Na predaj vlastníkom alebo pomocou agenta: Čo je pre vás najlepšie?

Metóda „na predaj vlastníkom“ (FSBO) sa javí ako skvelý spôsob, ako ušetriť tisíce dolárov, keď predávate svoj domov. Koniec koncov, provízia štandardného realitného agenta je 6% - to je 15 000 dolárov na domovom 250 000 dolárov. Vzhľadom na veľkosť tohto poplatku si môžete myslieť, že konanie ako agent vášho vlastného predajcu bude určite stáť za úspory. Tu je osem dôvodov, ktoré by ste mali znova premyslieť.

1. Realitné kancelárie sa nemusia ukázať FSBO

V prípade predaja na predaj vlastníkom agent kupujúceho vie, že na druhom konci transakcie nebude profesionálny kolega. Aj keď klient trvá na tom, aby ste videli váš domov, agent by mohol odradiť od predloženia ponuky, citujúc ťažkosti a riziká spojené so snahou uzavrieť obchod bez profesionálneho zastupovania predajcu - a bez zaručenej provízie.

Ak chcete, aby ich zástupcovia predajcov brali vážne, získajte najlepšiu cenu a uistite sa, že vám nevynechajú žiadne kľúčové kroky v tomto procese - alebo riskujete súdny proces - je lepšie použiť realitného agenta, ako sa pokúsiť predať svoj domov sami.

"Existujú iba dva dôvody, prečo ukazujem FSBO: Nie sú k dispozícii žiadne iné zásoby alebo cena je smiešne nízka, " hovorí Bruce Ailion, realitná kancelária RE / MAX Greater Atlanta. Skúsení makléri boli zvyčajne upálení transakciou FSBO, pri ktorej predajca nezaplatil celú dohodnutú províziu - alebo províziu vôbec - agentovi, ktorý priniesol kupujúceho, hovorí Ailion. "Predajcovia FSBO sa považujú za nerealistických, neprimeraných a ťažkých predajcov, ktorých profesionálni realitníci odmietli, " hovorí.

Existujú však agenti kupujúcich, ktorí ukážu váš majetok za správnych podmienok. Realitná kancelária Philadelphia Denise Baron z Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach hovorí, že pokiaľ má podpísanú kupujúcu zmluvu, v ktorej sa uvádza, že keď preukáže domov FSBO, jej agentúra dostane zaplatené, je presvedčená.

"Mám tiež dohodu podpísanú vopred majiteľom, ktorý predáva svoj vlastný majetok alebo domov, " hovorí Baron. V dohode sa uvádza, aký percentuálny poplatok zaplatí predajca agentovi. (Agent môže určiť 6% províziu, aby sa pokúsil nabrať stranu kupujúceho aj predávajúceho. Namiesto toho dohodnúť celkovú províziu na primeranejšiu 2% až 3%.) V dohode sa tiež objasňuje, že Baron pracuje iba v mene kupujúceho a že ako agent kupujúceho je povinná oznámiť svojmu klientovi všetky informácie, ktoré jej predávajúci poskytne, napríklad potreba predať do určitého dátumu.

2. Agenti sa vyhýbajú emocionálnemu predaju

Predaj vášho domu je zvyčajne emocionálny proces. Ak máte agenta, jeden krok vás odstráni a je menej pravdepodobné, že urobíte hlúpe chyby, ako napríklad predraženie vášho domova, odmietnutie čeliť nízkej ponuke, pretože ste urazení, alebo príliš ľahké, keď máte lehotu na predaj. „Realitná kancelária môže pokračovať bez toho, aby oznámila pocit dychtivosti alebo zúfalstva; sledovanie je ich práca, “hovorí Ailion. „Keď predajca opakovane kontroluje, signalizuje, správne alebo nesprávne, ochotu prijať nižšiu cenu.“

Ak sa zriekate agenta, budete musieť riešiť odmietnutie vždy, keď vám kupujúci agent oznámi, že klient nemá záujem. "Ako majiteľ domu môže byť dosť znepokojujúce vypočuť si niektoré komentáre kupujúcich a často aj ich agentov, " hovorí David Kean, realitný maklér spoločnosti Teles Properties v Beverly Hills v Kalifornii.

Agent môže vyradiť bodnutie z odmietnutia a dať pozitívny spin na akúkoľvek negatívnu spätnú väzbu. „Pre predávajúceho je ťažšie udržiavať svoje emócie z predaja, pretože neexistuje žiadna tretia strana, ktorá by odrazila čokoľvek, “ hovorí realitný maklér Jesse Gonzalez, majiteľ Archer Realty v Santa Rosa v Kalifornii. „Napríklad, ak sa nehnuteľnosť nachádza na trhu, majiteľ domu nevie, z akého dôvodu sa domov nepredáva. “

„Pre predávajúceho budú vždy existovať emócie, “ dodáva Gonzalez, „ale konštruktívna kritika sa môže pre predávajúceho ľahšie stráviť, keď pochádza od makléra, ktorý je na ich strane a snaží sa pre nich získať to najlepšie.“

3. Nehnuteľnosť je práca na plný úväzok

Dokážete sa ponáhľať z práce zakaždým, keď niekto chce vidieť váš domov? Môžete sa ospravedlniť zo stretnutia zakaždým, keď váš telefón zazvoní s potenciálnym kupujúcim? Na konci dlhého pracovného dňa máte energiu, aby ste využili každú možnú príležitosť uviesť svoj dom na trh? Ste odborníkom na marketing domovov?

Máte s tým nejaké skúsenosti? Vaša odpoveď na všetky tieto otázky je pravdepodobne „nie.“ Odpoveď agenta na všetky tieto otázky je „áno“. Okrem toho, ak prejdete cez agenta, získate pre vaše predné dvere uzamykateľný box, ktorý agentom umožňuje zobraziť váš domov, aj keď nie ste k dispozícii.

4. Agenti pristupujú k veľkým sieťam

Áno, svoj dom môžete uviesť sami na zoznamoch Zillow, Redfin, Craigslist a dokonca aj v službe MLS (Multiple Listing Service), ktorú agenti používajú. Ale bude to stačiť? Aj keď máte veľkú osobnú alebo profesionálnu sieť, títo ľudia budú pravdepodobne mať malý záujem o šírenie slova, že váš dom je na predaj. Nemáte vzťahy s klientmi, inými agentmi alebo realitnou kanceláriou, aby ste domov priniesli najväčší okruh potenciálnych kupcov. Menší okruh potenciálnych kupcov znamená menší dopyt po vašom vlastníctve, čo sa môže prejaviť tým, že budete dlhšie čakať na predaj svojho domu a pravdepodobne nezískate toľko peňazí, koľko stojí váš dom.

"Dobrý realitný agent by mal mať Rolodex mien a kontaktných informácií, aby mohol rýchlo šíriť slovo o nehnuteľnosti, ktorú práve uviedli, " hovorí realitný maklér Pej Barlavi, generálny riaditeľ spoločnosti Barlavi Realty v New Yorku. „Mám distribučný zoznam s viac ako 3 500 kontaktmi, ktoré od mňa dostanú e-mail do 48 hodín, keď uvedieme nehnuteľnosť. Potom začnem uvádzať nehnuteľnosť na všetky dostupné webové stránky, MLS a stránky pre nehnuteľnosti, aby som udržal tempo a [aby sa neustále zobrazovali. ““

5. Vyradenie nekvalifikovaných kupujúcich

Agent môže zistiť, či niekto, kto si chce pozrieť váš dom, je skutočne kvalifikovaný kupujúci alebo iba snílek alebo zvedavý sused. Je to veľa práce a veľké prerušenie zakaždým, keď musíte pozastaviť svoj život, urobiť z vášho domu perfektný vzhľad a ukázať svoj domov. Chcete obmedziť tieto problémy na predstavenia, ktoré s najväčšou pravdepodobnosťou povedú k predaju.

"Realitných kancelárií sú vyškolení klásť kvalifikačné otázky na určenie závažnosti, kvalifikácie a motivácie perspektívy, " hovorí Ailion. Realitné kancelárie sú tiež vyškolené na to, aby kládali záverečné otázky o tom, ako dlho kupujúci hľadali, či videli nejaké iné domy, ktoré by pracovali pre svoje potreby, či platia hotovosť alebo boli predkvalifikované, aké školy hľadajú, a tak ďalej. Kvalifikovanú a motivovanú osobu môžu presunúť na miesto nákupu. Predajcom FSBO chýba toto školenie a sada zručností.

Pre kupujúcich je tiež nepríjemné mať pri prehliadke domu predávajúceho skôr ako agent predávajúceho. "Pri predvádzaní domu by majiteľ nemal byť nikdy prítomný, " hovorí Kean. „Nič z potenciálneho kupujúceho nepohodlí, ako je súčasný majiteľ v dome. Ak je prítomný predajca, väčšina kupujúcich sa ponáhľa domom a nevšimne si ani toho veľa o tom, čo videli, si ani nevšimne.

6. Vyjednávania o cenách berú zručnosti

Aj keď máte skúsenosti s predajom, nemáte špecializované skúsenosti pri rokovaniach o predaji domov. Agent kupujúceho áno, takže s väčšou pravdepodobnosťou uspeje v rokovaniach, čo znamená menej peňazí vo vrecku. „Skúsený predajca mohol vyjednávať stovky nákupov domov, “ hovorí Kean. "Poznáme všetky hry, varovné signály nervózneho alebo neúprimného kupca."

Nielenže ste neskúsení, ale budete pravdepodobne aj emocionálne o tomto procese, a - bez toho, aby váš agent upozornil na to, že ste iracionálni, pravdepodobne budete robiť zlé rozhodnutia. Podľa Kean, namiesto toho, aby urážlivý predajca emočne zaťažil nevhodnú reakciu na kupujúceho, agent ponúkne niečo profesionálnejšie, napríklad: „Predajca odmietol vašu pôvodnú žiadosť, ale urobil nasledujúci kontrazant.“

Predajcovia, ktorí cestujú sólo, tiež zvyčajne nie sú oboznámení s miestnymi zvykami alebo trhovými podmienkami. „Agenti poznajú impulz trhu a aký je dopyt po riadení, čo im dáva výhodu tým, že vedia, za akých podmienok sa oplatí rokovať a ktoré stoja za to nechať vyhrať druhú stranu, “ hovorí Rob McGarty, spoluzakladateľ a určený sprostredkovateľ spoločnosti Surefield, rezidenčné realitné maklérstvo so sídlom v Seattli.

Ďalej tvrdí, Gonzalez, agenti poznajú miestne zvyky na predaj domu, napríklad či kupujúci alebo predávajúci zvyčajne platia poplatky, ako sú dane z prevodu a náklady na zatváranie.

7. Ignorujete nedostatky svojho domova

Agenti sú odborníci na to, čo spôsobuje predaj domov. Môžu s vami prejsť domom a poukázať na zmeny, ktoré musíte urobiť, aby prilákali kupujúcich a získali tie najlepšie ponuky. Môžu vidieť nedostatky, ktorým nezabudnete, pretože ich vidíte každý deň - alebo preto, že ich jednoducho nevnímate ako nedostatky. Môžu vám tiež pomôcť určiť, na ktorú spätnú väzbu od potenciálnych kupujúcich by ste mali reagovať, keď uvediete svoj domov na trh, aby ste zlepšili svoje šance na predaj.

"Každý, kto je odhodlaný predať svoj vlastný dom, by si mal najať interiérových dizajnérov alebo stagerov nehnuteľností, aby zhodnotil súčasný stav a príťažlivosť domu na trhu, " hovorí Kean. „Všetci predajcovia musia pred uvedením na trh najať profesionálnu upratovaciu službu, aby mohli domov dôkladne vyčistiť. Dobré čistenie pomôže odstrániť akékoľvek výrazné pachy, ako sú domáce zvieratá, ktoré obyvatelia nemôžu cítiť, pretože s nimi žijú každý deň. “

8. Vystavenie sa právnym rizikám

Do predaja nehnuteľností je zapojených veľa právnych dokumentov a odborník ho musí správne vyplniť. Jednou z najdôležitejších položiek je zverejnenie informácií o predajcovi. „Predajca nehnuteľností má kladnú povinnosť zverejniť každú skutočnosť, ktorá významne ovplyvňuje hodnotu alebo vhodnosť nehnuteľnosti, “ hovorí Matthew Reischer, právnik a generálny riaditeľ spoločnosti LegalAdvice.com. Predajca môže niesť zodpovednosť za podvod, nedbanlivosť alebo porušenie zmluvy, ak to nezverejní správne. „Otázka, či je skutočnosť podstatná alebo nie, je všeobecne stanovená v judikatúre štátu, v ktorom žijete, “ hovorí Reischer.

Pokiaľ nie ste právnik v oblasti nehnuteľností, váš agent pravdepodobne vie viac o zákonoch o zverejňovaní informácií ako vy. Ak sa vám nepodarí odhaliť nebezpečenstvo, nepríjemnosti alebo chyby - a kupujúci sa k vám vráti po tom, čo sa nasťahoval a zistil problém - kupujúci by vás mohol žalovať. Zástupcovia môžu tiež robiť chyby, ale majú profesionálne poistenie chýb a omylov, aby sa chránili a poskytli opravné prostriedky kupujúcemu, takže kupujúci nemusí byť povinný hľadať náhradu škody u predávajúceho.

Spodný riadok

Predaj vášho domu bude pravdepodobne jednou z najväčších transakcií vášho života. Môžete to skúsiť urobiť sami, aby ste ušetrili peniaze, ale prenájom agenta má veľa výhod. Agenti môžu získať širšiu expozíciu pre vašu nehnuteľnosť, pomôžu vám vyjednávať lepšiu ponuku, venovať viac času vášmu predaju a pomôžu zabrániť emóciám, aby sabotovali. Agent prináša odborné znalosti, ktoré má málo domácich predajcov, do zložitej transakcie s mnohými finančnými a právnymi nástrahami.