Ako získam predbežný súhlas na hypotéku?

Pri hľadaní domu je získanie hypotéky vopred schválené dôležitým krokom. Tento krok pomáha objasniť náš rozpočet na poľovníctvo alebo mesačnú splátku hypotéky, ktorú môžete zvládnuť. Skôr ako sa veritelia rozhodnú hypotéku vopred schváliť, preskúmajú niekoľko kľúčových faktorov:

• Vaša úverová história
• Kreditné skóre
• Pomer dlhu k príjmu
• História zamestnaní
• príjem
• Aktíva a pasíva.

Predstavbu hypotéky považujte za fyzickú skúšku svojich financií. Očakávajte veriteľov, že sa budú hrabať a vrhať do všetkých kútov svojho finančného života, aby ste zaistili, že splácate hypotéku. Ako dlžník je dôležité vedieť, čo robí (a nerobí) hypotekárne predbežné schválenie a ako zvýšiť svoje šance na jeho získanie.

Predkvalifikácia alebo predbežné schválenie?

Pravdepodobne ste už počuli termín „predkvalifikácia“ používaný zameniteľne s predbežným schválením, ale nie sú to isté. S predbežnou kvalifikáciou poskytnete prehľad o svojich financiách, príjmoch a dlhoch hypotekárnemu veriteľovi, ktorý vám potom poskytne odhadovanú výšku úveru. Veriteľ však nevytiahne vaše úverové správy ani neoverí vaše finančné informácie. Predkvalifikácia je teda užitočným východiskovým bodom pri určovaní toho, čo si môžete dovoliť, ale pri ponúkaní vám neprináša žiadnu váhu.

Na druhej strane, predbežné schválenie zahŕňa vyplnenie žiadosti o hypotéku a poskytnutie vášho čísla sociálneho zabezpečenia, aby veriteľ mohol vykonať tvrdú úverovú kontrolu. Tvrdá úverová kontrola sa spustí, keď požiadate o hypotéku, a veriteľ vytiahne vašu kreditnú správu a kreditné skóre, aby posúdil vašu úverovú bonitu, než sa rozhodne požičať vám peniaze. Tieto kontroly sa zaznamenávajú do vašej kreditnej správy a môžu ovplyvniť vaše kreditné skóre. Na druhej strane, mäkká kontrola kreditu je, keď si vyberiete svoj kredit sami, alebo keď vás spoločnosť vydávajúca kreditnú kartu alebo veriteľ vopred schváli ponuku bez toho, aby ste o to požiadali.

Taktiež uvediete všetky informácie o svojom bankovom účte, aktíva, dlhy, históriu príjmu a zamestnania, minulé adresy a ďalšie dôležité údaje, ktoré veriteľ verifikuje. Prečo? Predovšetkým veriteľ chce zabezpečiť, aby ste mohli splatiť svoju pôžičku. Poskytovatelia pôžičiek tiež používajú poskytnuté informácie na výpočet pomerov dlhu k príjmu a hodnoty úveru k hodnote, ktoré sú základnými faktormi pri určovaní úrokovej sadzby a ideálneho typu úveru.

Kedy získať predbežný súhlas

Listy pred schválením hypotéky sú zvyčajne platné 60 až 90 dní. Veritelia dali týmto listom dátum vypršania platnosti, pretože sa mohli zmeniť vaše finančné a kreditné profily. Po uplynutí platnosti predbežného schválenia budete musieť vyplniť novú žiadosť o hypotéku a odoslať aktualizovanú dokumentáciu, aby ste dostali ďalšiu.

Ak práve začínate premýšľať o kúpe domu a máte podozrenie, že by ste mali nejaké problémy so získaním hypotéky, absolvovanie procesu predbežného schválenia vám pomôže identifikovať problémy s kreditom - a poskytne vám čas na ich riešenie. Ak požiadate o predbežné schválenie šesť mesiacov až jeden rok pred vážnym vyhľadaním v domácnosti, získate silnejšiu pozíciu na zlepšenie celkového kreditného profilu. Budete mať tiež viac času na šetrenie peňazí za zálohu a náklady na uzavretie.

Ak ste pripravení písať ponuky, predávajúci často chce získať hypotekárny súhlas a v niektorých prípadoch doklad o finančných prostriedkoch, ktorý preukáže, že ste skutočne kupujúci. Na mnohých trhoch s horúcim bývaním majú predajcovia výhodu z dôvodu intenzívneho dopytu kupujúcich a obmedzeného predaja domov; je nepravdepodobné, že zvažujú ponuky bez predbežného schválenia.

Proces predbežného schválenia

Žiadosť o hypotéku môže byť vzrušujúca, nervózna a mätúca. Niektorí poskytovatelia online vás môžu vopred schváliť do niekoľkých hodín, zatiaľ čo iní veritelia môžu trvať niekoľko dní. Časová os závisí od veriteľa a zložitosti vašich financií.

Pre začiatočníkov vyplníte žiadosť o hypotéku. Na získanie kreditu uvediete svoje identifikačné údaje a číslo sociálneho zabezpečenia. Kontroly hypotekárnych úverov sa počítajú ako tvrdé otázky týkajúce sa vašich úverových správ, ktoré môžu ovplyvniť vaše kreditné skóre, ale ak nakupujete viac veriteľov v krátkom časovom rámci (obvykle 45 dní pre novšie modely hodnotenia FICO), kombinované úverové kontroly sa počítajú ako jeden dotaz.

Tu je ukážka jednotnej žiadosti o hypotéku. Ak žiadate u manžela / manželky alebo iného spoludlžníka, ktorého príjem potrebujete na získanie hypotéky, obaja žiadatelia musia uviesť finančné a pracovné informácie. Existuje 8 hlavných častí žiadosti o hypotéku:

Typ hypotéky a podmienky úveru

Konkrétny úverový produkt, o ktorý sa uchádzate; výška úveru; podmienky, napríklad dĺžka splácania úveru (amortizácia); a úroková sadzba.

Informácie o nehnuteľnostiach a účel pôžičky

Adresa; právny popis nehnuteľnosti; rok výroby; či ide o pôžičku na nákup, refinancovanie alebo novú výstavbu; a zamýšľaný typ pobytu (primárne, sekundárne alebo investičné).

Informácie o dlžníkovi

Vaše identifikačné údaje vrátane celého mena, dátumu narodenia, čísla sociálneho zabezpečenia, rokov školskej dochádzky, rodinného stavu, počtu závislých osôb a histórie adries.

Informácie o zamestnaní

Meno a kontaktné informácie súčasných a predchádzajúcich zamestnávateľov (ak ste boli na súčasnej pozícii menej ako dva roky), dátum zamestnania, titul a mesačný príjem.

Informácie o mesačných príjmoch a kombinovaných nákladoch na bývanie

Zoznam vášho základného mesačného príjmu, ako aj nadčasov, bonusov, provízií, čistého príjmu z prenájmu (ak je to použiteľné), dividend / úrokov a ďalších druhov mesačného príjmu, ako je napríklad výživné na dieťa alebo výživné. Budete tiež potrebovať účtovníctvo vašich mesačných kombinovaných výdavkov na bývanie, vrátane splátok nájomného alebo hypotéky, majiteľov domov a poistenia hypotéky, daní z nehnuteľností a poplatkov združení majiteľov domov.

Aktíva a pasíva

Zoznam všetkých bankových a úverových kontrolných a sporiacich účtov s aktuálnymi zostatkami, ako aj životné poistenie, akcie, dlhopisy, dôchodkové sporenie a účty podielových fondov a zodpovedajúce hodnoty. Budete tiež musieť uviesť všetky záväzky, ktoré zahŕňajú revolvingové účtovacie účty, výživné, výživné na deti, pôžičky na autá, študentské pôžičky a všetky ostatné dlžné pohľadávky.

Podrobnosti transakcie

Prehľad kľúčových informácií o transakcii vrátane kúpnej ceny, výšky úveru, hodnoty vylepšení / opráv, odhadovaných nákladov na uzavretie, zliav zaplatených kupujúcim a hypotekárneho poistenia (ak je k dispozícii). (Poznámka: Veriteľ vyplní väčšinu týchto informácií.)

vyhlásenie

Zoznam všetkých rozsudkov, zádržných práv, minulých bankrotov alebo zabavení majetku, čakajúcich súdnych konaní alebo nedoplatkov dlhov. Budete tiež vyzvaní, aby ste uviedli, či ste občanom USA alebo máte trvalý pobyt a či máte v úmysle používať dom ako svoj primárny pobyt.

Čo sa stane ďalej?

Veriteľ je podľa zákona povinný do troch pracovných dní od prijatia vašej vyplnenej žiadosti o hypotéku poskytnúť trojstranový dokument nazývaný odhad úveru. V tejto dokumentácii sa uvádza, či bola hypotéka vopred schválená a uvádza výšku úveru, podmienky a typ úveru, úrokovú sadzbu, odhadovaný úrok a platby, odhadované náklady na uzavretie (vrátane poplatkov za pôžičky), odhad daní z nehnuteľností a poistenie majiteľa domu a akékoľvek špeciálne pôžičky, napríklad platby balónom alebo pokuta za predčasné splatenie. Stanovuje tiež maximálnu výšku úveru na základe vašej finančnej situácie, ktorá vám pomôže zúžiť rozpočet na nákup domov.

Ak ste vopred schválili hypotéku, váš úverový spis sa nakoniec prevedie na upisovateľa úveru, ktorý overí vašu dokumentáciu proti vašej žiadosti o hypotéku. Upisovateľ tiež zabezpečí, aby ste splnili pokyny pre dlžníka pre konkrétny úverový program, o ktorý sa uchádzate.

Potreba dokumentácie

Po odoslaní žiadosti o hypotéku budete musieť zhromaždiť niekoľko dokumentov na overenie svojich informácií. Príprava a organizácia na vašom konci pomôžu procesu hladšie. Tu je zoznam dokumentov, ktoré musíte predložiť, aby ste mohli byť pred schválením alebo na zabezpečenie konečného schválenia úveru pred uzavretím:

• 60 dní od výpisu z účtu
• 30 dní výplatných pások
• Daňové priznania W-2 z predchádzajúcich dvoch rokov
• Zoznam K-1 (formulár 1065) pre samostatne zárobkovo činných dlžníkov
• daňové priznania
• výpisy z majetkových účtov (dôchodkové sporenie, akcie, dlhopisy, podielové fondy atď.)
• vodičský preukaz alebo americký pas
• rozvodové doklady (použiť výživné alebo výživné na dieťa ako kvalifikovaný príjem)
• darčekový list (ak financujete svoju zálohu prostredníctvom finančného daru od príbuzného)

Faktory ovplyvňujúce predbežné schválenie

Ak chcete maximalizovať svoje šance na získanie hypotekárneho súhlasu, musíte vedieť, ktoré faktory veritelia hodnotia vo vašom finančnom profile. Zahŕňajú vaše:

• pomer dlhu k príjmu (DTI)
• pomer úveru k hodnote (LTV)
• úverová história a skóre FICO
• história príjmu a zamestnania

Pomer dlhu k príjmu

Váš pomer DTI meria všetky vaše mesačné dlhy vo vzťahu k vášmu mesačnému príjmu. Veritelia sčítajú dlhy, ako sú pôžičky na autá, študentské pôžičky, revolvingové účtovacie účty a ďalšie úverové linky, plus nová splátka hypotéky, a potom vydelením sumy hrubým mesačným príjmom získate percento. V závislosti od typu úveru by si dlžníci mali udržiavať pomer DTI na alebo pod 43% svojho hrubého mesačného príjmu, aby sa kvalifikovali pre hypotéku. Čím vyšší je váš pomer DTI, tým väčšie riziko pre veriteľov predstavuje, pretože by ste s väčšou pravdepodobnosťou mali ťažkosti so splácaním úveru okrem splátok dlhov. Nižší pomer DTI vás môže kvalifikovať na konkurencieschopnejšiu úrokovú sadzbu. Pred nákupom domu splatte čo najviac dlhov. Nielenže znížite svoj pomer DTI, ale budete tiež ukazovať veriteľom, že dokážete zodpovedne spravovať dlh a platiť účty včas.

Pomer pôžičky k hodnote

Ďalšími kľúčovými metrikami, ktoré požičiavate, aby vás ohodnotili na hypotéku, je pomer vašej pôžičky k hodnote, ktorý sa vypočíta vydelením výšky úveru domácou hodnotou. Hodnotenie majetku určuje hodnotu vlastnosti, ktorá môže byť nižšia alebo vyššia ako požadovaná cena predajcu. Vzorec pomeru LTV predstavuje miesto, kde sa hrá záloha. Záloha je vopred zaplatená suma, ktorú v hotovosti zaplatíte predajcovi pri záverečnom stole. Čím vyššia je vaša záloha, tým nižšia je výška vášho úveru a v dôsledku toho nižší pomer LTV. Ak odložíte menej ako 20%, možno budete musieť zaplatiť za súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). Jedná sa o druh poistného krytia, ktoré chráni veriteľov v prípade, že sa vám nedarí splácať hypotéku. Ak chcete znížiť svoj pomer LTV, musíte zložiť viac peňazí alebo si kúpiť lacnejší dom.

Úverová história a skóre

Veritelia stiahnu vaše úverové správy z troch hlavných spravodajských kancelárií - Equifax, Experian a Transunion. Vyhľadajú vašu platobnú históriu a to, či platíte účty včas, koľko a aký typ úverových liniek máte otvorené a dĺžku času, kedy ste tieto účty mali. Okrem pozitívnej platobnej histórie veritelia analyzujú, koľko svojho dostupného kreditu aktívne využívate, známeho aj ako využitie kreditu. Udržiavanie miery využitia kreditu na alebo pod 30% pomáha zvýšiť vaše kreditné skóre a ukazuje veriteľom zodpovedný a konzistentný model platenia účtov a múdra správa dlhov. Všetky tieto položky zodpovedajú vášmu skóre FICO, modelu kreditného skóre, ktorý používa veľa typov veriteľov (vrátane hypotekárnych veriteľov).

Ak ste neotvorili kreditné karty ani žiadne tradičné úverové linky, ako napríklad pôžičku na auto alebo študenta, možno budete mať problémy s predbežným schválením hypotéky. Svoj kredit môžete vytvoriť otvorením kreditnej karty so štartovacím kreditom s nízkym limitom úverového limitu a každý mesiac splatením faktúry. Môže to trvať až šesť mesiacov, kým sa vaša platobná aktivita premietne do vášho kreditného skóre, takže buďte trpezliví pri vytváraní svojho kreditného profilu.

História zamestnania a príjmu

Keď žiadate o hypotéku, veritelia idú do veľkej miery, aby vám zabezpečili stabilný príjem a stabilné zamestnanie. Preto veritelia požiadajú svojho zamestnávateľa o dva roky v hodnote W-2 a kontaktné informácie. Veritelia sa v podstate chcú ubezpečiť, že zvládnete dodatočné finančné bremeno novej hypotéky. Budete tiež požiadaní, aby ste poskytli informácie o mzdách, takže veriteľ má dôkazy o tom, že zarobíte dosť peňazí na to, aby ste si mohli dovoliť platiť hypotéku a súvisiace mesačné náklady na bývanie. Budete tiež musieť poskytnúť 60 dní (prípadne viac, ak ste samostatne zárobkovo činní) z bankových výpisov, aby ste preukázali, že máte dosť hotovosti v hotovosti na uhradenie zálohy a náklady na zatvorenie.

Samostatne zárobkovo činní dlžníci

Ak ste samostatne zárobkovo činný dlžník, môže sa od vás vyžadovať, aby ste poskytli ďalšie dokumenty, ktoré preukazujú trvalý príjem a pracovnú históriu najmenej dva roky. Niektoré požadované dokumenty môžu obsahovať výkaz ziskov a strát, živnostenský list, podpísaný výkaz účtovníka, federálne daňové priznania, súvahy a bankové výpisy za predchádzajúce roky (presný čas závisí od veriteľa).

Ak vaša situácia sťažuje získanie tradičnej hypotéky, existujú dve možnosti zamerané osobitne pre samostatne zárobkovo činných dlžníkov:

Uvedený príjem / uvedená hypotéka

Tento typ hypotéky vychádza z príjmu, ktorý nahlásite veriteľovi bez formálneho overenia. Úvery so stanoveným príjmom sa niekedy nazývajú aj pôžičky s nízkou dokumentáciou, pretože veritelia overia skôr zdroje vášho príjmu než skutočnú sumu. Buďte pripravení poskytnúť zoznam vašich nedávnych klientov a akýchkoľvek iných zdrojov peňažných tokov, ako sú napríklad investície produkujúce príjmy. Banka môže tiež požadovať, aby ste vyplnili formulár IRS 4506 alebo 8821. Formulár 4506 sa používa na vyžiadanie kópie daňového priznania priamo od IRS, čo vám zabráni v podávaní falšovaných priznaní veriteľovi a stojí 50 dolárov za vrátenie. Môžete však mať možnosť požiadať o formulár 4506-T zadarmo. Formulár 8821 oprávňuje vášho veriteľa bezplatne navštíviť kanceláriu IRS a preskúmať formuláre, ktoré určíte pre roky, ktoré určíte.

Úver bez dokumentácie

Pri tomto type pôžičky sa veriteľ nebude snažiť overiť žiadne z vašich informácií o príjmoch, čo môže byť dobrá voľba, ak vaše daňové priznania vykazujú obchodnú stratu alebo veľmi nízky zisk. Pretože je pre banku riskantnejšie požičiavať peniaze niekomu s neovereným príjmom, očakávajte, že vaša hypotekárna úroková sadzba bude vyššia pri obidvoch týchto typoch pôžičiek ako pri pôžičke na úplnú dokumentáciu. Úvery s nízkou alebo žiadnou dokumentáciou sa nazývajú hypotéky Alt-A a z hľadiska úrokových sadzieb klesajú medzi prvotnými a subprime úvermi.

Platby za zálohu

Mnoho úverových produktov umožňuje dlžníkom použiť finančný dar od príbuzného k zálohe. Ak pôjdete touto cestou, veriteľ vás požiada o vyplnenie štandardného darčekového listu, v ktorom vás a darcu zabráni, aby tento darček nebol pôžičkou tretej strany s očakávaním splatenia. V opačnom prípade by takáto dohoda mohla zvýšiť pomer dlhu k príjmu, čo by ovplyvnilo vaše konečné schválenie úveru. Vy aj darca budete musieť okrem toho poskytnúť bankové výpisy, ktoré vám umožnia presunúť hotovostné prostriedky z jedného účtu na druhý.

Predbežný schvaľovací list?

Váš veriteľ vám na oficiálnom hlavičkovom papieri poskytne predbežný súhlas. Tento oficiálny dokument naznačuje predajcom, že ste seriózny kupujúci, a overuje, či máte finančné prostriedky na to, aby ste si kúpili svoj dom v dobrej viere. Listy pred schválením zvyčajne zahŕňajú kúpnu cenu, úverový program, úrokovú sadzbu, výšku úveru, sumu zálohy, dátum vypršania platnosti a adresu nehnuteľnosti. List je odoslaný s vašou ponukou; Niektorí predajcovia môžu tiež požiadať o zobrazenie výpisov z vašich bánk a aktív.

Získanie predbežného schválenia vás nezaväzuje, aby ste si požičiavali od konkrétneho veriteľa. Keď ste pripravení urobiť ponuku, môžete si vybrať veriteľa, ktorý vám ponúka najlepšiu mieru a podmienky pre vaše potreby. Nezískava sa ani predbežné schválenie, že vám veriteľ schváli hypotéku, najmä ak sa v čase medzi predbežným schválením a upísaním zmení finančný, zamestnanecký a príjmový stav.

Zamietnutie predbežného schválenia

Po preskúmaní vašej žiadosti o hypotéku vám veriteľ spravidla vydá jedno z troch rozhodnutí: vopred schválené, úplne odmietnuté alebo vopred schválené s podmienkami. V treťom scenári možno budete musieť poskytnúť dodatočnú dokumentáciu alebo znížiť pomer DTI zaplatením niektorých úverových účtov, aby ste splnili podmienky veriteľa. Ak vám bude úplne odoprené, veriteľ by mal presne vysvetliť prečo a poskytnúť vám zdroje o tom, ako čo najlepšie riešiť problémy.

V mnohých prípadoch musia dlžníci pracovať na zvýšení svojho kreditného skóre a na vyhladení skvrnitej platobnej histórie. Akonáhle budete vedieť, na čo sa treba zamerať, môžete si vziať čas a úsilie na zlepšenie svojho úverového a finančného zdravia, aby ste dosiahli lepšiu hypotekárnu ponuku, keď ste pripravení pustiť sa do hľadania domov. Ak tak urobíte, môžete ušetriť značné peniaze na hypotéku a zabezpečiť, aby ste pri nákupe rôznych veriteľov dostali nižšie úrokové sadzby a podmienky.

Spodný riadok

Prejdite si proces predbežného schválenia s niekoľkými poskytovateľmi pôžičiek, aby ste zistili úrokové sadzby a našli najlepšiu ponuku. Opäť budete chcieť nakupovať hypotekárnych veriteľov do 45 dní, takže všetky úverové kontroly sa počítajú ako jeden tvrdý dopyt s minimálnym dopadom na vaše kreditné skóre. A ak práve premýšľate o vlastníctve domu, proces predbežného schválenia vám môže pomôcť získať úver a financie v lepšej kondícii, keď nastane správny čas.

Nezabudnite, že predbežné schválenie hypotéky vám nemusí zaručiť pôžičku. Listy pred schválením sú podmienené pravdivosťou a konzistentnosťou vašich finančných informácií a informácií o zamestnaní pred uzavretím úveru. Podobne, ak nezverejníte kľúčové informácie - rozvod, zástavné právo k dani IRS alebo nejaký iný problém - a upisovateľ úveru o tom zistí neskôr, môžete získať zamietnutie úveru.

(Pokračovať v čítaní: Sprievodca konečnými hypotékami, Ako si vybrať najlepšiu hypotéku, 11 chýb, ktoré by sa prví majitelia domov mali vyhnúť, koľko peňazí musím dať dole?) Čo je to hypotekárne poistenie a aké sú moje možnosti? ?, Ako získať najlepšiu hypotekárnu úrokovú sadzbu, aké sú hlavné typy hypotekárnych veriteľov?)