zložitej techniky známej ako viacrozmerná lineárna regresná analýza.

• Hlavným indexom Spojeného kráľovstva je index cien nehnuteľností Halifax, pomenovaný po Halifaxovi, najväčšom hypotekárnom úvere v Spojenom kráľovstve. Používa tiež viacrozmernú lineárnu regresnú analýzu.

záver
Index Case-Shiller je široko používaný a uznávaný barometer trhu s nehnuteľnosťami v USA a širšej ekonomiky. Teraz, keď rozumiete, čo to je a prečo je to dôležité, nabudúce, keď budete čítať noviny alebo pozerať správy, môžete venovať trochu viac pozornosti, keď budete počuť o prípade Case-Shiller Index.