Možnosti hypotéky pre vlastníkov pod vodou
Majitelia domov sa často ocitnú v nezáviditeľnej pozícii, keď dlhujú viac na zostatku svojich hypoték, než im stojí ich domovy. Vyplýva to z kombinácie udalostí, z ktorých mnohé sú mimo kontroly majiteľa domu. Klesajúce ceny nehnuteľností, zhoršujúce sa susedstvo, zlé rozhodnutia o pôžičkách (napr. Pôžičky viac, ako si dlžník môže dovoliť, alebo si môžu zvoliť hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou) a refinancovanie s cieľom získať kapitál, môžu všetci majitelia domov nechať rastúci dlh. Ak zostatok hypotéky prevyšuje hodnotu nehnuteľnosti, postavenie majiteľa domu sa označuje ako „hore nohami“ alebo „pod vodou“. Únik z tejto nepohodlnej situácie je zložitý - a často si vyžaduje predaj domu za cenu nižšiu ako je hodnota úveru - existujú však riešenia. Pozrime sa na niektoré možnosti pre majiteľov domov so záporným vlastným imaním.
Krátky predaj domu, ktorý má málo vlastného imania
Krátky predaj je uskutočniteľnou možnosťou, ak je rozdiel medzi predajnou cenou domu a zastavenou sumou malý alebo ak má predajca hlboké vrecká. Ak sa nájde kupca, majiteľ domu môže prísť na záver so šekom na splatenie zostatku úveru. Ak si predávajúci nemôže dovoliť vyplatiť zostatok, ale musí predať, musí sa obrátiť na držiteľa hypotéky a pokúsiť sa zariadiť krátky predaj. (Ak sa chcete dozvedieť viac o predaji svojho domu v krátkom čase, prečítajte si článok Predajte svoj domov, aby ste zabránili vylúčeniu .)
Presvedčiť veriteľa, že súhlasí s predajom nakrátko, si často vyžaduje značné množstvo času a administratívy. Okrem toho, aby veriteľ súhlasil, musí majiteľ domu nájsť aj realitného agenta, ktorý je ochotný predaj vybaviť. Ak sa nájde kupujúci, komplikácie pretrvávajú. Veriteľ často poskytuje pôžičku v mene investora. Ak je veriteľ spokojný s predajom, musí veriteľ spolupracovať s investorom, ktorý má pôžičku, aby dosiahol dohodu. Môže to chvíľu trvať. Ak je dom krytý súkromným hypotekárnym poistením (PMI), môže byť do tohto procesu zapojený aj poisťovateľ. Poisťovateľ poistil nehnuteľnosť proti omeškaniu kvôli ochrane záujmov banky, takže poisťovateľ má na tomto procese podiel. Časový rámec na dosiahnutie dohody je vo všeobecnosti dlhý a banka má len malú motiváciu spolupracovať.
uzavretie
Keď je všetko povedané a urobené, majiteľ domu môže banke skončiť, a to aj po predaji, aby sa vyrovnal rozdiel medzi tým, čo je kupujúci ochotný zaplatiť, a tým, čo je banka ochotná prijať. Ak si myslíte, že by to tak mohlo byť vo vašej situácii, alternatívou môže byť vylúčenie. Túto možnosť však zvážte veľmi opatrne - hoci krátky predaj nie je dobrý pre váš úverový rating, vylúčenie je ešte horšie. (Prečítajte si dôležitosť svojho úverového ratingu a zistite, ako vaše úverové aktivity ovplyvňujú váš úverový rating.)
Okrem výziev pri nastavovaní predaja, možnosti dlhovania peňazí po predaji a pravdepodobnosti, že vaše kreditné skóre zasiahne, sa musia brať do úvahy aj dane. Z daňového hľadiska možno rozdiel medzi predajnou cenou domu a zostatkom na hypotéke považovať za príjem. Platenie dane alebo preukázanie platobnej neschopnosti, a teda oslobodenie od dane, sú položky, s ktorými sa musí zaobchádzať, pretože z daňového hľadiska sa krátky predaj považuje za odpustenie dlhu.
Možnosti, ako sa vyhnúť problémom pri krátkom predaji, sú obmedzené. Ideálnym scenárom je pokračovať v bývaní v domácnosti a platiť hypotéku, až kým sa trh s nehnuteľnosťami nezlepší a dom nebude možné predať za cenu, ktorá pokryje zostatok na hypotéke. Ďalšie možnosti, ktoré môžete zvážiť, sú spolubývajúci, ktorý vám pomôže zaplatiť účty, alebo sa presťahovať do bytu a prenajať si dom.
Spodný riadok
Najlepším spôsobom, ako minimalizovať pravdepodobnosť, že sa ocitnete hore nohami, je vybrať čo najmenšiu hypotéku, ktorú nájdete, a splatiť ju čo najrýchlejšie. Toto úsilie sa začína nákupom domu, ktorý si môžete skutočne dovoliť, čo by mohlo byť dramaticky odlišné vlastníctvo, ako je to, v ktorom máte pocit, že patríte. (Potrebujete pomoc s rozdrvením čísel? Prečítajte si hypotéky: Koľko si môžete dovoliť? )
Múdri, opatrní majitelia domov robia značné zálohy, čo im umožňuje vyhnúť sa nutnosti kupovať súkromné hypotekárne poistenie (PMI) a poskytovať dostatok vlastného imania, aby mohli mať v prípade poklesu hodnoty domov vankúš. Okrem toho by ste si mali vziať malú hypotéku a mali by ste byť schopní vykonať ďalšie platby a dostať sa z dlhu za kratšiu dobu. Nakoniec, vykonaním ďalších platieb je pravdepodobnosť, že sa na hypotéku ocitnete „hore nohami“, oveľa menej pravdepodobná.
Ak sa chcete dozvedieť viac o výpočte a spôsobe platby, ako aj o pláne odpisovania úverov na bývanie, prečítajte si časť Porozumenie štruktúry splátok hypotéky .