Ako si vybrať plán splácania hypotéky
Existuje šesť rôznych spôsobov, ako môžete získať výnosy z najobľúbenejšieho typu reverznej hypotéky, hypotéky na konverziu vlastného kapitálu (HECM). Americké ministerstvo bývania a rozvoja miest, ktoré reguluje HECM, nazýva tieto voľby „platobné plány“. Môžete sa rozhodnúť získať veľkú paušálnu sumu vopred, založiť úverový rámec, z ktorého môžete čerpať podľa potreby, dostávať rovnaké mesačné platby alebo vyberte kombináciu týchto možností.
obsah
- Platobný plán s pevnou sadzbou
- Plány platieb s nastaviteľnou sadzbou
- Možnosť 1: Platobný plán držby
- Možnosť 2: Termínový plán platieb
- Možnosť 3: Úverová linka
- Možnosť 4: Upravený plán držby
- Možnosť 5: Upravený termínový plán
Plán, ktorý si vyberiete, ovplyvní to, koľko peňazí dostanete v krátkodobom a dlhodobom horizonte, ako rýchlo využijete svoj vlastný kapitál a ako efektívne reverzná hypotéka pomáha vašim finančným cieľom. Tu je pohľad na to, ako funguje každý platobný plán a aké sú jeho výhody a nevýhody. (Viac informácií nájdete v časti Prehľad regulácie reverzných hypoték a Kompletný sprievodca reverznými hypotékami.)
Platobný plán s pevnou sadzbou
Ak chcete reverznú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, máte len jednu možnosť platobného plánu: jednorazovú jednorazovú platbu.
Ako to funguje
Ihneď po uzavretí reverznej hypotéky dostanete veľké množstvo naraz. Z tejto sumy sa pripočítavajú úroky, priebežné mesačné poistné na hypotekárne poistenie, ako aj všetky financované uzatváracie náklady, až kým nebude splatná a splatná reverzná hypotéka. Počiatočná úroková sadzba je vyššia ako v prípade programov s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, ale očakávaná úroková miera v čase je nižšia.
Pros
Tento typ úveru by ste mali použiť na splatenie vysokého zostatku hypotéky alebo na pokrytie ďalších veľkých výdavkov. „Distribúcia jednorazovej sumy funguje najlepšie pre ľudí, ktorí majú veľkú existujúcu hypotéku, ktorú musia splatiť, “ hovorí Casey Fleming, hypotekárny poradca v San Jose v Kalifornii, ktorý v súčasnosti pracuje pre spoločnosť C2 Financial Corp. a má viac ako 30 rokov skúseností v hypotekárnom priemysle. Hovorí, že je to najlepšia voľba, ak potrebujete zobrať všetky alebo väčšinu dostupných výnosov naraz.
Nevýhody
V budúcnosti z tejto pôžičky nemôžete získať žiadne ďalšie príjmy. Dlžníkom, ktorí nie sú dobrí v správe peňazí, alebo ktorí prišli o svoju schopnosť, hrozí, že budú vyťažené zisky alebo ich minú príliš rýchlo. Podvodníci niekedy presvedčia seniorov, aby si vybrali tento typ pôžičky alebo aby sa zamerali na majiteľov domov, ktorí si nedávno jeden z nich vzali. (Viac informácií nájdete v časti Pozor na tieto reverzné hypotekárne podvody .)
Fleming tvrdí, že najväčšou nevýhodou je, že „takmer vo všetkých prípadoch je maximálny výnos v prvom roku 60% pôvodného limitu istiny. Keďže táto možnosť má iba jedno čerpanie, maximálna výška úveru je pomerne nízka. “Zvyšných 40% si ponecháte ako domáci kapitál. Za týchto 40% si nemôžete požičať, ale ak si chcete svoj dom predať a splácať svoju reverznú hypotéku, môže sa vám to hodiť.
Ak chcete v priebehu času získať prístup k celému svojmu majetku, musíte si vybrať platobný plán s nastaviteľnou sadzbou.
Plány platieb s nastaviteľnou sadzbou
Zvyšných päť plánov splácania hypotéky má nastaviteľné sadzby. Ak si vyberiete jednu z týchto možností, existujú tri možnosti, ako sa vaša úroková sadzba môže zmeniť. Na hypotéku sa bude vzťahovať iba jedna osoba a táto skutočnosť bude uvedená v dokumentácii o pôžičke.
- Vaša úroková sadzba sa bude upravovať raz ročne na základe indexu štátnej pokladnice s konštantnou splatnosťou (CMT) plus marža stanovená veriteľom. Sadzba sa nemôže zvýšiť o viac ako 2% ročne a nemôže sa zvýšiť alebo znížiť o viac ako 5% z pôvodnej sadzby počas doby pôžičky.
- Vaša úroková sadzba sa bude upravovať mesačne na základe indexu CMT plus marže stanovená veriteľom. Úroková sadzba sa nemôže počas doby pôžičky zvýšiť o viac ako 10% a neexistuje žiadna hranica, ako nízka môže úroková sadzba ísť.
- Vaša úroková sadzba sa bude upravovať mesačne na základe londýnskej medzibankovej ponuky zvýšenej o maržu stanovenú veriteľom. Úroková sadzba sa nemôže počas doby pôžičky zvýšiť o viac ako 10% a neexistuje žiadna hranica, ako nízka môže úroková sadzba ísť.
Aj keď záleží na tom, ktorý z týchto scenárov sa vzťahuje na vašu pôžičku, pretože ovplyvňuje to, koľko úrokov sa vaša pôžička časom nazbiera, nezáleží na tom, či ovplyvňujú vaše naplánované mesačné platby alebo dostupný úverový limit. Výrazná zmena úrokovej sadzby s reverznou hypotékou vás neohrozí vylúčením z trhu tak, ako to môže byť pri forwardovej hypotéke. Vyššia úroková sadzba však ovplyvňuje váš domáci kapitál a znamená, že ak predáte dom, budete mať menej peňazí.
Ak plánujete zostať vo svojom dome na celý život, zvýšenie úrokových sadzieb nemusí byť veľkým problémom. Ak tak neurobíte, možno budete chcieť zabezpečiť, aby sa úroková sadzba vašej pôžičky zhodovala s prvým scenárom, pretože maximálne zvýšenie úrokovej sadzby je 5% namiesto 10%. Váš úverový referent a reverzný hypotekárny poradca vám môžu pomôcť pochopiť vaše voľby a ako nastaviteľné úrokové sadzby ovplyvňujú vašu situáciu.
Ak žiadate o spätnú hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, na ilustráciách možností vášho platobného plánu sa použije očakávaná úroková sadzba. Toto je najlepší odhad veriteľa v tom, čo bude priemerná nastaviteľná úroková sadzba počas životnosti vašej pôžičky. Je to jeden z troch kľúčových faktorov pri určovaní toho, koľko si môžete požičať, spolu s vekom najmladšieho dlžníka a hodnotou nehnuteľnosti.
Teraz, keď už máte všeobecné vedomosti o tom, ako fungujú plány s nastaviteľnou sadzbou, preskúmajme päť vašich platobných možností. Nezabudnite, že „platba“ v tomto kontexte znamená, ako dostanete výnos z úveru.
Možnosť 1: Platobný plán držby
Ako to funguje
Dostanete rovnaké mesačné platby, pokiaľ aspoň jeden dlžník žije v domácnosti ako hlavné bydlisko. Mesačné platby sa počítajú za predpokladu, že budete žiť 100 rokov. Ak neočakávate, že budete žiť tak dlho, lepšou možnosťou bude termínovaný platobný plán, ktorý je uvedený nižšie. Ak žijete dlhšie, budete naďalej prijímať platby. Ak chcete dostávať stabilnú mesačnú platbu po celý zvyšok svojho života vo vašom dome, je plán výplaty držby dobrou voľbou.
Pros
"Platby držby sú skvelé pre tých, ktorí si myslia, že budú bývať doma dlho a ktorí potrebujú stabilný mesačný príjem, " hovorí Fleming. Nemusíte sa obávať, že dôjde k vyčerpaniu výnosov z hypotekárneho úveru s plánom držby, pokiaľ budete naďalej spĺňať ďalšie podmienky úveru.
Nevýhody
Ak máte nejaké veľké účty na splatenie, tento plán vám nepomôže zaplatiť ich. Aj keď tento platobný plán zjavne poskytuje zaručený príjem na celý život, ak sa musíte zo zdravotných dôvodov presťahovať z domu - alebo ak nedokážete držať krok s požadovanými poplatkami za vlastníctvo, ako je poistenie majiteľa domu, dane z nehnuteľnosti a základná údržba - spätná hypotéka bude splatná (platí to pri každom pláne platieb) a nedostanete žiadne ďalšie platby, pokiaľ nevymažete predvolené
Vy alebo vaši dedičia dostanete akékoľvek peniaze, ktoré zostanú z predaja vášho domu po splatení reverznej hypotéky. V najhoršom prípade depresívneho trhu s nehnuteľnosťami v kombinácii s vysokými úrokovými sadzbami však nemusíte prísť s veľkou hotovosťou.
Možnosť 2: Termínový plán platieb
Ako to funguje
Rovnaké mesačné platby dostanete na stanovené časové obdobie, napríklad 10 rokov. „Termínované platby sú najlepšie, ak máte jasnú predstavu o tom, ako dlho budete bývať v domácnosti, “ hovorí Fleming. "Starší ľudia - vo veku 80 a viac rokov - alebo tí, ktorí sa chcú o niekoľko rokov vzdialiť, si môžu zvoliť tento typ."
Pros
Mesačná výplata je vyššia v porovnaní s plánom držby. Aj keď nedostanete ďalšie mesačné platby po dosiahnutí konca úverovej lehoty, budete môcť zostať v domácnosti ako hlavné bydlisko dovtedy, kým nezomriete alebo sa neodsťahujete (pokiaľ budete naďalej spĺňať druhú pôžičku) podmienky, napríklad zaplatenie dane z nehnuteľnosti).
Nevýhody
Za celý život nebudete mať stály príjem, pokiaľ nezomriete počas doby pôžičky. Svoj domovský kapitál by ste mohli využiť príliš skoro vo svojom živote a nemáte ďalší zdroj finančných prostriedkov, na ktorý by ste sa mohli spoľahnúť.
Možnosť 3: Úverová linka
Ako to funguje
Získate prístup k peniazom podľa potreby. Môžete sa rozhodnúť, kedy vyčerpať svoj úverový limit a koľko si vyberiete, ak je zostatok pod hranicou istiny. Váš veriteľ nemôže požadovať, aby ste vybrali minimálnu sumu alebo vybrali minimálnu sumu v stanovenom termíne.
Pros
Úverová linka poskytuje veľkú flexibilitu. Môžete si vopred vybrať veľkú jednorazovú sumu, potom si v priebehu času požičať ďalšie prostriedky a získate prístup k tomuto ďalšiemu kapitálu, ktorý zostáva uzamknutý plánom platieb s pevnou sadzbou. Čiaru môžete nechať nedotknutú niekoľko rokov v očakávaní dňa, kedy ju budete potrebovať. Rovnaké alebo podobné sumy môžete vyberať každý mesiac. V zásade si môžete svoje výbery prispôsobiť podľa svojich potrieb a prispôsobiť ich podľa potreby.
Úverová línia môže fungovať ako paušálna suma, držba alebo termínovaný plán, ale máte väčšiu kontrolu. Nevyužitá časť vášho úverového limitu sa v priebehu času zvyšuje s rovnakou úrokovou sadzbou, akú platíte z požičanej sumy. Okrem toho platíte iba úroky z peňazí, ktoré si skutočne požičiavate, čo môže uľahčiť ich predaj a presun neskôr, prípadne peniaze necháte dedičom. Na rozdiel od úverovej linky vlastného kapitálu nie je možné úverovú linku na reverzné hypotéky odvolať, a to ani v prípade, že hodnota vášho domu klesá alebo sa zhoršuje finančná situácia.
Nevýhody
Úverovú líniu môžete spáliť vypožičaním 60% maximálneho limitu istiny v prvom roku a zvyšných 40% v deň jeden z druhého roku. Ak tak urobíte, nebudete mať prístup k finančným prostriedkom. Takisto môže trvať až päť obchodov dní, aby ste dostali prostriedky, ktoré požadujete z vášho úverového limitu, takže sa musíte uistiť, že na svojom bežnom účte máte dostatok hotovosti pre naliehavé potreby.
Možnosť 4: Upravený plán držby
Ako to funguje
Dostanete fixné mesačné platby spojené s prístupom k úverovej linke, pokiaľ jeden dlžník býva v dome ako hlavné bydlisko. Fixné mesačné platby budú menšie, ako keby ste dostali priamy plán držby, a úverová linka bude menšia, ako keby ste dostali priamu linku úverového plánu, ale budete mať prístup k rovnakému celkovému objemu finančných prostriedkov.
Pros
Máte flexibilitu pri stanovovaní mesačných platieb a výbere výšky úverového limitu. Ak chcete väčšie mesačné platby, môžete zvoliť menší úverový limit. Ak chcete väčší úverový limit, môžete zvoliť menšie mesačné platby.
To vám umožní uspokojiť vaše pravidelné potreby mesačných tokov hotovosti bez toho, aby ste si požičiavali viac, ako musíte. Táto možnosť udržiava vaše úrokové náklady na nízkej úrovni a vystavuje vás menšiemu riziku, že využijete všetok svoj kapitál a nebudete si môcť dovoliť pohybovať, ak chcete alebo potrebujete neskôr.
Nevýhody
Ak ihneď potrebujete veľkú sumu, tento platobný plán pravdepodobne nie je najlepšou voľbou.
Možnosť 5: Upravený termínový plán
Ako to funguje
Dostanete pevnú mesačnú platbu na vopred určený počet mesiacov a prístup k úverovému limitu, pokiaľ si jeden dlžník udržuje domov ako svoje hlavné bydlisko. Fixné mesačné platby budú menšie, ako keby ste dostali priamy plán a úverový limit bude menší, ako keby ste dostali priamu úverový plán, ale budete mať prístup k rovnakému celkovému objemu finančných prostriedkov.
Pros
Máte flexibilitu pri určovaní výšky svojich mesačných platieb a na to, ako dlho ich budete dostávať, a budú vyššie, ako by boli podľa upraveného plánu držby za predpokladu, že úverový limit rovnakej veľkosti bude rovnaký. Získate tiež flexibilitu pri výbere veľkosti svojho úverového limitu.
Na konci tohto obdobia budete mať stále prístup k výnosu z pôžičky, ak ste svoj úverový limit nevyčerpali. Rovnako ako v prípade upraveného plánu držby si môžete ponechať svoje úrokové poplatky na nízkej úrovni a prípadne zostať dostatok vlastného imania, aby ste sa mohli neskôr presunúť.
Nevýhody
Mohli by ste minúť spätné výnosy z hypotéky. Mesačné platby dostanete iba na stanovený počet mesiacov alebo rokov, takže úverovú linku musíte používať opatrne, ak očakávate, že budete potrebovať príjem po uplynutí tohto obdobia. Tento plán tiež nie je najlepšou voľbou pre veľké počiatočné potreby hotovosti.
Spodný riadok
HECM ponúkajú toľko platobných plánov, pretože majitelia domov v domácnosti majú veľa rôznych finančných potrieb. Žiadna konkrétna možnosť nie je všeobecne dobrá alebo zlá. „Ktorá možnosť je najlepšia, závisí úplne od situácie a potrieb klienta, “ hovorí Fleming. Ďalej však pokračuje: „Spravidla dávam prednosť úverovému limitu pred držbou alebo termínom, “ vysvetľuje to preto, že úverový limit umožňuje vyberať mesačné výbery rovnako ako v prípade držby alebo termínovaného plánu, ale dáva máte flexibilitu, aby ste viac v prípade núdze mohli získať viac, a ak to nepotrebujete, získate úrokové úspory.
Vykonajte prieskum a položte veľa otázok svojho veriteľa a reverzného hypotekárneho poradcu, aby ste zistili, ktorý platobný plán je pre vás najlepší. (Viac informácií nájdete v časti 5 Známky reverznej hypotéky je dobrý nápad a výber správneho veriteľa hypotéky .)
Pokračovať v čítaní
Kompletný sprievodca reverznou hypotékou
Porovnanie reverzných hypoték s forwardovými hypotékami
Máte nárok na reverznú hypotéku?
Reverzné typy hypoték
Zbierame pravý reverzný hypotekárny veriteľ
Reverzná hypotéka alebo pôžička na vlastný kapitál?
Sprievodca daňami a reverznými hypotékami
5 najlepších alternatív k reverznej hypotéke
5 Známky reverznej hypotéky je dobrý nápad
5 Známky reverznej hypotéky je zlý nápad
Ako sa vyhnúť prežívaniu vašej reverznej hypotéky
Prehľad regulácie reverzných hypoték
Pravidlá získania reverznej hypotéky FHA
Nájdite správnu agentúru pre reverznú hypotéku
Nájdite najlepšie reverzné hypotekárne spoločnosti
Reverzná hypotéka: Mohla by vaša vdova (er) stratiť dom?
Dajte si pozor na tieto reverzné hypotekárne podvody
Reverzné hypotekárne úskalia