Riziká fondov sektora nehnuteľností

Pre mnohých investorov zameraných na cenné papiere predstavuje nehnuteľnosť ideálny spôsob, ako diverzifikovať svoje celkové portfólio (a nehnuteľnosť skutočne predstavuje jednu z iba dvoch tried aktív, ktoré dlhodobo prekonali infláciu). Majitelia jednotlivých nehnuteľností však čelia rovnakému riziku ako vlastníci jednotlivých akcií: Ak hodnota aktíva klesá, môžu stratiť veľké hodnoty.

Našťastie majú investori alternatívny spôsob účasti na realitnom trhu prostredníctvom fondov sektora nehnuteľností (pozri Úvod do sektorových podielových fondov ). Tento článok skúma riziká a odmeny spojené s realitnými fondmi, ako aj niektorých víťazov a porazených v tejto kategórii.

Kľúčové jedlá

• Realitné fondy a investičné fondy do nehnuteľností (REIT) sa používajú na investovanie v sektore bývania alebo diverzifikáciu portfólia na investície do nehnuteľností.
• Realitný fond je typ podielového fondu, ktorý sa primárne zameriava na investovanie do cenných papierov ponúkaných verejne obchodovanými realitnými spoločnosťami, ako sú stavitelia, developeri a vlastníci nehnuteľností.
• REIT je spoločnosť, fond alebo združenie, ktoré investuje priamo do nehnuteľností alebo hypoték produkujúcich príjmy a obchoduje sa s nimi ako s akciami.

Čo je to Realitný fond?

Realitný fond je profesionálne spravované portfólio diverzifikovaných podielov. Väčšina realitných fondov investuje do komerčných alebo korporátnych nehnuteľností na prenájom, hoci občas robia investície do nehnuteľností na bývanie. Tento typ fondu môže investovať do nehnuteľností priamo alebo nepriamo prostredníctvom trustov investovania do nehnuteľností (REIT). Rovnako ako akciové fondy, aj realitné fondy môžu investovať na domácom, medzinárodnom alebo obojstrannom základe.

Realitné fondy umožňujú malým investorom podieľať sa na ziskoch veľkých komerčných realitných spoločností, ako sú firemné kancelárske parky a mrakodrapy. Poskytujú tiež obvyklé výhody vzájomných fondov, ako napríklad profesionálne riadenie a diverzifikácia. Táto posledná charakteristika je pre tieto fondy kľúčová, pretože väčšina investorov nemá dostatočnú základňu aktív na to, aby sa mohli zúčastňovať na komerčných nehnuteľnostiach v priamom zmysle slova, na rozdiel od akcií, ktoré je možné kúpiť ako jednotlivé akcie za oveľa primeranejšiu cenu.

Historická výkonnosť fondov nehnuteľností

Realitné fondy spravidla sledujú ekonomiku hlavného prúdu, pokiaľ ide o výkon; v období inflácie a hospodárskeho rastu bude nehnuteľnosť zvyčajne vykazovať vysoké výnosy, zatiaľ čo v období recesie zvyčajne prchá. Od konca 60. a začiatku 70. rokov minulého storočia realitné fondy v niektorých obdobiach prekonali akciový trh a v iných dosiahli lepšie výsledky. Sektor nehnuteľností prechádza obdobím expanzie a kontrakcie, rovnako ako všetky ostatné sektory hospodárstva.

Rovnako ako všetky ostatné sektorové fondy, aj realitné fondy majú tendenciu byť volatilnejšie ako rastové fondy založené na širšom základe alebo príjmové fondy. Investori môžu vo všeobecnosti očakávať, že budú tvrdo zasiahnutí do týchto fondov, keď dôjde k kolapsu trhu s nehnuteľnosťami, keďže sa nachádzali v období slabých hypoték v roku 2008, ktoré vyvolalo veľkú recesiu. Určite je potrebný dlhodobý pohľad.

Realitné fondy: klady a zápory

Hoci sú realitné fondy zvyčajne orientované na rast alebo príjem, investori môžu vo všeobecnosti očakávať, že z predaja ocenených nehnuteľností v rámci portfólia dostanú dividendové príjmy aj kapitálové zisky. Realitné fondy môžu odkladať kapitálové zisky podľa osobitných pravidiel a fondy, ktoré investujú do REITov, môžu využívať určité daňové výhody. Z tohto dôvodu môžu byť daňovo uvedomelí investori príjemne prekvapení, keď dostanú svoje ročné rozdelenie kapitálových výnosov.

Realitné fondy síce ponúkajú väčšiu ochranu ako jednotlivé podniky, ale čelia viacerým druhom rizík, ktoré sú spojené s týmto sektorom trhu. Riziko likvidity, trhové riziko a úrokové riziko sú len niektoré z faktorov, ktoré môžu ovplyvniť zisk alebo stratu, ktorá sa prenáša na investora. Likvidita a trhové riziko budú mať zvyčajne väčší vplyv na fondy, ktoré sú viac orientované na rast, pretože predaj ocenených nehnuteľností závisí od dopytu na trhu. Naopak, úrokové riziko ovplyvňuje výšku dividendových výnosov vyplácaných z fondov zameraných na príjmy.

Spodný riadok

Trh s nehnuteľnosťami ponúka príležitosti pre rastových aj výnosových investorov, ktorí hľadajú dlhodobé výnosy mimo akciového trhu. Fondy v sektore nehnuteľností umožňujú malému investorovi zúčastňovať sa na veľkých podnikoch, ktoré by za normálnych okolností boli mimo dosah. Investori by mali porozumieť konkrétnym rizikám a výhodám, ktoré predstavujú fondy nehnuteľností, ale tí, ktorí sú ochotní zostať na diaľku, v minulosti časom dosahovali vynikajúce výnosy a konkurenčný príjem z dividend.