Vyplatia sa vaše renovácie v domácnosti?

Rekonštrukcia určitých častí rodinného domu je pre majiteľov domov vynikajúcim spôsobom, ako pridať na pozemok niekomu inému vyššiu funkčnosť a krásu. Výberom správneho projektu na zlepšenie vášho životného priestoru môže byť podstatná časť výdavkov prenesená na budúcich vlastníkov vo forme zvýšenia hodnoty nehnuteľností.

Kľúčové jedlá

• Prestavba môže zvýšiť návratnosť investícií (NI) domu. Drevené paluby, výmena okien a vylepšenia kuchyne a kúpeľne majú tendenciu generovať najvyššiu návratnosť investícií.
• V záujme pokrytia nákladov musia projekty prestavby vo všeobecnosti opraviť konštrukčnú alebo štrukturálnu chybu, aby sa zarobili náklady na výstavbu.
• Náklady na renováciu nájomných nehnuteľností je možné získať späť pri predaji, ale aj pri zvýšených nájomných sadzbách, ktoré majú aktualizované domácnosti.
• Úvery na bývanie sú jedným zo spôsobov financovania projektov renovácie, ktoré umožňujú platby iba na úroky, kým sa nehnuteľnosť nepredá a náklady sa nezískajú späť.
• Jednou z najväčších chýb pri renovácii je vylepšenie domu nad priemerom susedných domov. Ceny domov majú tendenciu odrážať vkus miestnych kupujúcich v domácnosti a sumu, ktorú sú ochotní zaplatiť.

Čo treba zvážiť pred renováciou

Návratnosť investícií (NI) každého daného projektu obnovy je funkciou charakteristík miestneho trhu, stavom trhu s nehnuteľnosťami na bývanie v čase predaja nehnuteľnosti a kvalitou vykonanej práce. Historicky av priemere niektoré projekty, ako napríklad pridanie drevnej paluby, vylepšenia kuchyne a kúpeľne a výmena okien, vykázali najvyššiu návratnosť investícií bez ohľadu na umiestnenie nehnuteľnosti alebo stav trhu s nehnuteľnosťami na bývanie.

Väčšie renovácie nie sú vždy lepšie, pretože väčšie výdavky nie vždy zaručujú vyššiu tvorbu hodnoty.

Pokiaľ však projekt prestavby nie je navrhnutý tak, aby vyriešil štrukturálny problém alebo konštrukčnú chybu, je nepravdepodobné, že majiteľ domu zarobí viac, ako sú náklady na výstavbu. Ak je úhrada nákladov rovnako dôležitá ako zvýšená radosť zo zlepšenia majetku, majitelia domov by mali pri rozhodovaní o tom, ktoré projekty sa majú pokračovať, zvážiť vkus potenciálnych kupujúcich.

Pre investorov, ktorí rekonštruujú nehnuteľnosť na prenájom, je možné náklady na jej vylepšenie získať nielen v čase predaja, ale aj prostredníctvom zvýšenia sadzieb nájomného na základe aktualizovaných pobytov.

Majitelia domov si však musia dávať pozor na to, ktoré projekty sa rozhodnú dokončiť, pretože potenciálne zisky z hodnoty je možné realizovať iba v prípade, že sú kupujúci ochotní zaplatiť za renovácie.

Zvážte svoju polohu

Pri zvažovaní akéhokoľvek typu projektu je nevyhnutné zabezpečiť, aby vykonané zlepšenia boli vhodné pre konkrétny typ obydlia a oblasť miestneho majetku. Jednou z chýb, ktorú vlastníci domu často robia, je zlepšenie ich domovov vysoko nad priemerom v susedných domoch. Kupujúci sú priťahovaní do konkrétnych štvrtí z dôvodu služieb nachádzajúcich sa v blízkosti a pretože domy v tejto oblasti sa predávajú v rámci cenového rozpätia tohto kupujúceho. Aj keď sa dom zlepšil výrazne nad ostatnými v okolí, stále môže dostať rovnakú úroveň záujmu v porovnaní s ostatnými predávanými na trhu, je nepravdepodobné, že by prémie vysoko nadpriemerne spravoval jednoducho z dôvodu ďalších zlepšení.

Realitní agenti budú vedieť, kedy je zvýšenie percentuálnej hodnoty vyššie pre priemernú alebo podpriemernú cenu domov v danej štvrti a nižšie pre domy s cenou na vrchole ich príslušných trhov. Počas týchto období zvýšenej hospodárskej činnosti a zvýšeného dopytu po nehnuteľnostiach bude mať zlepšenie najväčší vplyv na trhovú hodnotu domu.

Čas bude mať tiež vplyv na schopnosť zlepšenia zvyšovať hodnoty nehnuteľností. Vykonávanie štrukturálnych alebo konštrukčných zlepšení, ako sú napríklad stavebné doplnky alebo dokončovanie surového priestoru, prinesie pridanú hodnotu po dlhší časový rámec, ako napríklad aktualizácia kuchýň a kúpeľní alebo technologické vylepšenia, ako sú nové klimatizačné systémy, pretože tie majú tendenciu byť zastarané. v priebehu času.

Geografická poloha bude mať tiež veľký vplyv na najrýchlejšiu alebo najväčšiu návratnosť projektov. Napríklad doba údržby a náklady na bazény v zemi sťažujú návratnosť nákladov na inštaláciu av niektorých prípadoch znížia celkovú hodnotu domu. Nemusí to však tak byť v južných oblastiach USA, kde dlhé obdobia extrémne horúceho počasia robia z bazénov cenný doplnok pre niektorých majiteľov domov.

Ako môže vláda pomôcť

Pretože úroky z hypotéky sa odpočítavajú od daní z príjmu, strýko Sam môže pomôcť dotovať vylepšenia domu, čím sa náklady na výstavbu pre vlastníkov nehnuteľností ešte znižujú.

Za menej rizikovú averziu môžu vlastníci nehnuteľností, ktorí akumulovali primeraný kapitál vo svojich domovoch, použiť na financovanie svojich stavebných projektov finančné nástroje, napríklad refinancovanie v hotovosti alebo pôžičku na vlastný kapitál. Pri použití týchto metód je jedinou hotovosťou potrebnou na dokončenie plánovaných projektov úrokové platby na udržanie pôžičiek, ktoré sú vo väčšine prípadov odpočítateľné z daní. Keď je nehnuteľnosť konečne predaná, môže byť istina splatená.

Návratnosť projektu

Konečným dôvodom pre akýkoľvek projekt prestavby domu ako majiteľa-majiteľa je radosť z bývania v aktualizovanom dome. Pre tých, ktorí dúfajú, že budú profitovať aj z prestavby, existuje niekoľko zdrojov, ktoré poskytujú informácie o očakávanej návratnosti konkrétnych projektov. Napríklad časopis REALTOR® uverejňuje výročnú správu „Cena verzus hodnota“, ktorá porovnáva náklady na bežné projekty prestavby a ukazuje návratnosť, ktorú môžu majitelia domov očakávať. Tieto odhady návratnosti sú založené na základoch trhu s nehnuteľnosťami na bývanie v danom čase, ako aj na priemerných nákladoch na výstavbu.

Tabuľka 1 obsahuje priemerné národné odhady, ale majitelia domov môžu nájsť konkrétnejšie informácie na stránke Remodeling Online, ktorá ponúka rovnaké odhady pre rôzne geografické oblasti USA. Tieto priemerné rozpätia návratnosti pre najbežnejšie projekty remodelácie poskytujú potenciálnym predajcom všeobecnú informáciu o tom, ktoré projekty majú najväčšia pravdepodobnosť vrátenia väčšiny nákladov na projekt pri predaji. Rozdiely v priemerných výnosoch sa vysvetľujú rozsahom a kvalitou vykonanej práce, pričom menšie, menej užitočné projekty sú na spodnej hranici rozsahu.

Zdroj: Prestavba online

Vylepšenia, ako napríklad prestavba kancelárií a spální, mali najväčšie rozsahy zotavenia, od 50 do 70%. Veľké rozšírenie je spôsobené rozdielmi vo veľkosti renovácií a dôležitosťou miestnosti pre celkový dizajn domu, ako je hosťovská spálňa verzus hlavný apartmán. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „6 vecí, ktoré považujete za prínos pre váš domov - ale nie“)

Spodný riadok

Pri zvažovaní akéhokoľvek projektu prestavby by majitelia domov mali zvážiť hodnotu, ktorú dostanú z projektu pri akomkoľvek vrátení nákladov, ktoré môžu byť k dispozícii pri predaji. Pri zvažovaní dvoch rovnako užitočných zmien by však majitelia domov mali preskúmať miestnych sprievodcov s nehnuteľnosťami, aby určili, ktoré projekty s najväčšou pravdepodobnosťou zaplatia za seba. Pamätajte, že väčšie nie je vždy lepšie a ďalšie výdavky nie vždy zaručujú vyššiu mieru tvorby hodnoty. Ceny domov vždy odzrkadľujú vkus miestnych kupujúcich nehnuteľností a sumy, ktoré sú kupujúci ochotní zaplatiť v konkrétnom susedstve alebo subdivízii.