Pomer prevádzkových nákladov (OER)
V oblasti nehnuteľností je ukazovateľ prevádzkových nákladov (OER) mierou nákladov na prevádzkovanie určitého majetku v porovnaní s príjmami, ktoré z neho priniesol. Vypočíta sa vydelením prevádzkových nákladov nehnuteľnosti (mínus odpisy) hrubým prevádzkovým výnosom a použije sa na porovnanie nákladov na podobné nehnuteľnosti. Investor by mal hľadať červené vlajky, napríklad vyššie náklady na údržbu, prevádzkové výnosy alebo nástroje, ktoré ho môžu odradiť od kúpy konkrétnej nehnuteľnosti.
Rozsah pomeru prevádzkových nákladov je najideálnejší medzi úrovňami 60% - 80%, ak je nižší, tým lepší.
Kľúčové jedlá
- Pomer prevádzkových nákladov predstavuje mieru ziskovosti nehnuteľnosti z príjmu pre investora.
- Vypočíta sa vydelením všetkých prevádzkových nákladov znížených o odpisy prevádzkovým výnosom.
- Požaduje sa nižší OER, pretože to znamená, že náklady sú vzhľadom na príjmy minimalizované.
Vzorec pre OER je:
OER = Celkové prevádzkové náklady - odpisyHrubé príjmyOER = \ frac {\ text {Celkové prevádzkové náklady} - \ text {odpisy}} {\ text {Hrubé príjmy}} OER = Hrubé príjmyCelkové prevádzkové náklady - odpisy
Ako vypočítať OER
01:23Pomer prevádzkových nákladov
Na výpočet OER pre nehnuteľnosť je potrebné poznať prevádzkové náklady. Patria sem všetky druhy poplatkov a nákladov, ktoré vznikli ako bežné náklady na podnikanie. Budete tiež musieť vypočítať náklady na odpisy majetku, ktoré sa budú líšiť v závislosti od konkrétnej použitej metódy účtovania.
Čo vám hovorí pomer prevádzkových nákladov?
Výpočet OER za niekoľko rokov môže investorovi pomôcť všimnúť si trendy v oblasti prevádzkových nákladov nehnuteľnosti. Ak sa náklady na nehnuteľnosť zvyšujú ročne rýchlejšie ako príjmy, zvyšuje sa aj OER ročne. Investor preto môže stratiť viac peňazí, ak bude mať majetok v držbe.
Pri vlastnení bytového domu by mal investor počítať s neobsadenými miestami pomocou skutočného príjmu z prenájmu alebo potenciálneho príjmu z prenájmu mínus neobsadené miesto a úverové straty, a nie potenciálneho príjmu z prenájmu. Pretože správa voľných pracovných miest je zahrnutá do efektívnej správy nehnuteľností, vrátane voľných pracovných miest v OER poskytuje presnejší obraz o prevádzkových nákladoch a ukazuje, kde je možné vykonať zlepšenia. Napríklad zle spravovaná nehnuteľnosť bude mať pravdepodobne vyššiu mieru neobsadenosti, čo sa prejaví v OER.
Poplatky za správu majetku, poplatky za služby, odvoz odpadu, údržbu, poistenie, opravy, dane z majetku a ďalšie náklady sú zahrnuté do ukazovateľov prevádzkových nákladov. Medzi ďalšie prevádzkové náklady, ktoré by investori mali zahrnúť do OER, patria poplatky za správu nehnuteľností, terénne úpravy, poplatky za právne zastúpenie, poistenie prenajímateľa a poistenie základného majetku. Tieto náklady pomáhajú prevádzkovať nehnuteľnosť každý deň. Z tohto dôvodu sú z prevádzkových nákladov vylúčené splátky pôžičiek, zlepšenia kapitálu a osobný majetok.
Nižší OER zvyčajne znamená, že nehnuteľnosť je spravovaná efektívne a je pre investorov ziskovejšia a že menšie príjmy z majetku pokrývajú prevádzkové náklady a náklady na údržbu. Ak je obchod škálovateľný, majiteľ môže zvýšiť nájomné za každú jednotku bez výrazného zvýšenia prevádzkových nákladov. Okrem toho môže OER ukázať, kde sa môžu vyskytnúť potenciálne problémy, ako sú napríklad výrazne rastúce účty za energie, takže investori môžu problémy riešiť rýchlejšie a chrániť svoju úroveň zisku.
Príklad použitia OER
Vezmite hypotetický príklad, keď investor A vlastní viacgeneračný bytový dom a mesačne si prenajíma 65 000 dolárov. Investor tiež platí 50 000 dolárov za prevádzkové náklady vrátane mesačných splátok hypotéky, daní, energií a podobne. Očakáva sa, že tento rok sa tento majetok odpisuje o 85 000 dolárov.
Ročný OER sa preto môže vypočítať ako:
[(50 000 × 12) −85 000] (65 000 × 12) = 66% \ frac {[(\ 50 000 $ \ krát 12) - 85 000]} {(65 000 \ krát 12)} = 66 \% (65 000 × 12) [($ 50000 x 12) -85000] = 66%
To znamená, že prevádzkové náklady spotrebujú približne dve tretiny výnosov generovaných týmto majetkom.
Rozdiel medzi OER a stropnou sadzbou
Miera kapitalizácie (alebo maximálna miera) sa používa vo svete komerčných nehnuteľností na označenie miery návratnosti, ktorá sa očakáva, že sa vytvorí na nehnuteľnom investičnom majetku. Toto ocenenie sa často označuje ako „maximálna sadzba“, a preto sa počíta na základe čistého príjmu, ktorý by mal z majetku generovať. Používa sa na odhad potenciálnej návratnosti investícií investora na realitnom trhu.
Horná hranica predstavuje jednoducho výnos z nehnuteľnosti v časovom horizonte jedného roka za predpokladu, že sa nehnuteľnosť kupuje za hotovosť a nie za pôžičku. Definuje sa vzorcom:
Cap rate = čistý prevádzkový výnos ÷ aktuálna trhová hodnota \ text {Cap rate} = \ text {čistý prevádzkový výnos} \ div \ text {aktuálna trhová hodnota} Cap rate = čistý prevádzkový výnos ÷ aktuálna trhová hodnota
Hoci je to podobné OER, pokiaľ ide o meranie ziskovosti investičného nehnuteľného majetku, líši sa tým, že OER používa skôr hrubý príjem ako čistý príjem a umiestňuje ho do menovateľa. OER tiež nezohľadňuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti.
Obmedzenia OER
Pre investorov do nehnuteľností majú OER dve nevýhody. Po prvé, pretože nezahŕňa trhovú hodnotu nehnuteľnosti (rovnako ako stropná sadzba), neinformuje investora o relatívnej hodnote nehnuteľnosti pri kúpe alebo predaji. Hovorí iba o efektívnosti prebiehajúcich operácií. Preto by sa mal pri hodnotení investície do nehnuteľností používať spolu s niečím, ako je maximálna sadzba.
Po druhé, pretože odpisy sa dajú vypočítať niekoľkými rôznymi spôsobmi, OER sa môže hrať pomocou priaznivejšej metódy účtovania odpisov.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.