Kontrola nájmu
Kontrola nájomného je vládny program, ktorý obmedzuje sumu, ktorú môže prenajímateľ požadovať za prenájom domu alebo za obnovenie nájmu.
Zákony o kontrole nájomného obvykle prijímajú obce a podrobnosti sa veľmi líšia. Všetky sú určené na udržanie životných nákladov prístupných pre obyvateľov s nízkym príjmom.
Kontrola nájomného nie je v USA rozšírená Podľa nedávnej štúdie Urban Institute, 182 obcí v USA z asi 89 000 má regulácie nájomného a všetky boli v New Yorku, New Jersey, Kalifornii, Marylande alebo vo Washingtone. DC V skutočnosti má 37 štátov zákony, ktoré miestnym samosprávam zakazujú prijať opatrenia na kontrolu nájomného.
V posledných rokoch sa však obnovila otázka regulácie nájomného, najmä v mestách a štátoch, kde špirálové životné náklady spojené so stagnujúcou mzdou spôsobili krízu dostupnosti bývania pre obyvateľov s miernym príjmom a starších ľudí s pevným príjmom.
Oregon je prvý štát v USA, ktorý uzákonil celoštátny zákon o kontrole nájomného. Zákon podpísaný v marci 2019 obmedzuje ročné zvýšenie nájomného na 7% plus zvýšenie indexu spotrebiteľských cien.
[Dôležité: Obhajcovia nájomného, ako je napríklad Urban Institute, tvrdia, že cenová kontrola môže byť účinná pre obyvateľstvo, na ktoré sa zákony zameriavajú.]
Ako funguje kontrola nájmu
Najstaršie zákony o regulácii nájomného v USA sa datujú do 20. rokov 20. storočia a často bývali priamo zmrazené nájomné. Tieto sa vo všeobecnosti ukázali ako nefunkčné. V sedemdesiatych rokoch sa opäť objavila myšlienka kontroly nájomného, tentoraz v miernejšej podobe, ktorá sa často nazýva stabilizácia nájomného.
Napríklad mesto New York má dva programy na kontrolu nájomného:
- Starší program kontroly nájomného sa už desaťročia postupne vyraďuje. Stanovila prísne limity na ceny prenájmu, ale jediní nájomcovia, na ktorých sa tento zákon stále vzťahuje, žijú od roku 1971 alebo skôr v budovách postavených pred rokom 1947.
- Program stabilizácie nájomného v sedemdesiatych rokoch reguluje ceny približne v polovici nájomného v meste. Nájomné je možné zvýšiť iba ročne a povolené percentuálne zvýšenia obmedzuje bytová agentúra. Pravidlá a výnimky sú labyrintské a spravuje ich kombinácia mestských a štátnych agentúr.
Vysoké životné náklady v New Yorku sa často uvádzajú ako dôkaz, že kontrola nájomného nefunguje. Stredná cena za jednu izbu v New Yorku bola 3 070 dolárov v roku 2018.
Obhajcovia nájomného, ako napríklad Urban Institute, tvrdia, že cenová kontrola môže byť účinná pre obyvateľstvo, na ktoré sa zákony zameriavajú. To znamená, že ľudia s miernym príjmom a starší ľudia s pevným príjmom môžu mať možnosť zostať vo svojich domovoch, zatiaľ čo ceny gentrifikácie zvyšujú ceny okolo nich.
Výhody a nevýhody kontroly nájomného
Kontrola nájomného bola vždy kontroverzná. Predpisy o regulácii nájomného v mestách dnes najčastejšie regulujú zvýšenie cien za obnovenie nájmu, nie nových nájomcov. To má nepochybne určité výhody pre prenajímateľov, ktorí si môžu účtovať akýkoľvek poplatok, ktorý bude mať trh na neobývaných bytoch, alebo v najhoršom prípade udržať nájomcov, ktorí majú akúkoľvek motiváciu zostať na mieste a zaplatiť nájomné včas.
Medzi hlavné argumenty proti kontrole nájomného patria:
- Kontrola nájomného znižuje ponuku slušného bývania, pretože prenajímatelia by radšej prestavali budovu na condos alebo ju prispôsobili na komerčné využitie ako dodržiavanie zákona, ktorý obmedzuje ich zisky.
- Investície do nových nájomných bytov sa zastavujú.
- Údržba budov pod kontrolou nájomného je laxná alebo neexistuje z dôvodu nízkej návratnosti investícií.
Medzi hlavné argumenty týkajúce sa regulácie patria:
- Ceny prenájmu v mnohých mestách USA rastú oveľa rýchlejšie ako mzdy za prácu s miernym príjmom.
- Kontrola nájomného umožňuje rodinám s priemerným príjmom a starším ľuďom s pevným príjmom žiť slušne a bez strachu z osobne katastrofického zvýšenia nájomného.
- Štvrte sú bezpečnejšie a stabilnejšie so základňou dlhodobých obyvateľov v bytoch kontrolovaných nájomným.
Kľúčové jedlá
- Väčšina zákonov o regulácii nájomného obmedzuje sumu, ktorú môže prenajímateľ zvýšiť nájomníkom existujúcich nájomcov.
- Kontrola nájomného je kontroverzná. V skutočnosti má 37 štátov zákony, ktoré miestnym samosprávam zakazujú prijať také opatrenia.
- Oregon sa stal prvým štátom v USA, ktorý v roku 2019 prijal celoštátny zákon o kontrole nájomného.