Naučte sa oceňovať investície do nehnuteľností

Z kvantitatívneho hľadiska je investovanie do nehnuteľností trochu podobné investovaniu do akcií. Aby investori profitovali, musia určiť hodnotu nehnuteľností a urobiť vzdelané odhady o tom, aký zisk každý z nich dosiahne, či už prostredníctvom ocenenia majetku, príjmu z prenájmu alebo oboje.

Oceňovanie vlastného imania sa zvyčajne vykonáva pomocou dvoch základných metodík: absolútna hodnota a relatívna hodnota. To isté platí pre oceňovanie majetku. Diskontovanie budúceho čistého prevádzkového príjmu (NOI) príslušnou diskontnou sadzbou pre nehnuteľnosti je podobné oceneniu diskontovaných peňažných tokov (DCF) pre zásoby; integrácia modelu multiplikátora hrubého príjmu do nehnuteľností je porovnateľná s ocenením relatívnej hodnoty so zásobami. Nižšie sa pozrieme na to, ako oceniť nehnuteľnosť pomocou týchto metód.

TUTORIAL: "Sprievodca po prvýkrát v domácnosti"

Miera kapitalizácie

Jedným z najdôležitejších predpokladov, ktoré investor v oblasti nehnuteľností robí pri oceňovaní nehnuteľností, je zvoliť si primeranú mieru kapitalizácie, čo je požadovaná miera návratnosti nehnuteľnosti bez zhodnotenia alebo znehodnotenia. Zjednodušene povedané, je to sadzba použitá na čistý prevádzkový výnos, aby sa určila súčasná hodnota nehnuteľnosti.

Napríklad, ak je nehnuteľnosť, ktorá má v nasledujúcich desiatich rokoch vytvárať čistý prevádzkový výnos (NOI) vo výške 1 milión dolárov, diskontovaná kapitalizačnou sadzbou 14%, trhová hodnota nehnuteľnosti je 1 000 000 / 0, 14 = 7 142 857 dolárov (netto) prevádzkový výnos / celková miera kapitalizácie = trhová hodnota).

Trhová hodnota 7, 142, 857 dolárov je dobrá, ak sa nehnuteľnosť predáva za 6, 5 ​​milióna dolárov. Je zlé riešenie, ak je predajná cena 8 miliónov dolárov.

Určenie miery kapitalizácie je jednou z kľúčových metrík pri oceňovaní majetku generujúceho príjem. Aj keď je to o niečo zložitejšie ako výpočet váženého priemeru kapitálu (WACC) firmy, existuje niekoľko metód, ktoré môžu investori použiť na nájdenie primeranej miery kapitalizácie. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľnosť na prenájom nehnuteľností“)

Metóda budovania

Jedným spoločným prístupom je metóda hromadenia. Počnúc úrokovou sadzbou pridajte:

1. Primeraná prémia za likviditu (vzniká z dôvodu nelikvidnej povahy nehnuteľnosti)
2. Prémia za zachytenie (účty za čisté zhodnotenie pôdy)
3. Riziková prémia (odhaľuje celkovú rizikovú expozíciu na trhu s nehnuteľnosťami)

Pri úrokovej sadzbe 4%, sadzbe bez likvidity 1, 5%, prémii za opätovné získanie 1, 5%. a miera rizika 2, 5% sa miera kapitalizácie majetkovej účasti vypočíta ako: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Ak je čistý prevádzkový výnos 200 000 dolárov, trhová hodnota nehnuteľnosti je 200 000 USD / 0, 115 = 1 739 130 USD.

Je zrejmé, že vykonanie tohto výpočtu je veľmi jednoduché. Zložitosť spočíva v hodnotení presných odhadov pre jednotlivé zložky miery kapitalizácie, čo môže byť náročné. Výhodou metódy narastania je to, že sa pokúša definovať a presne zmerať jednotlivé zložky diskontnej sadzby.

Metóda extrakcie trhu

Metóda extrakcie trhu predpokladá, že existujú aktuálne, ľahko dostupné informácie o čistom prevádzkovom výnose a predajnej cene porovnateľných nehnuteľností generujúcich príjmy. Výhoda metódy extrakcie trhu spočíva v tom, že miera kapitalizácie zvyšuje význam priamej kapitalizácie príjmov.

Určenie miery kapitalizácie je pomerne jednoduché. Predpokladajme, že investor uvažuje o kúpe parkoviska, pri ktorom sa očakáva čistý prevádzkový výnos vo výške 500 000 dolárov. V oblasti sa nachádzajú tri porovnateľné príjmy parkovísk.

• Parkovisko 1 má čistý prevádzkový príjem 250 000 dolárov a predajnú cenu 3 milióny dolárov. V takom prípade je miera kapitalizácie: 250 000 $ / 3 000 000 = 8, 33%.
• Parkovisko 2 má čistý prevádzkový príjem 400 000 dolárov a predajnú cenu 3, 95 milióna dolárov. Miera kapitalizácie je: 400 000 $ / 3 950 000 $ = 10, 13%.
• Parkovisko č. 3 má čistý prevádzkový príjem 185 000 dolárov a predajnú cenu 2 milióny dolárov. Miera kapitalizácie je: 185 000 $ / 2 000 000 = 9, 25%.

Na základe vypočítaných sadzieb pre tieto tri porovnateľné vlastnosti (8, 33%, 10, 13% a 9, 25%) by bola celková miera kapitalizácie 9, 4% primeraným zastúpením trhu. Na základe tejto miery kapitalizácie môže investor určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Hodnota investičnej príležitosti na parkovanie je 500 000 USD / 0, 94 = 5 319 147 USD.

Metóda investovania

Miera kapitalizácie sa počíta pomocou individuálnych úrokových mier pre nehnuteľnosti, ktoré využívajú dlhové aj kapitálové financovanie. Výhodou metódy investičného pásma je to, že je to najvhodnejšia miera kapitalizácie pre financované investície do nehnuteľností.

Prvým krokom je výpočet faktora klesajúceho fondu. Toto je percento, ktoré sa musí vyčleniť z každého obdobia, aby sa v budúcom časovom období mala určitá suma. Predpokladajme, že nehnuteľnosť s čistým prevádzkovým výnosom 950 000 dolárov je financovaná z 50%, pričom dlh, ktorý má úrok 7%, sa amortizuje počas 15 rokov. Zvyšok sa vypláca s vlastným imaním pri požadovanej návratnosti 10%. Faktor klesajúceho fondu by sa vypočítal ako:

Úroková sadzba12 mesiacov [1+ (úroková sadzba / 12 mesiacov)] (počet rokov ∗ 12 mesiacov) −1 \ dfrac {\ frac {úroková sadzba} {12 ~ mesiacov}} {{[1 + (úroková ~ sadzba) / 12 ~ mesiacov)]} ^ {(\ # ~ z ~ rokov * 12 ~ mesiacov)} - 1} [1+ (úroková sadzba / 12 mesiacov)] (počet rokov ∗ 12 mesiacov) −112 mesiacov úroková sadzba

Po pripojení čísiel dostaneme:

0, 07 / 12
{[1 + (0, 07/12)] 15 ^x 12} - 1

To sa vypočíta na 0, 003154 za mesiac. Ročne je toto percento: 0, 003154 x 12 mesiacov = 0, 0378. Sadzba, za ktorú sa musí veriteľ platiť, sa rovná tomuto faktoru klesajúceho fondu plus úroková sadzba. V tomto príklade je táto miera: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% alebo 0, 1078.

Vážená priemerná miera alebo celková miera kapitalizácie pri použití 50% váhy dlhu a 50% váhy vlastného imania je teda: (0, 5 x 1078) + (0, 5 x 0, 10) = 10, 39%. Výsledkom je trhová hodnota nehnuteľnosti: 950 000 USD / 0, 1039 = 9 143 407 USD.

Ako oceniť nehnuteľný investičný majetok

Porovnateľné oceňovanie vlastného imania

Absolútne oceňovacie modely určujú súčasnú hodnotu budúcich prichádzajúcich peňažných tokov na získanie vnútornej hodnoty akcie; Najbežnejšou metódou sú diskontné modely dividend (DDM) a techniky diskontovaných peňažných tokov (DCF). Na druhej strane metódy relatívnej hodnoty naznačujú, že by sa porovnateľné ceny cenných papierov mali oceňovať podobne podľa ich výnosov. Pomery, ako napríklad cena k zisku a cena k predaju, sa porovnávajú s inými spoločnosťami v rámci odvetvia, aby sa určilo, či je hodnota akcií podhodnotená alebo nadhodnotená. Podobne ako pri oceňovaní majetku by analýza oceňovania nehnuteľností mala vykonávať oba postupy na určenie rozsahu možných hodnôt.

Výpočet čistého prevádzkového príjmu nehnuteľnosti

Trhová hodnota = NOI1r − g = NOI1 kdekoľvek: NOI = Čistý prevádzkový koeficient = požadovaná miera návratnosti nehnuteľností. G = miera rastu NOIR = miera kapitalizácie (r − g) \ begin {zarovnané} & Market ~ value = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {kde:} \\ & NOI = \ text {\ small Čistý prevádzkový príjem} \\ & r = \ text {\ small Požadovaná miera návratnosti pri nehnuteľný majetok} \\ & g = \ text {\ small Tempo rastu NOI} \\ & R = \ text {\ small Kapitalizácia (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {zarovnaný} Trh Hodnota = r − gNOI1 = RNOI1 kde: NOI = Čistý prevádzkový koeficient = požadovaná miera návratnosti nehnuteľného majetku g = miera rastu NOIR = miera kapitalizácie (r − g)

Čistý prevádzkový výnos odráža zisk, ktorý nehnuteľnosť vytvorí po zohľadnení prevádzkových nákladov, ale pred odpočítaním daní a úrokov. Pred odpočítaním výdavkov je potrebné určiť celkové príjmy z investície. Očakávané príjmy z prenájmu sa môžu spočiatku odhadovať na základe porovnateľných nehnuteľností v okolí. Pri správnom prieskume trhu môže investor určiť, aké ceny sú účtované nájomcom v oblasti, a predpokladať, že na túto nehnuteľnosť je možné uplatniť podobné nájomné za meter štvorcový. Predpokladané zvýšenie nájomného sa započítava do miery rastu v rámci vzorca.

Keďže vysoké miery neobsadenosti sú potenciálnou hrozbou pre návratnosť investícií do nehnuteľností, na určenie ušlého príjmu by sa mala použiť analýza citlivosti alebo realistické konzervatívne odhady, ak sa majetok nevyužije v plnej miere.

Prevádzkové náklady zahŕňajú náklady, ktoré priamo vznikajú pri každodennej prevádzke budovy, napríklad poistenie majetku, poplatky za správu, poplatky za údržbu a náklady na služby. Upozorňujeme, že do výpočtu celkových nákladov nie sú zahrnuté odpisy. Čistý prevádzkový výnos z nehnuteľnosti je podobný zisku pred úrokmi, daňami, odpismi a amortizáciou (EBITDA).

Diskontovanie čistého prevádzkového výnosu z investícií do nehnuteľností trhovou kapitalizáciou je obdobou diskontovania budúceho dividendového toku primeranou požadovanou mierou návratnosti upravenou o rast dividend. Investori do akcií, ktorí sú oboznámení s modelmi rastu dividend, by mali okamžite vidieť podobnosť. (DDM je jednou z najzákladnejších finančných teórií, ale je len tak dobrá ako jej predpoklady. Pozrite si časť „ Vykopávanie do modelu diskontných diskontov “.)

Nájdenie kapacity na generovanie príjmu

Trhová hodnota = hrubý príjem × multiplikátor hrubého príjmu \ textit {\ small Trhová hodnota = hrubý príjem} \ times \ textit {\ small multiplikátor hrubého príjmu} Trhová hodnota = hrubý príjem × multiplikátor hrubého príjmu

Prístup multiplikátora hrubého príjmu je metóda relatívneho ocenenia, ktorá je založená na základnom predpoklade, že nehnuteľnosti v tej istej oblasti sa budú oceňovať úmerne k hrubému príjmu, ktorý pomáhajú vytvárať. Ako už názov napovedá, hrubý príjem je celkový príjem pred odpočítaním akýchkoľvek prevádzkových nákladov. Miera voľných miest sa však musí predpovedať, aby sa získal presný odhad hrubého príjmu.

Napríklad, ak investor v oblasti nehnuteľností kúpi budovu s rozlohou 100 000 štvorcových stôp, môže z porovnateľných údajov o nehnuteľnostiach určiť, že priemerný hrubý mesačný príjem na štvorcový stopa v susedstve je 10 dolárov. Aj keď investor môže spočiatku vychádzať z toho, že hrubý ročný príjem je 12 miliónov dolárov (10 x 12 mesiacov x 100 000 štvorcových stôp), v budove bude pravdepodobne v ktoromkoľvek danom čase niekoľko voľných jednotiek. Za predpokladu, že miera neobsadenosti je 10%, predstavuje hrubý ročný príjem 10, 8 milióna dolárov (12 MM x 90%). Podobný prístup sa uplatňuje aj na prístup k čistým prevádzkovým výnosom.

Ďalším krokom pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti je určenie multiplikátora hrubého príjmu. To sa dosiahne, ak má niekto historické údaje o predaji. Pri pohľade na predajné ceny porovnateľných nehnuteľností a vydelení tejto hodnoty vytvoreným hrubým ročným príjmom sa získa priemerný multiplikátor pre tento región.

Tento typ oceňovacieho prístupu je podobný ako pri porovnateľných transakciách alebo násobkoch pri oceňovaní zásob. Mnoho analytikov predpovedá zisk spoločnosti a vynásobí hodnotu zisku na akciu (EPS) pomerom P / E v danom odvetví. Oceňovanie nehnuteľností sa môže vykonávať podobnými opatreniami.

Zátarasy pre oceňovanie nehnuteľností

Obe tieto metódy oceňovania nehnuteľností sa zdajú byť relatívne jednoduché. V praxi je však určenie hodnoty majetku generujúceho príjem pomocou týchto výpočtov dosť zložité. V prvom rade sa môže ukázať, že získanie požadovaných informácií týkajúcich sa všetkých vstupov do vzorca, ako je čistý prevádzkový príjem, poistné zahrnuté do miery kapitalizácie a porovnateľné údaje o predaji, je časovo veľmi náročné a náročné.

Po druhé, tieto oceňovacie modely správne nezohľadňujú možné významné zmeny na trhu s nehnuteľnosťami, ako je úverová kríza alebo rozmach nehnuteľností. V dôsledku toho sa musí vykonať ďalšia analýza na predpovedanie a zohľadnenie možného vplyvu meniacich sa ekonomických premenných.

Pretože trhy s nehnuteľnosťami sú menej likvidné a transparentné ako akciový trh, je niekedy ťažké získať potrebné informácie na to, aby bolo možné prijať informované investičné rozhodnutie. To však znamená, že z dôvodu veľkých kapitálových investícií, ktoré sa zvyčajne vyžadujú na kúpu veľkého rozvoja, môže táto komplikovaná analýza priniesť veľkú návratnosť, ak vedie k objavu podhodnotenej nehnuteľnosti (podobnej investovaniu do vlastného imania). Teda, venovanie času na výskum požadovaných vstupov stojí za čas a energiu.

Spodný riadok

Oceňovanie nehnuteľností je často založené na podobných stratégiách ako analýza vlastného imania. Okrem metódy diskontovaného čistého prevádzkového príjmu a multiplikátora hrubého príjmu sa často používajú aj iné metódy - niektoré jedinečné pre túto triedu aktív. Napríklad niektorí odborníci v odbore majú aktívne pracovné vedomosti o migrácii v mestách a spôsoboch rozvoja. V dôsledku toho môžu určiť, ktoré miestne oblasti s najväčšou pravdepodobnosťou zažijú najrýchlejšiu mieru uznania.

Bez ohľadu na použitý prístup je najdôležitejším prediktorom úspechu stratégie to, do akej miery je skúmaný.