Investície do vlastníctva domu

Vlastníctvo domu bolo vždy súčasťou amerického sna. Z tohto dôvodu mnohí ľudia akceptujú vlastníctvo domu ako správnu vec bez toho, aby brali do úvahy výhody alebo riziká. Ak uvažujete o kúpe domu, mali by ste vedieť a preskúmať výhody investičného rozhodnutia, ktoré sa chystáte urobiť, a všetko, čo s tým súvisí, pred podpisom na bodkovanej čiare.

Kľúčové jedlá

• Ak uvažujete o vlastníctve domu, uvedomte si a prečítajte si výhody spolu s akýmikoľvek možnými rizikami, ktorým môžete čeliť pred uzavretím obchodu.
• Medzi výhody patrí zhodnotenie, vlastný kapitál, daňové odpočty a odpočítateľné výdavky.
• Riziká a upozornenia môžu zahŕňať vysoké počiatočné náklady, odpisy a nelikviditu.

Atraktívne dlhodobé investície

Kúpa domu je jednou z najlepších dlhodobých investícií, ktoré môžete urobiť. Podľa Indexu cien nehnuteľností na bývanie (FHFA) Federálnej agentúry pre bývanie (HPI) vzrástli ceny domov v USA v priebehu päťročného obdobia končiaceho 31. decembra 2017 v priemere o 34, 71%. Majitelia domov v priemere videli hodnotu svojich nehnuteľností. počas tohto obdobia sa investície zvýšia o 6, 94% ročne. To nie je zlá návratnosť investície, ktorá vám tiež poskytuje miesto na život.

Vysoké počiatočné náklady

Nákup domu je viac ako predajná cena a úroková sadzba. Môžete očakávať, že zaplatíte kdekoľvek od 2% do 5% z kúpnej ceny v záverečných nákladoch. Z tohto dôvodu nie je kúpa domu veľmi dobrá krátkodobá investícia. Odborníci tvrdia, že by ste mali v pláne zostať vo vašom dome najmenej päť rokov, aby ste uhradili tieto náklady. Medzi najbežnejšie uzatváracie náklady patrí poplatok za prihlášku, poplatok za hodnotenie, poplatky za právne zastúpenie, dane z nehnuteľnosti, hypotekárne poistenie, prehliadka domu, poistné za prvý rok majiteľa domu, vyhľadávanie titulu, poistenie titulu, body (predplatený úrok), poplatok za vznik, záznam poplatky a poplatky za prieskum.

ocenenie

Ocenenie predstavuje nárast domácich hodnôt v priebehu času. Aj keď sú ceny nehnuteľností cyklické, vo všeobecnosti sa ich hodnota alebo hodnota v priebehu času zväčšujú. Neočakávajte, že sa hodnota drasticky zvýši, ak ste v nej krátkodobo. Ale ak zostanete vo svojom dome dosť dlho, je veľmi pravdepodobné, že budete môcť svoj domov predať za účelom zisku, pretože si ho budete môcť v budúcnosti oceniť.

Nehnuteľnosti oceňujú predovšetkým pozemky, na ktorých sa dom nachádza, zatiaľ čo skutočná štruktúra sa časom odpisuje. Výraz „miesto, miesto, miesto“ teda nie je iba výrazom „fráza nehnuteľností“, ale veľmi dôležitým hľadiskom pri kúpe domu. Okolie s vybavením, ktoré prináša - školské obvody, parky, stav ciest atď. - a mesto, v ktorom sa domov nachádza, sa vo všetkých faktoroch zhodnocujú.

Zoberme si dom, ktorý je zničený a schátraný do tej miery, že je neobývateľný. V tomto prípade môže byť cena pôdy pod domom významná. Predajca môže zvážiť jeho predaj tak, ako je - so štruktúrou stále nedotknutou - alebo môže minúť trochu viac na zbúranie domu a predaj pozemku za vyššiu cenu.

Ocenenie je zmena hodnoty vášho domu v priebehu času, zatiaľ čo hodnota vlastného kapitálu je rozdiel medzi zostatkom na hypotéke a trhovou hodnotou vášho domu.

Budovanie vlastného imania

Domáci kapitál predstavuje rozdiel medzi sumou, ktorú ešte dlhujete za svoju hypotéku, a trhovou cenou alebo hodnotou vášho domova. Domovský kapitál a ocenenie sa môžu posudzovať spoločne. Ako je uvedené vyššie, váš dom pravdepodobne časom porastie na trhu. Váš kapitál sa tiež zvyšuje, keď splácate hypotéku, s menšou časťou vašej platby smerujúcej k úrokom a viac k znižovaniu zostatku na vašej pôžičke.

Budovanie vlastného imania nejaký čas trvá, pretože zníženie hypotekárneho úveru trvá nejaký čas - pokiaľ, samozrejme, neuskutočníte veľké zálohové platby ani pravidelné preddavky. Jednu vec však treba mať na pamäti, že dĺžka času, v ktorom bývate, je veľkým faktorom toho, koľko si budujete, a ocenenia, ktoré si môžete uvedomiť. Čím dlhšie si ho ponecháte, tým viac vlastného kapitálu získate.

Domáci kapitál poskytuje flexibilitu na získanie pôžičky, ktorá je viazaná na sumu vášho domáceho kapitálu. Mnohí investori sledujú svoj domáci kapitál a ocenenie domova súčasne. Ak investor verí, že jeho hodnota pre domácnosť je veľmi cenná, môže odložiť pôžičku na nehnuteľný majetok na bývanie, aby mal lepšiu príležitosť realizovať ocenenie predajcu.

Pýcha vlastníctva

Jednou z často uvádzaných výhod vlastníctva domu je znalosť, že vlastníte svoj malý kútik sveta. Svoj dom si môžete prispôsobiť, prestavať, maľovať a zdobiť bez toho, aby ste museli získať povolenie od prenajímateľa.

Miesto, miesto, miesto

Aj keď splácanie hypotéky funguje rovnako bez ohľadu na to, kde žijete, rast trhovej hodnoty sa líši v závislosti od miesta. Aj keď FHFA tvrdí, že priemerné ceny domov v USA vzrástli za päťročné obdobie končiace 31. decembra 2017 o 34, 71%, ceny v sčítaní ľudu v Strednom Atlantiku vzrástli iba o 18, 48%. Ceny v tichomorskej divízii sčítania ľudu sa však od 31. decembra 2012 do 31. decembra 2017 zvýšili v priemere o 57, 06%.

Ak chcete vidieť, ako by to mohlo ovplyvniť ceny, kde plánujete nákup, prečítajte si celú tabuľku FHFA nižšie:

Zdroj: FHFA. Americké sčítania ľudu, percentuálna zmena cien nehnuteľností. Sezónne upravené, HPI iba na nákup, obdobie končiace 31. decembra 2017.

Vylúčenie kapitálu

Nakoniec svoj dom predáte. Ak tak urobíte, zákon vám umožňuje ponechať zisky a neplatiť dane z kapitálových výnosov. To je zisk bez daní až do výšky 250 000 dolárov pre majiteľov domov a 500 000 dolárov pre manželské páry. Je to iba pre vaše hlavné bydlisko - nie pre druhý dom alebo dovolenku.

Aby ste sa na toto vylúčenie mohli kvalifikovať, musíte splniť niekoľko požiadaviek. Dom musíte vlastniť najmenej dva roky - 24 mesiacov - počas posledných piatich rokov až do dátumu uzávierky. Požiadavka trvalého pobytu vyžaduje, aby ste počas päťročného obdobia, ktoré predchádza predaju, žili v dome najmenej 730 dní alebo dva roky. Posledná požiadavka, požiadavka spätného prehľadu, naznačuje, že ste nezískali zisk z predaja iného primárneho bydliska počas dvojročného obdobia, ktoré viedlo k najnovšiemu predaju.

Pohyblivé a iné náklady

Ak nemáte nárok na úplné vylúčenie kapitálových výnosov, môžete mať nárok na pohybové náklady. Aj keď to nemusí byť až také vylúčenie z kapitálového zisku, stále môžete získať späť niektoré náklady, ak dokážete, že predaj bol vyvolaný zmenou na pracovisku, zdravotnými dôvodmi alebo inými udalosťami, ktoré ste nemohli predvídať.

Ak požadujete náklady na presťahovanie, vaše odpočty budú všeobecne pokrývať premiestňovanie vášho tovaru a osobných vecí vrátane nákladov na skladovanie pri preprave alebo premiestnení, náklady vynaložené na cestu do vášho nového domu vrátane ubytovania, ale nie stravovania, pripojení a zrušenia služieb a nákladov na prepravu. vozidiel a domácich miláčikov do vášho nového domova.

Ak sa chcete kvalifikovať na pohyblivé výdavky, musíte úradu IRS preukázať:

• Čas a vzdialenosť pohybu : Váš presun sa musí uskutočniť do jedného roka od dátumu začiatku vášho nového zamestnania. Vzdialenosť medzi vaším novým domom a prácou nemôže byť väčšia ako vzdialenosť medzi vaším starým domom a novou prácou.
• Test vzdialenosti : Vaša nová práca, a teda nový domov, musí byť vzdialená najmenej 50 kilometrov od vašich starých.
• Časový test : IRS vyžaduje, aby ste pracovali na plný úväzok najmenej 39 týždňov počas prvého roka po presťahovaní.

Daňové odpočty

Po ocenení je najčastejšie uvádzanou výhodou vlastníctva domu daňová úľava alebo úspora. Pri kúpe domu si môžete odpočítať niektoré z výdavkov na vlastníctvo domu od daní, ktoré platíte vláde. To zahŕňa hypotekárne úroky z vášho hlavného bydliska a druhého domu, ktoré môžu dosahovať tisíce dolárov ročne.

Úroky z úverov na vlastný kapitál alebo úverových liniek vlastného kapitálu (HELOCs) sú odpočítateľné aj vtedy, ak sa prostriedky použijú na podstatné zlepšenie vášho domova.

Môžete si tiež odpočítať až 10 000 dolárov na štátnych a miestnych daniach (SALT) vrátane daní z nehnuteľností.

Nový daňový zákon

Nový zákon o daňových úľavách a pracovných miestach, prijatý v decembri 2017, zásadne zmenil časti daňového poriadku, ktoré sa týkajú vlastníctva domu. Pokiaľ budúci kongres nezmení zákon, platnosť všetkých ustanovení skončí po 31. decembri 2025.

Nový zákon obmedzuje odpočty hypotekárnych úrokov na 750 000 dolárov z celkového hypotekárneho dlhu, a to aj v prípade prvého a druhého domu a akýchkoľvek úverov na vlastný kapitál alebo HELOC. Predchádzajúci limit bol 1 000 000 USD v hypotekárnom dlhu plus ďalších 100 000 USD v domácom kapitále.

Existuje výnimka, ktorá umožňuje celkový hypotekárny dlh vo výške 1 000 000 dolárov, ak ste si kúpili svoj dom 14. decembra 2017 alebo skôr. Toto ustanovenie platí aj v prípade refinancovania tejto staršej hypotéky. Úrok z pôžičky na vlastný kapitál je odpočítateľný, iba ak sa peniaze použijú na podstatné zlepšenie domu, v ktorom ste úver vzali. Predtým boli úroky až do výšky 100 000 dolárov odpočítateľné bez ohľadu na to, ako sa peniaze z vlastného kapitálu použili.

Odpočty SALT vrátane dane z nehnuteľností sú teraz obmedzené na 10 000 dolárov. Predtým boli všetky platby SALT odpočítateľné, pokiaľ ste nepodliehali alternatívnej minimálnej dani. Medzi ďalšie nové ustanovenia patria obmedzenia týkajúce sa vymáhania strát na životoch s výnimkou katastrof, ktoré boli federálne vyhlásené, a žiadne odpočty pohyblivých výdavkov s výnimkou armády s aktívnou službou.

Všetky tieto zmeny znížili hodnotu vlastníctva domu - vrátane skutočnosti, že pri zdvojnásobení štandardného odpočtu, a to aj podľa nového daňového zákona, bude mať menej ľudí dostatok odpočtov na zapísanie harmonogramu A namiesto toho, aby platilo štandardný odpočet. Skutočnosť, že máte nárok na odpočet dane, ešte neznamená, že to bude pre vás užitočné. Prísne obmedzenie odpočtu SALT bude mať obzvlášť nepriaznivý vplyv na zníženie dostupných odpočtov pre ľudí, ktorí žijú vo vysoko zdanených štátoch.

Nútené úspory

Keď splácate hypotéku a znižujete sumu, ktorú dlhujete, bez toho, aby ste si to uvedomovali, šetríte tak, ako sa zvyšuje hodnota vášho domu - rovnako ako hodnota sporiaceho účtu rastie s úrokom. Keď predávate, pravdepodobne dostanete späť každý dolár, ktorý ste zaplatili, a ďalšie, za predpokladu, že zostanete vo svojom dome dosť dlho. Priemerná návratnosť (úroková miera) vašich úspor by v priebehu času mala prekračovať vaše výdavky.

Potenciálne odpisy

Nie všetky domy rastú na hodnote. Kríza v oblasti bývania v roku 2008 viedla k tomu, že mnoho majiteľov domov bolo pod vodou, čo znamená, že dlhujete viac hypotéky, než stojí váš domov. Neznamená to, že by ceny nehnuteľností stagnovali alebo klesali. Regionálne alebo miestne ekonomické podmienky môžu viesť k domácim hodnotám, ktoré neudržia krok s infláciou.

Nezabudnite tiež, že skutočná štruktúra, v ktorej žijete, sa v priebehu času znehodnocuje. Dôvodom môže byť všeobecný stav nehnuteľnosti alebo nedostatok údržby a opráv.

Finančné zodpovednosti

Vlastníctvo prichádza so zodpovednosťou. Musíte zaplatiť hypotéku alebo riskovať stratu svojho domu a majetku, ktorý ste si vybudovali. Za údržbu a údržbu nesiete zodpovednosť. Nemôžete zavolať prenajímateľovi o 2:00 ráno, aby ste opravili netesnú vodovodnú rúrku. Ak je strecha poškodená, musíte ju opraviť - alebo nechať opraviť - sami. Kosenie trávnika, odstraňovanie snehu, poistenie majiteľov domov a poistenie zodpovednosti za vás spadajú na vás.

nelikvidita

Na rozdiel od zásob, ktoré sa dajú predať v priebehu niekoľkých dní, vykladanie obyčajne trvá omnoho dlhšie. Skutočnosť, že môžete mať prístup k kapitálovým ziskom bez daní vo výške 500 000 dolárov, neznamená, že máte prístup. Zatiaľ musíte platiť hypotéky a udržiavať dom, až kým ho predáte.

Spodný riadok

Domov je investícia, ktorá má mnoho investičných výhod, ale tiež riziká, čo z nej robí investíciu, ktorá nie je pre každého. Preto je dôležité zvážiť prínosy investícií proti rizikám. Racionálne porovnanie výhod a nevýhod vám môže pomôcť rozhodnúť sa, či vložiť svoje peniaze do domácej investície alebo prípadne nájsť lepšiu návratnosť inde.

Ak ste prvýkrát v domácnosti, zvážte absolvovanie vzdelávacieho kurzu, aby ste sa dozvedeli viac o vlastníctve domu. Niektoré vzdelávacie kurzy pre homebuyer sú bezplatné a ponúkajú sa na miestnej úrovni, zatiaľ čo iné môžu účtovať malý poplatok.