Investovanie do záložných práv na nehnuteľnosti

Zvyšujúca sa volatilita akciového trhu v kombinácii s historicky nízkymi úrokovými mierami vedie k tomu, že mnohí investori hľadajú alternatívne cesty na zabezpečenie slušnej návratnosti. Jednou z investičných oblastí, ktorá sa často prehliada, sú záložné práva na nehnuteľnosti. Táto jedinečná príležitosť môže v niektorých prípadoch poskytnúť informovaným investorom vynikajúcu návratnosť. Majetkové záložné právo môže tiež predstavovať značné riziko, čo znamená, že začínajúci kupujúci musia pochopiť pravidlá a potenciálne úskalia, ktoré sa vyskytujú pri tomto type majetku. Tento článok pojednáva o zádržných právach v daniach, o tom, ako do nich môžete investovať a aké nevýhody prináša tento druh investičného nástroja.

Kľúčové jedlá

• Peňažné prostriedky sa predávajú na aukciách, ktoré niekedy zahŕňajú vojny.
• Ak potrebujete vylúčiť z trhu, môžu existovať aj iné záložné práva proti majetku, ktoré vám bránia v preberaní majetku.
• Ak získate nehnuteľnosť, môžu vzniknúť nepredvídané výdavky, ako sú opravy alebo dokonca vysťahovanie súčasných obyvateľov.
• Môžete tiež investovať do majetkových záložných fondov.

Čo je to daňový záložník?

Ak vlastník pozemku nezaplatí dane zo svojho majetku, mesto alebo kraj, v ktorom sa tento majetok nachádza, má oprávnenie na zadržanie nehnuteľnosti. Záložné právo je právny nárok na majetok za nezaplatenú dlžnú sumu. Majetok, ktorý je k nemu pripojený, nemôže byť predaný ani refinancovaný, kým nie sú zaplatené dane a záložné právo nie je odstránené.

Pri vydaní záložného práva obec vytvorí daňový záložný list, ktorý odzrkadľuje dlžnú sumu z majetku plus prípadné splatné úroky alebo pokuty. Tieto certifikáty sa potom vydražia dražbe najvyššiemu investorovi ponúkajúcemu ponuku. Daňové záložné právo je možné kúpiť za veľmi málo nehnuteľností, ale len za niekoľko stoviek dolárov, ale väčšina stojí oveľa viac.

Záložné práva k nehnuteľnosti sa dajú kúpiť od obce, čo umožňuje vlastníkovi záložného práva inkasovať platby s úrokmi alebo vylúčiť nehnuteľnosti.

Daňové záložné práva podľa čísel

Podľa Brada Westovera, výkonného riaditeľa National Tax Lien Association (NTLA), nebol v roku 2017 zaplatený daň z nehnuteľností približne 14 miliárd dolárov. Približne tretina týchto záložných práv sa následne predáva súkromným investorom. Miestne samosprávy ťažia zo súkromného predaja, pretože okamžite získajú späť peniaze, ktoré dlhujú za daný majetok. Tridsať štátov predáva osvedčenia o zástavnom práve, tvrdí Westover.

Westover nemá žiadne národné čísla na rok 2018, ale poznamenáva, že v štáte Florida klesli nezaplatené dane z nehnuteľností z 1, 2 miliardy dolárov v roku 2008 na 740 miliónov dolárov v roku 2018, „takmer polovica toho, čo bolo na vrchole“, a tento pokles dostupnosti. zástavných práv pre investorov je pravdepodobne vnútroštátny trend. „Pri zdravej ekonomike má zmysel, že viac ľudí platí svoje dane z nehnuteľností, “ hovorí.

Ako môžem investovať do daňových záložných práv?

Záložné práva k nehnuteľnosti sa dajú kúpiť rovnakým spôsobom ako je možné kúpiť a predať nehnuteľný majetok na aukciách. Aukcie sa môžu konať vo fyzickom prostredí alebo online a investori môžu buď znížiť úrokovú sadzbu záložného práva, alebo zvýšiť prémiu, ktorú za ňu zaplatia. Investorovi, ktorý je ochotný prijať najnižšiu úrokovú sadzbu alebo zaplatiť najvyššiu prémiu, je udelené záložné právo. Kupujúci sa často dostávajú do boja proti určitému majetku, ktorý znižuje mieru návratnosti, ktorú získa víťazný kupujúci.

Národná miera vylúčenia nehnuteľností s daňovými zádržnými právami je podľa spoločnosti Westover iba asi 4%. Kupujúci však musia byť informovaní o nákladoch na opravu, ako aj o iných neznámych, ktoré by mohli potrebovať zaplatiť, ak prevezmú vlastníctvo nehnuteľnosti. Tí, ktorí potom vlastnia tieto nehnuteľnosti, sa možno budú musieť vysporiadať s nepríjemnými úlohami, ako je napríklad vysťahovanie súčasných obyvateľov, čo môže vyžadovať nákladnú pomoc od správcu nehnuteľnosti alebo právnika.

Každý, kto má záujem o kúpu záložného práva, by mal začať rozhodnutím o tom, aký druh majetku by chcel mať v držbe záložné právo, napríklad obytný alebo komerčný alebo nevyvinutý pozemok oproti majetku so zlepšením. Potom sa môžu obrátiť na svojho mestského alebo okresného pokladníka, aby zistili, kedy, kde a ako sa bude konať ďalšia aukcia. Kancelária pokladníka môže investorovi oznámiť, kde má získať zoznam záložných práv na nehnuteľnosti, s ktorými sa má obchodovať formou aukcie, ako aj pravidlá vykonávania predaja. V týchto pravidlách sa uvedú všetky požiadavky na predregistráciu, akceptované spôsoby platby a ďalšie súvisiace podrobnosti.

Kupujúci musia tiež venovať náležitú starostlivosť dostupným nehnuteľnostiam, pretože v niektorých prípadoch môže byť súčasná hodnota nehnuteľnosti nižšia ako výška záložného práva. NTLA odporúča vydeliť nominálnu sumu delikventného záložného práva na základe trhovej hodnoty majetku. Ak je pomer vyšší ako 4%, potenciálni kupujúci by sa mali od tohto majetku zdržiavať. Okrem toho môžu existovať aj ďalšie záložné práva k majetku, ktoré bránia navrhovateľovi prevziať vlastníctvo k nemu.

Každej nehnuteľnosti v danom okrese s daňovým zástavným právom je pridelené číslo v rámci príslušnej zásielky. Kupujúci môžu tieto záložné práva vyhľadávať podľa čísla, aby o nich získali informácie z kraja, čo sa často dá urobiť online. Okres má pre každé číslo adresu nehnuteľnosti, meno vlastníka, odhadnutú hodnotu nehnuteľnosti, právny popis a rozpis stavu majetku a všetky štruktúry nachádzajúce sa v priestoroch.

Ako profitovať z Lien

Investori, ktorí nakupujú záložné práva k nehnuteľnosti, sa zvyčajne musia okamžite zaplatiť v plnej výške späť vydávajúcej obci. Vo všetkých štátoch okrem dvoch, emitent daňového záložného práva vyberá príkazcu, úroky a prípadné pokuty, platí držiteľovi záložného certifikátu a potom zbiera záložný certifikát, ak nie je v evidencii. Majiteľ nehnuteľnosti musí investorovi splatiť celú sumu záložného práva plus úroky, ktoré sa môžu pohybovať od 5% do 36% - sadzba sa v jednotlivých štátoch líši - zvyčajne sa pohybuje medzi 10% a 12%. Ak investor za záložné právo zaplatil prémiu, môže sa to pripočítať k sume, ktorá je v niektorých prípadoch vrátená.

Splátky splátok zvyčajne trvajú od šiestich mesiacov do troch rokov. Vo väčšine prípadov je vlastník schopný zaplatiť záložné právo v plnej výške. Ak vlastník nemôže v lehote stanovenej lehoty zaplatiť záložné právo, investor má právo vylúčiť nehnuteľnosť tak, ako by to mala obec, hoci k tomu dochádza len zriedka.

Nevýhody investovania do záložných práv na nehnuteľnosti

Hoci záložné práva na nehnuteľnosti môžu priniesť značné úrokové sadzby, investori musia urobiť domáce úlohy skôr, ako sa začnú brodiť do tejto arény. Daňové záložné právo je vo všeobecnosti nevhodné pre začínajúcich investorov alebo pre tých, ktorí majú len málo skúseností s nehnuteľnosťami alebo ich znalosti.

Investori musia byť oboznámení so skutočným majetkom, na ktorý bolo záložné právo umiestnené, aby sa zabezpečilo, že môžu peniaze od vlastníka získať. Zchátralý objekt nachádzajúci sa v samom srdci slumovej štvrte pravdepodobne nie je dobrý nákup bez ohľadu na sľúbenú úrokovú sadzbu, pretože vlastník nehnuteľnosti nemusí byť schopný alebo ochotný zaplatiť dlhovanú daň. Vlastnosti s akýmkoľvek druhom poškodenia životného prostredia, napríklad z chemikálií alebo nebezpečných materiálov, ktoré sa tam ukladali, sú tiež zvyčajne nežiaduce.

Majitelia cudzincov musia vedieť, aké sú ich povinnosti po obdržaní ich osvedčení. Zvyčajne musia vlastníkovi nehnuteľnosti písomne ​​oznámiť svoj nákup v stanovenej lehote, potom mu musia zaslať druhé oznámenie s oznámením ku koncu obdobia spätného odkúpenia, ak do tohto času nebola platba v plnej výške uhradená.

Daňové záložné práva tiež nie sú večné nástroje. Veľa z nich má dátum skončenia platnosti po skončení obdobia spätného odkúpenia. Po zániku záložného práva sa držiteľ záložného práva stáva neschopným inkasovať nevyplatený zostatok. Ak dôjde k vylúčeniu majetku, držiteľ záložného práva môže na majetku zistiť ďalšie záložné práva, čo znemožňuje získať vlastnícke právo.

Mnoho komerčných inštitúcií, ako sú banky a hedžové fondy, sa zaujímalo o záložné práva na nehnuteľnosti. Podarilo sa im prekonať konkurenciu a znížiť výnosy. To sťažilo jednotlivým investorom nájsť ziskové záložné právo a niektorí sa v dôsledku toho vzdali. V súčasnosti sú však k dispozícii aj niektoré fondy, ktoré investujú do záložných práv, a to môže byť dobrý spôsob pre začínajúceho investora, ktorý sa dostane do tejto arény s nižším stupňom rizika.

Spodný riadok

Pozastavenie dane z nehnuteľností môže byť pre investorov, ktorí sú oboznámení s realitným trhom, životaschopnou alternatívou. Tí, ktorí vedia, čo robia, a venujú čas preskúmaniu nehnuteľností, za ktoré kupujú záložné práva, môžu časom generovať značné zisky. Potenciálne riziká však spôsobujú, že táto oblasť nie je vhodná pre neoficiálnych investorov.

Spoločnosť Westover nazýva záložné právo na nehnuteľnosti „dobré príležitosti pre tých, ktorí sú vzdelaní, múdri a dôvtipní - a hroznú investíciu pre tých, ktorí nerobia náležitú starostlivosť. Ak kúpite močiare na Floride alebo púštne pozemky v Arizone, ktoré nemajú žiadnu hodnotu, šance je to, že majiteľ nevykúpi [zaplatením svojich daní za úroky] a pôda, ktorú dostanete, nebude mať žiadnu hodnotu. ““ Ďalšie informácie o záložných právach na nehnuteľnosti sa obráťte na svojho realitného agenta alebo finančného poradcu.